Thị trường bất động sản Hà Nội quý I/2012: Vẫn là chuyện vốn!

“Nóng” chuyện vốn

Theo báo cáo của Savills, trên thị trường hiện có khoảng 40.000 căn biệt thự, nhà liền kề được triển khai từ 117 dự án. Trong đó, 93 dự án cung cấp sản phẩm dưới dạng hợp đồng mua bán và 24 dự án được giao dịch dưới dạng hợp đồng góp vốn. Dự án dưới dạng hợp đồng mua bán cung cấp khoảng 27.300 căn với khoảng 60% nằm tại Vùng 2 (gồm Hà Đông, Hoài Đức, Mê Linh, Đan Phượng và Quốc Oai). Dự án đưới dạng hợp đồng góp vốn cung cấp 12.700 căn với chỉ 2% nằm tại Vùng 1 (gồm Hoàng Mai, Từ Liêm, Cầu Giấy, Long Biên, Tây Hồ, Gia Lâm, Thanh Trì, Hai Bà Trưng, Thanh Xuân).

Đặc biệt, khảo sát của Savills cho thấy, các quận Cầu Giấy, Tây Hồ và huyện Từ Liêm, đất nền có mức giá chào thứ cấp cao nhất, trên 120 triệu đồng/m2; các huyện Vùng 2 có mức chào thứ cấp thấp nhất, dưới 40 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tại thời điểm Quý IV/2011, tại các quận Cầu Giấy, Tây Hồ và Thanh Xuân giá đất nền chào bán thứ cấp cao nhất là trên 150 triệu đồng/m2; các huyện nằm ở Vùng 2 có mức chào thứ cấp thấp nhất là 50 triệu đồng/m2; mức giá trung bình cho một căn biệt thự từ 5,3 tỉ tới 41,4 tỉ đồng là thấp hơn nhiều so với Quý IV/2011 khi mà giá tương ứng là 6,2 tới 47,4 tỉ đồng.

Qua đó, Savills cho rằng, nguồn cầu thị trường biệt thự, liền kề bị ảnh hưởng bởi lãi suất ngân hàng cao cũng như chính sách siết chặt tín dụng sẽ tiếp tục được áp dụng trong năm 2012. Nỗ lực của Chính phủ trong việc giảm lãi suất cho vay có thể có ảnh hưởng tích cực tới nguồn cầu của thị trường nhà ở.

Nói như vậy để thấy, vấn đề về vốn tiếp tục vẫn là nút thắt quan trọng nhất trên thị trường BĐS. Và đây cũng là nhận định của ông Nguyễn Mạnh Hà – Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) khi ông cho rằng thị trường BĐS đang gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là nguồn vốn. Bên cạnh đó, tình trạng giao dịch yếu, doanh nghiệp (DN) kinh doanh đối diện với tình trạng đình trệ sản xuất, tín dụng thắt chặt… cũng ảnh hưởng không nhỏ đến tình hình chung của thị trường.

Nhìn nhận về tình trạng này, GS Đặng Hùng Võ cho rằng: Đây chính là hậu quả của thời gian dài thị trường BĐS không tập trung vào việc cạnh tranh giá cả, khi nhu cầu còn cao. Theo đó, sau một thời gian đóng băng, giá nhà, đất giảm liên tục. Dù hiện nay nhiều nhà đầu tư khẳng định đã giảm giá hết cỡ, nhưng người dân vẫn đang chờ giá xuống thấp hơn, nên tình hình càng lúc càng trở nên bi đát vì vốn thiếu trong khi dự án không thể đắp chiếu mãi.

“Áp lực về vốn hiện nay chủ yếu lại tập trung ở giới đầu cơ, khi khảo sát cho thấy, có đến 60% vốn cho thị trường là đến từ lực lượng này, thậm chí tại thị trường Hà Nội lên tới 80%. Do vậy, khi thị trường khó khăn, dù giá công bố từ chủ đầu tư không giảm nhiều, thì giá chào bán thứ cấp lại giảm mạnh, một vài dự án lên tới 30 – 40%, do giới đầu cơ không “chịu được nhiệt” về áp lực vốn”, GS Võ nhấn mạnh.

Dưới một góc nhìn khác, ông Trịnh Văn Quyết – Chủ tịch HĐQT FLC Group chia sẻ, tình trạng giá BĐS ở Việt Nam tăng nhanh những năm gần đây và đứng ở mức cao so mặt bằng thu nhập của người dân là bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân, trong đó phải kể đến lãi suất vay, giá nguyên vật liệu, dịch vụ xây dựng… tăng cao.

Đâu là lời giải!

Nút thắt về vốn trên thị trường BĐS đã được hâm nóng trong trong một thời gian dài với một loạt các hội thảo, tọa đàm và mới đây là hội thảo “Tìm vốn cho thị trường BĐS” do FLC tổ chức đã thu hút được sự quan tâm đặc biệt của dư luận xã hội. Hội thảo đã thu hút sự tham gia của nhiều chuyên gia kinh tế, BĐS và đại diện các công ty kinh doanh BĐS.

TS Nguyễn Thị Mùi, nguyên thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tiền tệ Quốc gia phân tích, thị trường BĐS khó khăn vì tín dụng vẫn đóng vai trò là nguồn cung chủ yếu cho nhà đầu tư, DN kinh doanh BĐS. Trong khi, Ngân hàng thương mại chủ yếu là vốn ngắn hạn mà đầu tư BĐS lại đòi hỏi trung và dài hạn. Vì thế, nếu vốn ngắn hạn của ngân hàng cho vay đầu tư BĐS, tất yếu sẽ hàm chứa rủi ro thanh khoản cho cả DN và ngân hàng.

“Nếu chỉ loanh quanh giải quyết vốn cho thị trường BĐS sẽ không bao giờ tìm được vốn. Thay vào đó, một mặt là vốn, có thể từ chính DN BĐS hoặc các kênh bên ngoài, nhưng mặt khác là chính sách. Nếu không đồng bộ hai vấn đề này mà chỉ đòi hỏi vốn không, tôi cho là rất khó…”, bà Mùi khẳng định.

Và để tháo gỡ những khó khăn trên, TS Mùi cho rằng: Kích thị trường cho thuê để tăng tốc thị trường bán. Các DN Trung Quốc đã từng rất thành công khi giải cứu thị trường BĐS giai đoạn “nguội lạnh” bằng cách nâng giá thị trường cho thuê để người tiêu dùng buộc phải cân nhắc và cuối cùng quay về với thị trường bán. Khi thị trường cho thuê “cao giá”, các dịch vụ không đáp ứng được hết nhu cầu người sử dụng thì tất yếu họ sẽ chuyển sang mua. Còn khi thị trường mua – bán không đáp ứng được yêu cầu “túi tiền” của người dân thì họ lại quay về thị trường thuê. Tuy nhiên, đây hoàn toàn là một phân tích mang tính “cơ học” và không sát thực tế theo nhận định của nhiều lãnh đạo DN địa ốc sau khi biết thông tin này.

Và đây cũng là quan điểm của nhiều chuyên gia kinh tế tham dự Hội thảo khi cho rằng: Nhà nước cần nhanh chóng xây dựng được cơ chế, chính sách cho thị trường, vừa quản lý, giám sát vừa tạo điều kiện cho thị trường hoạt động thuận lợi theo hướng sàng lọc, loại bỏ các DN có năng lực yếu kém. Đồng thời, nếu các DN BĐS vẫn thụ động trông chờ vào chính sách “bao bọc” từ Nhà nước, sẽ sớm phá sản. Cùng với việc thay đổi chiến lược kinh doanh đưa ra sản phẩm đáp ứng nhu cầu thị trường, huy động vốn từ các quỹ đầu tư, thì giờ là lúc phải tính đến khơi thông dòng vốn ngoại. Nếu cứ loanh quanh giữa các DN trong nước với nhau kể cả có mua bán, sáp nhập xong cũng khó vực dậy…

Từ đó để thấy rằng, DN BĐS muốn “sống” thì phải tự cơ cấu lại hoạt động của chính mình bởi nguyên nhân gây đói vốn có một phần không nhỏ xuất phát từ chính cách thức kinh doanh, cơ cấu vốn của DN. Và để làm được điều này, DN cần phải cơ cấu lại sản phẩm theo hướng phù hợp túi tiền khách mua, siết chặt chi phí quản lý, cắt giảm tối đa. Đồng thời, các DN cần tìm đường sáp nhập để tăng khả năng cạnh tranh cũng như nguồn lực về vốn bao gồm cả vốn FDI.

Về vấn đề này, nhiều chuyên gia nhận định: Nguồn vốn từ nước ngoài khá phong phú nhưng rất “kén” đối tượng bởi các quỹ này đều đưa ra những yêu cầu rất khắt khe với đối tác trước khi đầu tư. Vì vậy, những dự án kém, “thiếu” tính chuyên nghiệp sẽ không có cơ hội. Thêm nữa, việc tiếp cận nguồn tiền từ các ngân hàng mang pháp nhân quốc tế bằng cách thế chấp dự án BĐS tại Việt Nam cũng khó khả thi do vướng Pháp lệnh ngoại hối. Nếu DN Việt thế chấp, và thanh toán đúng hẹn thì không nói làm gì, nhưng xảy ra tranh chấp, trốn nợ, sẽ rất phức tạp.