Thị trường bất động sản cần một nguồn vốn “dài hơi”

Nguồn vốn đang thiếu ổn định, rủi ro lớn

Ông Hoàng cho biết, hiện dòng tiền đầu tư trực tiếp vào BĐS được đầu tư qua các doanh nghiệp (DN) phát triển BĐS hoặc nhà đầu tư cá nhân, những người mua BĐS trực tiếp. Với đa phần các dự án đang triển khai, người mua nhà lại phải trả tiền mua cho DN.

Vốn tài trợ cho DN và người mua đa phần là vốn từ hệ thống ngân hàng thương mại, một số ít là nguồn vốn của các quỹ đầu tư tài chính hoặc nhà đầu tư chứng khoán cá nhân, những nhà đầu tư này cung cấp vốn cho DN thông qua việc mua cổ phiếu hoặc trái phiếu do DN phát hành.

BĐS cần một nguồn vốn "dài hơi". Ảnh: Internet

Với cấu trúc này, áp lực tài chính lên hệ thống ngân hàng là rất lớn. Ngân hàng thương mại với đặc tính vốn huy động là vốn vay trong dân chúng có tính chất ngắn hạn, trong khi nhu cầu đầu tư cho thị trường BĐS là nhu cầu vốn dài hạn nên thị trường BĐS luôn phải chịu áp lực thanh khoản, xoay vòng vốn đáo hạn ngân hàng. Điều này tạo rủi ro lớn cho cả DN, người mua và hệ thống ngân hàng thương mại, đặc biệt là khi thị trường “đóng băng”.

Một nguồn vốn khác hiện đang đầu tư vào thị trường BĐS là vốn trực tiếp từ khách hàng mua BĐS hoặc mua trả trước sản phẩm thông qua DN. Nguồn vốn này hình thành từ tiết kiệm của người mua nhà cùng với tỷ trọng lớn vốn tài trợ từ ngân hàng cho người mua. Tuy nhiên, đây là nguồn vốn thiếu ổn định, phụ thuộc vào tâm lý của người mua, khả năng tài trợ của ngân hàng và diễn biến lên, xuống của giá BĐS.

Với cấu trúc tài chính như hiện nay, theo ông Hoàng, nguồn vốn cho thị trường BĐS rất thiếu ổn định, có tính ngắn hạn và tạo gánh nặng lớn cho hệ thống ngân hàng thương mại và không còn phù hợp với quy mô ngày một lớn của thị trường BĐS Việt Nam. Đặc biệt, nó còn tiềm ẩn nguy cơ đổ vỡ thị trường BĐS và hệ thống ngân hàng thương mại cho dù nhu cầu về nhà ở, nhu cầu đầu tư phát triển BĐS, phát triển kinh tế còn rất lớn.

Huy động vốn “dài hơi” bằng cách nào?

Ông Hoàng cho hay, các hình thức quỹ đầu tư BĐS như: Quỹ tiết kiệm nhà ở, Quỹ tín thác BĐS, Quỹ đầu tư thế chấp BĐS.... không chỉ thu hút nguồn vốn đầu tư trực tiếp vào thị trường BĐS mà còn tạo nguồn vốn dài hạn với lãi suất thấp, hỗ trợ người mua nhà và là công cụ hữu hiệu để nhà nước thực hiện các chính sách nhà ở như nhà cho thuê, nhà giá thấp, nhà cho sinh viên, công nhân...

Sự tham gia của các quỹ trên sẽ là mô hình ưu việt, có khả năng khắc phục phần lớn các khuyết tật hiện nay của thị trường BĐS nước ta. Mô hình thu hút vốn đầu tư BĐS thông qua các hình thức quỹ đầu tư BĐS trên thế giới đã lên đến hàng chục ngàn tỷ USD. Song, ở nước ta, mặc dù mô hình quỹ đầu tư BĐS đã được “bật đèn xanh” trong luật sửa đổi năm 2010 quy định “quỹ đầu tư BĐS là quỹ đầu tư chứng khoán được đầu tư chủ yếu vào BĐS” nhưng hướng dẫn để thực thi luật lại mới là dự thảo, chưa được ban hành.

“Mặc dù chưa có hành lang pháp lỹ hoàn chỉnh nhưng quá trình tái cấu trúc mô hình đầu tư trên thị trường BĐS đã bắt đầu được thực thi và hứa hẹn những thay đổi lớn cho sự phát triển của thị trường này trong thời gian tới” – ông Hoàng cho hay.

Như vậy, có thể thấy các mô hình quỹ đầu tư BĐS sẽ tạo ra nguồn vốn dài hạn cho thị trường BĐS, đảm bảo giá trị, phát huy tác dụng làm tăng tính thanh khoản, giảm thiểu rủi ro thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ổn định và hiệu quả.