Thị trường bất động sản sau tác động của Chính phủ

Trong những năm vừa qua, TTBĐS đã có những chuyến biến lên xuống bất thường ở những phân khúc thị trường khác nhau trước những dự đoán của các chuyên gia bất động sản. Vào những tháng cuối năm 2009, với gói kích cầu của Chính phủ, các dự án nhà ở xã hội được triển khai trên diện rộng và được khuyến khích đầu tư, theo các chuyên gia dự đoán thị trường sẽ có dấu hiệu phục hồi vào năm 2010 và tiếp tục diễn ra sôi động vào năm 2011.

Đầu năm 2010, Nghị định 69/2009/NĐ – CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất đai, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chính thức có hiệu lực thi hành. Theo đó, giá đền bù giải tỏa được xác định theo giá thị trường cùng với chi phí nguyên vật liệu ngày càng gia tăng làm cho chi phí đầu vào tăng cao sẽ gây áp lực lên giá bán.

Đến giữa năm 2010, thị trường đã trầm lắng hơn khi Chính phủ ban hành Nghị định 71 ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số nội dung về sở hữu nhà ở, phát triển nhà ở, quản lý việc sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở quy định tại Luật Nhà ở. Nghị định quy định chủ đầu tư được vay vốn bằng tiền từ các tổ chức tín dụng hoặc phát hành trái phiếu huy động vốn. Chủ đầu tư được ký hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh với tổ chức, cá nhân để chia lợi nhuận bằng nhà ở của dự án (với điều kiện dự án nhà ở được phê duyệt, đã giải phóng mặt bằng, có biên bản bàn giao mốc giới và phải thông báo cho Sở Xây dựng) nhưng tối đa không quá 20% số lượng nhà ở của dự án. Nghị định 71 đã gây rất nhiều khó khăn trong giao dịch cho các nhà đầu tư cá nhân, nhà đầu tư thứ cấp. Tuy nhiên, nghị định này có tác dụng ngăn chặn tình trạng đầu cơ và hướng đến mục tiêu phát triển thị trường bền vững.

Trong khi chưa tìm được cách xoay sở kịp thời với Nghị định 71 thì các nhà đầu tư phải chuẩn bị đối mặt với khó khăn kế tiếp là Thông tư 13/2010/TT – NHNH của ngân hàng Nhà nước. Theo đó, ngân hàng nâng hệ số an toàn vốn (CAR) từ 8% lên 9% và tăng hệ số rủi ro của các khoản vay bất động sản từ 100% lên 250%. Do đó, các ngân hàng thương mại bắt buộc phải tăng lãi suất cho vay bình quân từ 16% - 18%/năm đối với các doanh nghiệp, cho vay tiêu dùng bình quân 18% - 20%/năm, siết chặt tín dụng đối với các khoản vay liên quan đến bất động sản. Điều này đã gây khó khăn cho chủ đầu tư tiếp cận nguồn vốn để triển khai dự án cũng như khách hàng có nhu cầu mua sắm nhà cửa hay đầu tư.

Năm 2011: Không có dấu hiệu khởi sắc

TTBĐS vẫn chưa có gì thay đổi nhiều, mục tiêu hàng đầu của Chính phủ từ 2010 đến nay vẫn là kiềm chế lạm phát. Do đó, chính sách thắt chặt tiền tệ tiếp tục duy trì.

Lãi suất cơ bản vẫn duy trì ở con số 9%/năm. Tại các ngân hàng thương mại, lãi suất huy động vốn lên tới 14% nên chắc chắn lãi suất đầu ra sẽ rất cao, lãi suất mà các chủ đầu tư vay đầu tư kinh doanh bất động sản phải trả lên tới 22 -25%/năm. Với mức lãi suất cao như vậy, các chủ đầu tư không có tiềm lực về tài chính có thể sẽ không cầm cự nổi trên TTBĐS.

Hơn nữa,theo Thống đốc ngân hàng tính đến hết ngày 30/6/2011 các ngân hàng không đạt dư nợ phi sản xuất 22% sẽ bị công khai; trong 6 tháng cuối năm 2011, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất đến 31/12/2011 tối đa là 16%. Ngày 7/7/2011 Ngân hàng Nhà nước công bố dự thảo Nghị định Quy định về hành vi cạnh tranh không lành mạnh trong hoạt động ngân hàng. Tổ chức tín dụng nhận ủy thác để đầu tư, huy động lãi suất vượt trần và áp lãi suất vay vốn không phù hợp sẽ bị phạt tiền từ 70-80 triệu đồng. Yêu cầu này chắc chắn làm cho nguồn vốn rót vào thị trường bất động sản càng nhỏ giọt hơn nữa.

Hy vọng tín dụng sẽ được nới lỏng

Động thái thắt chặt tín dụng như bóp chặt nguồn sống của TTBĐS. Trong khi đó, TTBĐS có vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển kinh tế, TTBĐS là đầu vào của một số ngành khác như ngành xây dựng, kiến trúc...Hơn nữa thị trường này giải quyết việc làm cho một lượng lớn nhân công từ thị trường lao động. Vì vậy, cứ tiếp tục tình trạng này có thể dẫn đến một hệ lụy theo vòng xoắn ốc đi xuống đối với một số lĩnh vực then chốt trong nền kinh tế.

Hiện nay, có nhiều doanh nghiệp, chuyên gia bất động sản đưa ra ý kiến nên đưa bất động sản tách ra khỏi lĩnh vực phi sản xuất…Giả định rằng bất động sản thoát khỏi lĩnh vực phi sản xuất thì tín dụng sẽ được nới lỏng và tốc độ phát triển của thị trường này là không thể tưởng. Vì thế, một số ý kiến khác cho rằng có thể tách ra khỏi lĩnh vực phi sản xuất một số hạng mục của bất động sản như nhà ở, dự án công…Như vậy, một số phân khúc của TTBĐS sẽ được phục hồi.

Nhận định từ CafeLand:

Nhìn chung, sự can thiệp của Nhà nước trong thời gian vừa qua đã làm cho TTBĐS hoạt động rất khó khăn. Tuy nhiên, sự can thiệp này không hoàn toàn làm TTBĐS xấu đi mà còn có mặt tích cực là đã loại bỏ những phần tử xấu, phần tử không đủ “lực” và khả năng để tiếp tục cuộc chơi. Thế nhưng, để TTBĐS hồi phục và sôi động cần phải có sự thông thoáng từ các chính sách.