Thị trường bất động sản: Chuộng căn hộ giá bình dân

Nguồn cung dồi dào

Theo Colliers International Việt Nam, trong quý I/2012, ước tính có khoảng 119.000 căn hộ được bán ra trên thị trường Tp.HCM. Trong đó, nguồn cung thứ cấp tăng khoảng 44% so với cùng kỳ năm trước và nguồn cung sơ cấp tăng 32%.

Dự kiến giai đoạn 2012 – 2015 có khoảng 45.000 căn hộ đến từ 90 dự án thuộc các quận: Nhà Bè, quận 9, quận 7 và quận 2. Như vậy, nguồn cung căn hộ bình dân tại Tp.HCM vẫn tiếp tục dồi dào.

Còn theo báo cáo mới đây của Savills cho biết, tại Tp.HCM có khoảng 900 căn hộ được bán. Trong đó, căn hộ bình dân vẫn chiếm ưu thế với 79% thị phần, căn hộ hạng B bị mất thị phần nhiều nhất, xuống còn 13%.

Savills dự kiến đến cuối năm 2013 có khoảng 14 dự án với hơn 5.000 căn hộ sẽ hoàn thành và có thể được chào bán trong năm 2012. Đến cuối năm 2016, sẽ có khoảng 70.000 căn hộ từ hơn 115 dự án dự kiến hoàn thành và được đưa vào sử dụng.

Tại Hà Nội, dự kiến có khoảng 63 dự án sẽ gia nhập thị trường trong vòng 3 năm tới. Trong đó, 52 dự án đã được xác định sẽ cung ra thị trường khoảng 45.600 căn.

Các nhà phân tích cho rằng, các yếu tố chính ảnh hưởng đến nhu cầu mua căn hộ gồm sự gia tăng dân số, mức độ đô thị hóa, thu nhập tăng và sự xuống cấp của nhiều dự án cũ. Chính những yếu tố này tạo ra một nhu cầu dài hạn trong tương lai của thị trường căn hộ. Tuy nhiên, hiện tại nhu cầu của thị trường vẫn là phân khúc căn hộ bình dân, đặc biệt là những căn hộ nhỏ, thiết kế hợp lý với giá bán từ 700 triệu đến 1,2 tỷ đồng.

Phân khúc căn hộ bình dân vẫn được nhiều khách hàng lựa chọn. Ảnh minh họa

Giá tiếp tục giảm

Trước bối cảnh kinh tế khó khăn đã ảnh hưởng đến tính thanh khoản của hầu hết các phân khúc và việc giảm giá là đều tất yếu.

Theo kết quả điều tra của Colliers cho thấy, với nguồn cung dồi dào, giá bán căn hộ cao cấp giảm mạnh khoảng 40%, căn hộ trung cấp giảm 30% và 27% ở căn hộ bình dân.

Tại Hà Nội, tổng nguồn cung sơ cấp từ 34 dự án đang mở bán là 9.800 căn, giảm 4% so với quý trước. Nguồn cung thứ cấp gồm hơn 56.000 căn, tăng 2% so với quý trước, 53% trong số đó thuộc các quận/huyện phía Tây như Từ Liêm, Hà Đông và Cầu Giấy. Giá chào bán sơ cấp dao động từ 19 triệu đồng/m2 đến 64 triệu đồng/m2. Tỷ lệ hấp thụ của toàn thị trường là 7%, giảm -5% so với quý IV/2011.

Căn hộ cao cấp tiếp tục có tỷ lệ bán thấp nhất ở mức 2% và hầu như không biến động so với 3 quý trước đó. Căn hộ bình dân có tỷ lệ hấp thụ tốt nhất ở mức 11%, giảm -7 điểm %. Căn hộ trung bình theo sau ở mức 3%, giảm -9 điểm % so với quý trước.

Savills lý giải rằng, sở dĩ giá chào bán thứ cấp trung bình đều giảm ở hầu hết các quận là do tính thanh khoản thấp của thị trường từ nửa năm trước. Tuy nhiên, ở hai quận Long Biên và Gia Lâm giá tăng nhẹ do sự mở cửa của hai trung tâm mua sắm quy mô lớn cuối năm ngoái, đặc biệt là trung tâm Big C quận Long Biên.

Còn theo Colliers Việt Nam, giá chào bán ở cả ba phân khúc đều giảm giảm trung bình khoảng 60% so với quý trước, nhiều dự án giảm tới 30%, riêng dự án UPH hay Star City giảm đến 11% so với quý trước.

Tuy nhiên, thị trường thứ cấp vẫn được ưa thích hơn là sơ cấp do giá thứ cấp trong phần lớn các dự án đang triển khai có giá “mềm” hơn, thông thường là từ -3% đến -32%. Những dự án đã hoàn thành, sẵn sàng đưa vào sử dụng thường hấp dẫn hơn đối với người có nhu cầu sử dụng.

Các công ty quản lý bất động sản nhận định rằng, nhiều khách mua tiềm năng đang có tâm lý chờ đợi với kỳ vọng giá nhà sẽ còn giảm nữa trong thời gian tới thì mới quyết định mua. Do vậy họ cho rằng, các chủ đầu tư nếu muốn bán được hàng cần phải làm cho khách mua cảm thấy khoản đầu tư họ bỏ ra là đáng giá. Vì vậy, các chính sách khuyến mãi và chiến lược tiếp thị tốt là rất cần thiết.