Thị trường BĐS: Muốn thắng phải có “bí kíp”

Những nền đất vị trí đẹp, giá tốt thường được giới đầu tư nhắm đến.

"Cò" dự án làm giá theo kiểu... cò

Hồi cuối năm rồi, nhiều NĐT liên tục nhận được e-mail, thư mời và kể cả những cú điện thoại đến các dự án để tham quan. Trong thư mời, phía CĐT không quên kèm theo vài dòng để giới thiệu dự án sẽ được chào sàn trong thời gian sắp tới. Tuyệt nhiên, ngoài vấn đề quan tâm về vị trí, cơ sở hạ tầng của dự án thì giá cho từng mét vuông sàn vẫn là một "ẩn số" để khơi gợi trí tò mò của giới đầu tư. Nhận được e-mail từ CĐT, các sàn giao dịch BĐS cắt cử ngay nhân viên của mình đến tham quan dự án để tìm kiếm cơ hội. Chỉ đơn giản có vậy, những buổi giới thiệu các dự án đông đủ, xôm tụ và gần như chật cứng người tham quan đã là thành công của đơn vị tổ chức.

Anh Tân, nhân viên một sàn BĐS tại quận 1, TP HCM cũng được giao nhiệm vụ đến để thu thập các thông tin về sản phẩm của một CĐT sẽ tung ra trong dịp cuối năm 2010. Nghe anh Tân kể lại, người tham quan thì nhiều nhưng thực chất rất ít người đặt mua dự án. Cảm quan từ bên ngoài nhìn vào, nhiều nhà đầu tư cho rằng đây sẽ là dự án "tiềm năng" nên lầm tưởng và đổ tiền vào để đầu tư chờ thời. Chỉ với chiêu thức đơn giản này thôi, một số NĐT mới bước vào nghề cũng đủ thấy sự hào nhoáng của một dự án trước khi lên sàn.

Nhưng đã xa rồi với cách thức tạo hiệu ứng số đông trong buổi ra mắt. Một số CĐT nâng cấp "hiệu ứng" này bằng cách tạo ra độ "nóng" của sản phẩm và sự nóng ruột của người mua. Cơ bản, CĐT sẽ tung ra những thông tin bà A, ông B hay ông Z đã đặt mua ở vị trí này và trước khi tung ra sàn đã có 65% người để mắt chỉ chờ đặt bút ký. Những thông tin kiểu này quả thực rất ít ai có thể kiểm chứng được.

Công bằng mà nói, có những dự án tốt như vị trí đẹp, giá cả tốt thì ắt hẳn NĐT "nội bộ" sẽ là người xí phần trước. Anh Hoàng, nhân viên môi giới một công ty BĐS tại quận 7 bật mí: "Thời điểm tháng 7/2010, đất ở khu dân cư Long Hậu (tỉnh Long An) nóng lắm. Do là "tay trong" nên có ngay suất ngoài mặt đường nội bộ lớn, vị trí rất đẹp". Ém hàng sau 5 tháng, Hoàng bán ngay giá 5 triệu đồng/m². Tính ra, mỗi mét vuông lời 1,5 triệu đồng, bởi, giá chào sân của dự án nghe đâu là chỉ có 3 triệu đồng/m².

Phân tích của giới đầu tư, khu dân cư Long Hậu chỉ cách TP HCM khoảng 20km, đi xe máy khoảng gần 1 tiếng đồng hồ. Nếu tính ra, vị trí đất trên vẫn tốt hơn so với quận 12. Tất nhiên, do mật độ dân cư ở một số nơi còn thưa người và hệ thống cơ sở hạ tầng tốt đã đẩy giá đất lên. Nhưng thực tế, người chịu thiệt thòi bởi các chiêu "cầu ảo" này sẽ là người có nhu cầu thực sự mua được nhà mà cụ thể là người dân. "Cò" nhà đất bây giờ khôn hơn trước rất nhiều. Gán cho họ chữ "cò" nghe ra có vẻ phản cảm. CĐT thường hay gọi cho họ dưới cái tên mỹ miều là... NĐT.

Trong giới đầu tư BĐS đều có sự phân cấp rõ ràng. Nào là, NĐT cấp 1, NĐT cấp 2,... cấp n. "Nhưng cùng lắm, một dự án chỉ qua vài cấp thôi, chứ qua quá nhiều cấp, giá đất tại đó chắc chắn sẽ bị đẩy lên cao", Hoàng trấn an. Do những dự án không chắc ăn thì giới đầu tư sẵn sàng chịu lỗ một ít và buông xuôi. Quy tắc đầu tư trên TT BĐS bây giờ được giới đầu tư truyền miệng nhau: "Thà chịu lỗ một ít còn hơn bị giam vốn".

Xét về góc độ rủi ro, nếu để tiền cất trong tủ thì cũng chẳng mất đi hoặc nếu đem gửi ngân hàng chắc chắn sinh lời. Còn dùng tiền đầu tư vào BĐS ở các khoảng "lưng chừng núi", nếu khấm khá có thể vọt lên đỉnh. Còn nếu không, trượt dốc té xuống... hố thì tất nhiên cám cảnh mất tiền.

Trong dịp đầu năm mới, ngồi buôn chuyện đầu tư căn hộ với ông P., Tổng Giám đốc một công ty địa ốc lại nghe lời than vãn: "Dạo này NĐT khôn lắm rồi, người ta có thể tính ra giá gốc của căn hộ chứ không còn nghe những lời đường mật quảng cáo như trước". Như chứng minh, ông P. đưa ra một ví dụ điển hình. Để tính cụ thể giá thành mỗi mét vuông xây dựng, CĐT phải lấy giá đất đưa vào xây dựng chia tổng diện tích mặt bằng rồi nhân với mật độ xây dựng, nhân tiếp với số tầng. Sau đó còn phải cộng thêm vào diện tích phần cầu thang không đưa vào căn hộ.

Vừa nói chuyện, ông P. vừa lấy máy tính, ngón tay lướt trên bàn phím "lách cách" và đưa ra kết quả để đối chiếu với giá vốn khi xây căn hộ. Sau đó, NĐT sẽ so sánh giữa các dự án và ra quyết định đầu tư. "Dăm điều bảy chuyện", ngỏ ý muốn ông P. bật mí những chiêu thức thường hay được áp dụng để "bẫy" NĐT. Ông P. hứa hẹn: "Hãy chờ đến cuối năm, sau khi triển khai một số dự án còn lại, tôi hứa sẽ phơi tất cả những "chiêu" đã áp dụng vào TT BĐS từ trước đến nay".

Chủ đầu tư "bẫy" giá theo kiểu... chủ đầu tư

Không lấy thêm được thông tin từ ông P., chúng tôi tìm đến một CĐT khác vốn dĩ là chỗ rất thân tình. Người này cho biết, hầu hết các chiêu thức để "dụ" NĐT hiện nay quá quen thuộc và dường như chưa có "chiêu" nào mới. Họa chăng, từ một số "bài" cũ, nhiều CĐT "cải tiến" để phù hợp hơn với thời điểm này. Xét về khía cạnh CĐT, có nhiều cách "bẫy giá" để đánh lừa NĐT và phải đứng dưới góc độ làm giá để bán được hàng. Đơn giản nhất là tăng chiết khấu và "tặng quà" cho nhà đầu tư. Phức tạp hơn một chút thì gần đây, các CĐT thường hay tung ra là hỗ trợ lãi suất. Và phức tạp hơn nữa thì "núp" dưới các hình thức để huy động vốn của NĐT.

CĐT chỉ cần biết làm 2 loại toán là phép cộng và phép chia. Nếu xét thấy, dự án BĐS có lời là thực hiện, mặt khác, nếu lỗ thì cứ từ từ rồi tính. Nếu hiểu đúng theo từ "bẫy" như thị trường chứng khoán ở thời điểm này rất khó để làm giá, tuy vậy, sẽ có một số phân khúc thị trường vẫn có thể làm được. Cứ cái gì ít, hoặc hiếm là bắt đầu đặt "bẫy" để chờ... con mồi.

Trên bất kỳ một thị trường hàng hóa nào, quy luật cung - cầu luôn được đề cập đến. Ban đầu, dự án chuẩn bị được tung ra, CĐT nhỏ giọt từng sản phẩm để các NĐT tranh nhau mua và thậm chí là giành giật nhau để sở hữu bằng được. Hàng đã ít, lại khan hiếm, để thỏa mãn cơn khát, nhiều NĐT sẵn sàng mua lại giá cao để đợi thời cơ. Chỉ chờ có thế, CĐT bắt đầu tung hàng loạt sản phẩm ra thị trường.

Nhưng cũng có một thực tế là TT BĐS đã xác lập một mặt bằng giá mới thấp hơn và việc tung hàng mới cũng phải được xây dựng trên mặt bằng giá này. Việc mua đất để xây nhà hoặc căn hộ để ở thì không còn ý nghĩa và NĐT chỉ biết là lựa chọn sản phẩm cho tốt hơn. Anh Hoàng phân tích thêm: "Đối với TT BĐS, khi người dân đứng trước sự lựa chọn giữa căn hộ ngay tại trung tâm TP và đất nền để ở tại các quận vùng ven trong cùng một mức giá, chắc chắn đa phần người dân đều lựa chọn căn hộ do thuận tiện công việc hơn".

Trong tất cả các cơn sốt trên TT BĐS, nguyên nhân chính vẫn là sự nhiễu loạn thông tin dẫn đến việc "thổi phồng" để đánh lừa dư luận. Muốn nói đến thông tin, bây giờ, phải nói đến "công nghệ làm tin" chứ không còn thuần túy như trước. Các CĐT cố gắng tạo "một cái cớ" để có thể giới thiệu cho sản phẩm sắp tung ra thị trường. Trong một TT BĐS còn thiếu minh bạch và hỗn độn với nhiều luồng thông tin thì việc nhận diện "thực hư - hư thực" là không dễ dàng. CĐT sẽ hướng các NĐT vào "mê hồn trận" để đi... mòn dép với những vòng luẩn quẩn rồi đích đến sẽ rơi vào luồng dư luận riêng theo ý muốn của CĐT.

Dưới góc độ "bẫy pháp lý", vấn đề này thường xuyên được giới truyền thông đề cập đến nhiều. Cụ thể, không là CĐT cũng dám bán dự án hoặc kể cả mượn danh nghĩa. Một số trường hợp, CĐT công bố bán những căn hộ không có thực nhưng vẫn bán.

Thông thường, một dự án phân loại chủ quyền cũng đã khiến NĐT phải đắn đo. Chẳng hạn, ở những dự án có sổ đỏ sẽ hút hàng hơn rất nhiều so với dự án có sổ hồng. Bởi vì, dự án có sổ đỏ có giá trị BĐS lớn, hợp đồng sang nhượng dễ dàng. Vậy nên, dự án sổ đỏ ngày càng ít và các dự án khu dân cư sau này đều bắt buộc phải xây nhà nên giới đầu cơ muốn găm hàng phải bỏ thêm một khoản tiền để tiếp tục giữ hàng. Có nghĩa, phải xây dựng xong phần móng nhà mới được bán (theo Nghị định 71) nên việc kinh doanh gặp nhiều khó khăn. Vì thế rất ít NĐT nào lại mạo hiểm bỏ ra cả 100 triệu để chỉ "đúc móng" trên cái nền đất mà chưa chắc giá sẽ tăng. Và muốn làm được móng phải có bản vẽ thiết kế mới có thể xin giấy phép xây dựng. Xây móng nền nhà xong rồi, để trơ trơ phơi sương 1 năm thì cũng đã là... đồ phế phẩm.

Quả thực, chuyện thời gian ra chủ quyền hay những khái niệm sở hữu chung riêng và thu phí một số căn hộ cũng là điều đáng bàn. Từ khi Nghị định 71 có hiệu lực thì việc chuyển nhượng bán sang tay không còn dễ như trước và để thu hút đuợc nhà đầu tư thứ cấp, chủ đầu tư vẫn còn nhiều phương cách để "lách luật".

tag: bi kip dau tu bds, kinh doanh bds phai co bi kip