Thị trường bất động sản TP.HCM: Đâu mới là điều đáng lo "sốt vó"?

Có lo bong bóng?

Một trong vấn đề khiến nhiều người quan tâm ở thị trường bất động sản TP.HCM chính là câu chuyện về giá.

Một số ý kiến lo ngại xuất hiện bong bóng tại TP.HCM khi giá bất động sản đẩy lên quá cao. Trong khi đó, một số quan điểm lại cho rằng không quá lo ngại về điều này.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản cho biết, giá bán căn hộ bình dân tại TP.HCM đã được đẩy lên thành phân khúc trung cấp. Giá bán căn hộ trung cấp cũng tăng mạnh, so với năm 2019 tăng 26,5% và so với năm 2018 tăng 50,7%.

Ông Đính cũng cho hay, trong cơ cấu nguồn cung chào bán ra thị trường, căn hộ giá thấp không còn xuất hiện.

"Trong khoảng thời gian rất ngắn, mặt bằng giá mới tại TP. HCM đã được thiết lập. Các dự án thuộc phân khúc bình dân đã biến thành phân trung cấp, dự án thuộc phân khúc trung cấp biến thành cao cấp... Đáng nói ở đây, sự thay đổi phân khúc là vì tăng giá chứ không phải vì tăng chất lượng của dự án cho phù hợp", ông Đính lo ngại.

Theo vị chuyên gia, điều này là bất thường khi không phản ánh đúng giá trị của bất động sản, rất dễ xảy ra bong bóng bất động sản. "Một thị trường như vậy tiềm ẩn nhiều nguy cơ phát triển không bền vững, gây nên những bất ổn về kinh tế, tài chính…", ông Đính nhấn mạnh.

Khi đề cập đến vấn đề giá bất động sản ở TP.HCM, chuyên gia Đinh Thế Hiển lại cho rằng, nếu nhìn từ góc độ thu nhập của người dân thì có thể nói giá bất động sản ở TP.HCM khá cao so với thu nhập. Song nhu cầu bất động sản ở Việt Nam vẫn lớn nên nhiều nhà đầu tư vẫn chọn kênh này. Chính điều này đã hình thành lực cầu lớn. Do vậy, theo nhận định của vị chuyên gia này, không quá lo ngại sẽ xảy ra "bong bóng" bất động sản ở TP.HCM.

"Giá bất động sản ở TP.HCM sẽ có thể điều chỉnh giảm một thời gian nhưng sẽ không có sự sụp đổ về giá hay vẫn thường gọi là bong bóng", ông Hiển nhấn mạnh, nếu thấy chủ đầu tư "đẩy giá" quá, người mua có thể không mua bởi đây không phải là thị trường độc quyền.

Ông Đinh Thế Hiển cho rằng, chưa cần lo vấn đề "bong bóng" ở thị trường bất động sản TP.HCM.

Thừa nhà ở cao cấp

Trong khi đó, đánh giá tổng quát tình hình phát triển nhà ở TP.HCM năm 2020, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) nhấn mạnh: Thị trường cơ bản vẫn giữ được sự phát triển ổn định, không bị đóng băng, cũng không bị "bong bóng".

Điều khiến ông Châu lo ngại đó là thị trường tiếp tục thiếu hụt nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội.

"Điều này làm ảnh hưởng đến việc đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đa số người dân có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị, cán bộ công chức, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động và người nhập cư", ông Châu nói.

Đồng thời, ông Châu cũng cho rằng, có sự đáng quan ngại về dấu hiệu biểu hiện thừa cung của phân khúc nhà ở cao cấp, do tỷ trọng nhà đầu tư thứ cấp trong phân khúc này chiếm tỷ lệ rất cao, trên dưới 60%.

Khảo sát từ thực tế dự án nhà ở đang chào bán trên thị trường, phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ khoảng 70%, đây là thế áp đảo trên thị trường bất động sản năm 2020.

Phân khúc nhà ở trung cấp chiếm khoảng trên 25% tổng số nhà ở. Đáng quan ngại là phân khúc nhà ở bình dân chỉ có 163 căn nhà, chỉ chiếm 1% trong tổng số nhà ở được huy động vốn năm 2020.

Theo dữ liệu của một số sàn bất động sản, phân khúc chung cư bình dân là phân khúc được quan tâm nhất tại Hà Nội và TP.HCM. Tuy nhiên, mức độ tăng trưởng trong phân khúc này tại TP.HCM giảm 7%, trong khi mức độ tăng trưởng của Hà Nội là 10% so với năm 2019.