Thị trường BĐS 2012: "Khéo co thì ấm"

Tuy nhiên, trên bước đường phát triển, thị trường BĐS cũng tồn tại không ít “lỗ hổng”: Diện tích đất công bị thu hẹp, đầu cơ đất nhiều nhưng khả năng thu hồi lại để sử dụng đúng mục đích rất thấp, hỗ trợ tín dụng cho BĐS khá dễ dãi, giá chuyển nhượng BĐS khá cao so với thu nhập. Đến khi thị trường BĐS thoái trào, xuất hiện tình trạng cung nhiều hơn cầu khiến doanh nghiệp BĐS phải đối mặt với sự tồn đọng vốn và các khoản nợ tín dụng.

Từ đầu năm 2012 đến nay, ông Hiệp cho biết, có rất nhiều dự án bị ngưng trệ vì nhiều lý do, trong đó, nhiều nhà đầu tư lo ngại không thu hồi được vốn vì sự ảm đạm của thị trường.

Sai lầm phổ biến của các nhà đầu tư BĐS là tâm lý “bầy đàn”, nghĩ rằng BĐS sẽ liên tục lên giá, lãi cao nên quyết định đầu tư vào lĩnh vực mà mình không có chuyên môn, không nghiên cứu kỹ. Do đó, phần nào dẫn đến việc đầu tư lệch phân khúc.

Trong khi nhu cầu của thị trường tập trung vào nhà ở có diện tích và giá cả trung bình thì hầu hết các dự án đều đánh mạnh vào căn hộ cao cấp có diện tích lớn.

Ngoài ra, hiện nay giá nhà ở Việt Nam mà đặc biệt là ở TP.HCM và Hà Nội đã rất cao so với mặt bằng chung của khu vực và thế giới.

Tại TP.HCM, số lượng nhà ở xã hội chưa đáp ứng được nhu cầu dù thành phố có chính sách phát triển. Vì vậy, một số DN linh động xin phép thay đổi diện tích căn hộ lớn thành nhiều không gian nhỏ hơn nhằm đáp ứng nhu cầu khách hàng và khai thác hiệu quả dự án.

Tuy nhiên, theo ông Hiệp, ý tưởng này khó khả thi về nhiều mặt như kết cấu, không gian sống, quản lý hành chính tại địa phương. Đây không phải là bài thuốc đúng cho mô hình nhà ở xã hội.

Hiện nay, DN tham gia các dự án nhà ở xã hội phải tự đi vay, tự đầu tư nhưng quyết định giá bán là Nhà nước. Dù được phép cho thuê nhưng lại phát sinh nhiều vấn đề đau đầu cho doanh nghiệp.

Cơ chế chưa hợp lý này khiến không ít DN ngán ngại đầu tư cho phân khúc này. Mô hình phù hợp nhất, theo ông Hiệp đó là: DN đầu tư, TP mua lại và quản lý (theo hình thức đổi dự án).

Để cải thiện và xây dựng thị trường BĐS lành mạnh, ông Hiệp đề xuất, về mặt quản lý vĩ mô, Nhà nước cần sớm hạ lãi suất, đẩy mạnh các công trình nhà ở xã hội, nhà giá thấp bằng nguồn ngân sách, nguồn vay ưu đãi, kể cả việc mua lại dự án, sản phẩm của DN.

Bên cạnh đó, cần thành lập đơn vị quản lý và phát triển quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà nước; hình thành và xã hội hóa các công ty chuyên ngành quản lý BĐS; cân nhắc những loại hình đầu tư nào là sản xuất, phi sản xuất để có chính sách phù hợp; điều chỉnh các chính sách ưu đãi cho DN đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân để đáp ứng nhu cầu thực sự của thị trường.

Với các nhà đầu tư BĐS, ông Hiệp cho rằng ở thời điểm hiện tại, các nhà đầu tư nên chuyển hướng sang đầu tư đúng cầu thị trường, tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội.

Với những dự án BĐS thương mại đang thiếu vốn, nhà đầu tư nên đăng ký xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ưu đãi (không khuyến khích vay để giải phóng mặt bằng).

Với những nhà đầu tư có đủ vốn thì đây là thời điểm không nên vội vàng, cần tập trung mạnh vào khâu “chuẩn bị đầu tư”: tính toán cụ thể, chi tiết chi phí để giảm giá thành, giá bán và đẩy mạnh các hình thức ưu đãi khách hàng. Trong tình huống xấu nhất, sẵn sàng chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư khác.

Tuy thị trường BĐS Việt Nam hiện nay còn không ít khó khăn nhưng đã có định hướng phát triển lành mạnh trong tương lai. Với Chỉ thị 2196/CT-TTg ban hành ngày 6/12/2011 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp tăng cường quản lý thị trường BĐS, các nhà đầu tư có thể tìm thấy cho mình một hướng đi phù hợp với thực tế thị trường và những điều kiện mà chính sách hỗ trợ.

( Ghi tại Hội thảo "Tiềm năng cổ phiếu ngành xây dựng" do Công ty chứng khoán Phú Hưng kết hợp cùng website thitruongtaichinhonline.vn tổ chức tại TP.HCM ngày 29/2/2012)