Thị trường bất động sản: Kỳ vọng vào nới lỏng tín dụng

Những chuyển biến kinh tế

Trong 9 tháng đầu năm 2011, diễn biến thị trường tiền tệ chịu tác động mạnh từ thực thi các chính sách tiền tệ chặt chẽ, thận trọng của Ngân hành Nhà nước để kiểm soát lạm phát, hỗ trợ ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an toàn hệ thống.

Tính đến ngày 30/8, kết quả tổng phương tiện thanh toán tăng 9,16% so với cuối năm 2010, thấp hơn mức tăng 19,87% và 16,41% của cùng kỳ năm 2009 và 2010.

Cũng trong thời gian trên tín dụng tăng 8,85% so với cuối năm 2010, thấp hơn mức tăng 16,9% của cùng kỳ năm 2010, bằng khoảng 50% tốc độ tăng trưởng tín dụng dự kiến cả năm 2011 (khoảng 15-18%).

Đến cuối tháng 8, tín dụng đối với lĩnh vực sản xuất tăng 14,79%, trong đó tín dụng nông nghiệp, nông thôn tăng 30,5%. Tín dụng xuất khẩu tăng 35,02%, tín dụng phi sản xuất giảm 16,95%. Trong đó, dư nợ cho vay để đầu tư, kinh doanh chứng khoán giảm 43,03%, dư nợ cho vay để đầu tư kinh doanh bất động sản giảm 10,1%, dư nợ cho vay tiêu dùng giảm 23,12%.

Theo Tổng cục thống kê, thâm hụt thương mại 9 tháng đầu năm 2011 ở mức 6,84 tỷ USD, tương đương 9,77% tổng kim ngạch xuất khẩu. Tổng kim ngạch xuất khẩu ước đạt 70,03 tỷ USD, tăng 35,4% so với cùng kỳ năm 2010.

Trong 9 tháng đầu năm, chỉ số GDP cả nước tăng trưởng 5,76% so với cùng kỳ năm 2010. Với mức tăng trưởng này, giới chuyên gia cho rằng khó có thể đạt được mục tiêu tăng trưởng cả năm 2011 ở mức 6%.

Về nguồn vốn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), trong 9 tháng đầu năm 2011, Việt Nam thu hút được 9.903,5 triệu USD, tương đương 72,1% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, vốn đăng ký mới từ 675 dự án là 8.237,8 triệu USD (giảm 31,5% về vốn và 29,6% về số dự án so với cùng kỳ năm trước).

Thị trường ngoại hối và tỷ giá biến động mạnh trong hơn 3 tháng đầu năm nhưng đã ổn định trở lại sau khi NHNN điều chỉnh tăng tỷ giá bình quân liên ngân hàng, giảm biên độ giao dịch cùng với các biện pháp quản lý thị trường tự do. Sự ổn định này phản ánh đúng quy luật cung - cầu, tỷ giá được kiểm soát trong biên độ cho phép, chênh lệch tỷ giá thị trường chính thức và thị trường tự do thu hẹp. Hoạt động thị trường ngoại tệ chính thức được đẩy mạnh, các NHTM cân đối được nguồn cung ngoại tệ từ tổ chức kinh tế và dân cư, thực hiện bán ngoại tệ cho NHNN tăng dự trữ ngoại hối Nhà nước. Dự trữ ngoại tệ tăng từ 7,5 tỷ USD trong quý 1 lên khoảng 15 tỷ USD.

Tuy nhiên, bên cạnh kết quả tích cực đó, thị trường tiền tệ 9 tháng đầu năm gặp rất nhiều khó khăn, thách thức.

Thứ nhất, lãi suất huy động và cho vay tăng cao, lượng tín dụng cho vay thu hẹp mạnh, khiến khả năng tiếp cận vốn vay của doanh nghiệp và người dân rất khó khăn, khiến hoạt động sản xuất kinh doanh 9 tháng đầu năm của các doanh nghiệp sụt giảm mạnh. Nhiều doanh nghiệp rơi vào tình trạng có nguy cơ phải phá sản.

Trước các biện pháp điều hành mạnh mẽ của NHNN từ cuối tháng 8, một số tổ chức tín dụng hạ lãi suất đối với một số khoản cho vay sản xuất kinh doanh thông thường (cho lĩnh vực nông nghiệp, xuất nhập khẩu, DNVVN) trong biên độ 17-19%/năm. Tuy nhiên, hiện không nhiều doanh nghiệp có khả năng tiếp cận với nguồn vốn vay lãi suất hạ này.

Thứ hai, thanh khoản Việt Nam đồng (VND) và ngoại tệ của hệ thống các tổ chức dụng gặp nhiều khó khăn. Thanh khoản VND căng thẳng trong 4 tháng đầu năm và chỉ được cải thiện kể từ nửa cuối tháng 5/2011. Song từ cuối tháng 8 đến nay tình trạng căng thẳng lại bắt đầu xuất hiện, biểu hiện ở lãi suất liên ngân hàng tăng cao và hàng loạt các biện pháp hỗ trợ của NHNN đã phải áp dụng.

Tính đến 20/7/2011, tăng trưởng tín dụng bằng ngoại tệ lên đến trên 24% so với cuối năm 2010 và diễn biến tiếp tục tăng trong tháng 8. Cụ thể 2 thành phố lớn tính đến 31/8, tăng trưởng dư nợ VND trên địa bàn Hà Nội tăng 6,94%, dư nợ ngoại tệ tăng 21,79% so với cuối năm 2010.

Tại Tp.HCM, dư nợ tín dụng bằng ngoại tệ đạt 231.200 tỷ đồng, chiếm 30,7% tổng dư nợ, tăng 25,8% so cùng kỳ. Quy đổi với tỷ giá 20.830 đồng/USD thì các ngân hàng ở Tp.HCM đã cho vay khoảng 11,089 tỷ USD. Tình trạng tăng trưởng tín dụng như hiện nay dẫn đến nguy cơ áp lực cầu tín dụng đến kỳ đáo hạn cuối năm như kịch bản năm 2010.

Thứ ba, áp lực tăng tỷ giá vào dịp cuối năm lại xuất hiện. Kể từ ngày 11 tháng 8, tỷ giá giao dịch của các Ngân hàng thương mại liên tục ở trạng thái kịch trần biên độ cho phép. Tình trạng khó khăn trong mua USD tại các Ngần hàng lại tái diễn, phí mua ngoại tệ tại Ngân hàng lại xuất hiện với mức khoảng 100VND/USD, tỷ giá USD trên thị trường tự do chênh lệch cao hơn tỷ giá giao dịch trong thị trường chính thức, cao nhất có thời điểm mức chênh lệch lên tới gần 200 đồng/USD.

Bằng các chính sách kiềm chế, hiện nay lạm phát có thể được kiểm soát, Ngân hàng Nhà nước đã giới hạn trần lãi suất huy động ở mức 14% nhằm cố gắng cải thiện tính thanh khoản. Lãi suất cho vay có dấu hiệu giảm và đang dao động ở mức 19% - 22%, song khả năng tiếp cận tín dụng bất động sản vẫn còn bị giới hạn do việc hạn chế cho vay.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn kỳ vọng vào việc nới lỏng tín dụng. Ảnh: Nguồn internet

Điểm nóng trên thị trường căn hộ

Theo báo cáo phân tích của Công ty Knight Frank, trong quý III/2011, thị trường bất động sản tiếp tục gặp phải khó khăn. Trong đó, việc hạn chế tín dụng và lãi suất cao tiếp tục kìm hãm dòng chảy tín dụng vào lĩnh vực này.

Tại Tp.HCM, điểm nổi bật trong quý III là số lượng giao dịch trên thị trường căn hộ diễn ra rất ít trong khi lượng chào bán khá lớn.

Knight Frank ghi nhận, có khoảng 1.100 căn hộ được chào bán trong quý này. Riêng phân khúc trung cấp chiếm phần lớn nguồn cung mới, đáng chú ý là cao ốc căn hộ Carillon, quận Tân Bình. Một số dự án đáng chú ý khác như Cảnh Viên 3 ở quận 7 và dự án Lotus Garden ở quận Tân Phú với đợt tung bán gần đây nhất với hơn 100 căn. Trong đó, hơn một phần ba nguồn cung mới được chào bán trong quý III/2011 là từ quận 7 và Nhà Bè. Ngoài ra, trong quý III, thị trường đón nhận 5 dự án được động thổ, đóng góp thêm khoảng 2.000 căn hộ cho nguồn cung tương lai.

Khả năng thanh khoản của thị trường bị giới hạn do hạn chế cho vay bất động sản, giá vàng thế giới tăng vọt, kéo theo đó là việc giảm niềm tin vào lợi nhuận từ thị trường bất động sản. Công ty Knight Frank cho biết thêm, sẽ có 50 dự án với khoảng 20.000 căn hộ dự kiến tham gia vào thị trường trong 3 năm tới tại Tp.HCM. Số lượng căn hộ chưa bán được trên thị trường sơ cấp ngày càng gia tăng. Tuy nhiên với nguồn cung lớn này sẽ tạo ra cơ hội cho người mua có nhu cầu thực sự.

Còn theo báo cáo của CBRE, trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ giảm ở tất cả các phân khúc hạng sang, cao cấp, trung cấp và bình dân. Trung bình, giá căn hộ hạng sang giảm 2,3%, cao cấp 0,9%, trung cấp 0,5% và căn hộ bình dân giảm 0,1%,… so với quý II.

Trong khi đó, báo cáo của Savills, thị trường căn hộ bán giảm giá trung bình 2% so với quý II. So với các phân khúc căn hộ cao cấp, trung cấp, nhà giá bình dân có nhiều giao dịch nhất trên thị trường do giá cả vừa phải, giá thấp nhất là 550 USD mỗi m2. Nhà cao cấp chỉ tiêu thụ được 4% so với tổng giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, nhà diện tích nhỏ (50-60m2) giá 13-14 triệu đồng mỗi m2 vẫn có giao dịch và chiếm lĩnh thị trường căn hộ trong quý này.

Theo các chuyên gia, mặc dù thị trường nhà đất trong quý III khá trầm lắng, do người dân vẫn còn khá dè dặt khi đưa ra quyết định mua căn hộ do lãi suất cao. Song khi nhìn vào số liệu thống kê về chỉ số CPI cho thấy tỷ lệ lạm phát tiếp đang có dấu hiệu giảm, triển vọng về việc nới lỏng tín dụng sẽ tạo động lực cho nền kinh tế đi lên, tạo nên sự lạc cho cả thị trường bất động sản.