Thị trường bất động sản miền Bắc được kỳ vọng đã sẵn sàng để tăng tốc

Sự tăng trưởng nhờ vào nền kinh tế vĩ mô, các chính sách liên quan, nhu cầu trong nước và những tiến bộ công nghệ. Một số dự án đầu tư lớn trong năm 2023 ở khu vực phía Bắc là dự án của Thermal Power Plant với vốn đầu tư 2 tỷ USD tại Thái Bình, dự án 1,5 tỷ USD của Jinko Solar Hải Hà tại Quảng Ninh, dự án của LG Innotek Việt Nam tăng vốn đầu tư thêm 1 tỷ USD tại Hải Phòng và nhà máy bán dẫn của Amkor Technology đầu tư với số vốn 1,6 tỷ USD tại Bắc Ninh.

Tại buổi Họp báo chia sẻ báo cáo mới nhất “CHINH PHỤC THÀNH PHỐ ĐANG LÊN” diễn ra sáng ngày 4/4/12024 tại Hà Nội, bà Trang Bùi, Tổng Giám Đốc Cushman & Wakefield cho biết: “Trong nghiên cứu của Cushman & Wakefield, thị trường bất động sản Hà Nội và các tỉnh trọng điểm phía Bắc đã trở nên vô cùng hấp dẫn và sẵn sàng tăng tốc đón dòng vốn đầu tư trong giai đoạn tiếp theo của chu kỳ phát triển. Sự tăng trưởng của miền Bắc là do khả năng tiếp cận tuyệt vời thông qua mạng lưới hạ tầng của 7 tuyến đường cao tốc, và tiếp tục triển khai hệ thống gồm 7 tuyến đường vành đai; vị trí địa lý của khu vực thuận lợi để đón nhận làn sóng mở rộng đầu tư từ các nhà sản xuất lớn, như một phần trong chiến lược Trung Quốc + 1 của họ”.

Bà Trang Bùi, Tổng Giám Đốc Cushman & Wakefield chia sẻ tại buổi họp báo ngày 4/4/2024 tại Hà Nội.

Báo cáo của Cushman & Wakefield ghi nhận những chuyển động của thị trường bất động sản miền Bắc trong thập kỷ qua và mong muốn cung cấp một cảnh quan tương lai giúp các nhà đầu tư có cái nhìn khái quát trong việc nắm bắt những cơ hội kinh doanh mới đến năm 2033. Đặc biệt, báo cáo tập trung chủ yếu vào các loại hình bất động sản truyền thống và điểm qua những mô hình bất động sản chuyên dụng phi truyền thống.

Thị trường nhà ở

Theo Cushman & Wakefield, thị trường nhà ở miền Bắc đã có sự phát triển ấn tượng trong những năm 2018-2019, sau đó, có phần chững lại do kinh tế toàn cầu trì trệ. Cả chủ đầu tư và người mua vẫn đang trong tâm thế chờ đợi phê duyệt cũng như thực thi luật đất đai mới.

Tính đến quý 1/2024, khu vực có 670 dự án căn hộ với 370.000 căn. Nguồn cung tương lai sẽ tiếp tục lan rộng về phía Tây và ngoại thành Hà Nội cũng như các tỉnh lân cận nằm trong bán kính 30km tính từ trung tâm thành phố như Bắc Ninh, Hưng Yên. Đồng thời ngày càng có nhiều trung tâm đô thị quy mô lớn tham gia thị trường, hình thành các thành phố vệ tinh mới trong tương lai tại Quảng Ninh và Hải Phòng. Ước tính đến năm 2033, thị trường sẽ có hơn 1.000 dự án với ít nhất 650.000 căn hộ trên toàn khu vực.

Tương tự, thị trường nhà liền thổ hiện đang có 550 dự án với 120.000 căn và được kỳ vọng sẽ tăng gấp đôi trong 10 năm tiếp theo. Thị trường cũng ghi nhận sự phát triển các dự án ra ngoài Hà Nội, hướng đến những mô hình xanh và lối sống bền vững chú trọng vào con người.

“Với những lợi thế mạnh mẽ vốn có và những kế hoạch dành cho cơ sở hạ tầng tiếp tục được triển khai, thị trường bất động sản tại khu vực phía Bắc có nhiều lợi thế và dường như đã sẵn sàng tăng tốc để đi lên một nấc thang mới trong tiến trình phát triển”, theo bà Cúc Lê - Giám đốc Nghiên cứu và Định giá tại Cushman & Wakefield Việt Nam.

Trong khi thế giới đang nói về ESG và 80% tòa nhà hiện tại sẽ còn tồn tại đến 2050 và tiếp tục phát ra khí thải carbon, vậy các nhà đầu tư và người sử dụng bất động sản cần phải làm gì?

Khi xem xét quy hoạch và phát triển dự án, người ta luôn phải bắt đầu từ mô hình phù hợp. Một mô hình tối ưu nhất dành cho tương lai sẽ tập trung chuyển sang việc lấy yếu tố con người làm trung tâm. Trong đó, khái niệm placemaking là một khái niệm mới mẻ nhằm thúc đẩy khả năng sống ở đô thị. Mô hình này yêu cầu các dự án phải được quy hoạch và xây dựng một cách phù hợp để cho mọi công dân ở mọi lứa tuổi và khả năng đều có thể tiếp cận mọi không gian trong dự án và đô thị. Trong những thập kỷ qua, bất động sản có phần tách biệt giữa sống, làm việc và vui chơi, thì giờ đây các dự án cần phải hợp nhất cả ba, tạo ra nhiều không gian bán công cộng và chất lượng cao cho các cuộc hội họp, giải trí, sự kiện và tương tác xã hội.

“Để mang lại sự phát triển bền vững và có lợi ích lâu dài, các nhà đầu tư, chủ đầu tư và các bên tham gia vào bất động sản tại khu vực cần phải trang bị một chiến lược đúng đắn ngay từ bây giờ. Vì vậy, chúng tôi kỳ vọng khái niệm placemaking sẽ được đề cao và ngày càng phổ biến trong việc xem xét quy hoạch cho tất cả các dự án bất động sản”, bà Trang Bùi kết luận.

Thị trường khách sạn

Ngành công nghiệp phát triển kéo theo nhu cầu về khách sạn của các doanh nghiệp trên toàn khu vực gia tăng. Tính đến Q1 2024, khoảng 20.000 phòng tại 104 khách sạn 4-5 sao đang vận hành tại khu vực miền Bắc, với hầu hết nguồn cung hỗ trợ nhu cầu khách doanh nghiệp và khách du lịch. Số khách du lịch đến các tỉnh phía Bắc đã phục hồi so với thời điểm trước dịch, đạt 61 triệu vào năm 2023, theo thống kê của Sở Văn hóa Thể thao và Du lịch.

Trong khi đa số các khách sạn nội địa phục vụ cho các tầng lớp trung lưu với ngân sách lưu trú vừa phải, đặc biệt là khu ‘Phố cổ’ nổi tiếng được chi phối bởi các phòng nghỉ giá rẻ và du khách ba lô. Các doanh nghiệp “ong chúa” như Samsung là nhóm khách doanh nghiệp chính về nhu cầu phòng khách sạn. Ông lớn điện tử Hàn Quốc này sản xuất gần một nửa số điện thoại thông minh tại hai khu nhà máy ở Bắc Ninh và Thái Nguyên, gần Hà Nội.

Các nhà điều hành quốc tế IHG, Pan Pacific, Accor, Hilton và Marriott hiện đang có thương hiệu khách sạn của họ trên thị trường. Đến năm 2033, ước tính toàn thị trường sẽ có thêm 66 dự án khách sạn mới, nâng tổng số phòng lên ít nhất là 34.000 để phục vụ cho nhu cầu đang phục hồi và tăng trưởng.

Thị trường công nghiệp và hậu cần

Khu vực miền Bắc đã duy trì vị thế là cánh tay nối dài của công xưởng thế giới trong hàng thập kỷ qua. Với sự hỗ trợ của hệ thống cơ sở hạ tầng hoàn thiện, thị trường bất động sản công nghiệp tiếp tục tăng trưởng và phát triển dọc theo hành lang từ Tây sang Đông. Tổng nguồn cung đất công nghiệp phía Bắc tính đến quý 1/2024 đạt 14.600 ha từ 71 dự án. Chúng tôi kỳ vọng trong 10 năm tiếp theo, thị trường sẽ có thêm 69 dự án mới, nâng nguồn cung lên ít nhất 30.000 ha.

“Đối với nhu cầu, chúng tôi cũng ghi nhận hai xu hướng rõ rệt đang diễn ra. Thứ nhất, hoạt động sản xuất hàng hóa cơ bản tiếp tục được hưởng lợi từ làn sóng mở rộng đầu tư từ các nhà sản xuất lớn, như một phần trong quá trình đa dạng hóa chuỗi cung ứng các doanh nghiệp toàn cầu. Và thứ hai, ngành sản xuất miền Bắc đang tiến lên chuỗi giá trị cao hơn sau khi đón nhận lượng đầu tư quy mô lớn vào lĩnh vực bán dẫn, điện tử và công nghệ cao,” bà Trang Bùi nhận xét.

Tương tự, thị trường nhà xưởng và nhà kho xây sẵn mặc dù chỉ mới phát triển từ năm 2018 nhưng lại cho thấy khả năng tăng tốc nhanh chóng, với tốc độ tăng trưởng gần 4 lần vào năm 2023. Tổng nguồn cung toàn miền Bắc tính đến Q1 2024 đạt 6 triệu m2 và được dự báo sẽ tiếp tục tăng lên 17 triệu m2 trong thập kỷ tới.

Mặc dù nguồn cung mới đã kéo tỷ lệ trống tăng, nhưng nhu cầu chung của thị trường vẫn tương đối mạnh. Các công ty hậu cần thứ 3 (3PLs), thương mại điện tử và bán lẻ vẫn là những động lực chính cho nhu cầu. Các doanh nghiệp hậu cần vận hành kho hàng hàng đầu ở miền Bắc đã bắt đầu khám phá sâu hơn về ứng dụng công nghệ kỹ thuật số và nền tảng tích hợp, giúp cải thiện hiệu quả phân phối.

Ghi nhận miền Bắc đã và đang có nhiều dự án công nghiệp xanh và số lượng các dự án xanh tiếp tục tăng trưởng. Cụ thể, Việt Nam đang có khoảng 150 dự án nhận được chứng chỉ LEED, thì đã có tới 67% dự án trong đó là loại hình thuộc bất động sản công nghiệp, nhưng chủ yếu là loại hình nhà xưởng xây sẵn, nhà kho xây sẵn và nhà máy sản xuất. Tuy nhiên đối với quy mô toàn khu công nghiệp, hiện nay, Việt Nam vẫn chưa có một bộ quy chuẩn cụ thể, rõ ràng cho loại hình khu công nghiệp xanh.