Thí điểm mở rộng xây nhà ở thương mại trên đất nông nghiệp: Lối thoát cho hàng trăm dự án nhà ở

Giá nhà có thể tiếp tục tăng cao?

Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cơ chế thí điểm cho phép nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp và phi nông nghiệp để phát triển nhà ở thương mại trong vòng 5 năm là một giải pháp hợp lý, nhằm tháo gỡ các vướng mắc pháp lý cho những dự án đang bị đình trệ do thiếu yếu tố đất ở.

Đồng thời, cơ chế này kỳ vọng hỗ trợ tăng nguồn cung nhà ở, đặc biệt trong bối cảnh chờ đợi Nhà nước hoàn thiện năng lực và nguồn lực để phát triển quỹ đất theo quy định pháp lý mới.

Từ năm 2014, Luật Nhà ở quy định, doanh nghiệp phải có 100% đất ở mới được làm dự án. Đến năm 2022, Quốc hội ban hành Luật số 03/2022/QH15 sửa 9 luật cho phép doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng đất ở hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở phù hợp quy hoạch được thực hiện dự án đầu tư. Quy định này tiếp tục được kế thừa tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai năm 2024.

Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai 2024 quy định, từ ngày 01/01/2025 có 02 trường hợp nhà đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, bao gồm dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và dự án đầu tư vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Điều này có nghĩa là, các doanh nghiệp bất động sản không được phép trực tiếp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp từ cá nhân hoặc tổ chức khác để chuyển đổi thành đất ở.

Thí điểm mở rộng xây nhà ở thương mại trên đất nông nghiệp sẽ tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho các dự án nhà ở thương mại đang bị “kẹt” vì không có yếu tố đất ở.

Các doanh nghiệp muốn phát triển dự án nhà ở thương mại buộc phải chờ Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng dự án khu đô thị. Trường hợp doanh nghiệp tự phát triển dự án nhà ở thương mại nhỏ hơn mà không có sự can thiệp của Nhà nước, doanh nghiệp phải sở hữu hoặc nhận chuyển nhượng đất ở hoặc đất ở và đất khác để triển khai dự án nhà ở thương mại.

VARS cho rằng, nguồn cung nhà ở thương mại sẽ tiếp tục khan hiếm, khi hàng loạt dự án vẫn phải quây tôn vì không có 1m2 đất ở trong phạm vi xây dựng dự án và nhiều dự án nhà ở thương mại khác cũng khó có thể triển khai do phần lớn quỹ đất mà doanh nghiệp tạo lập từ nhiều năm trước chủ yếu nằm trên đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp. Trong khi, có rất ít doanh nghiệp đủ tiềm lực để phát triển quỹ đất và cạnh tranh đấu thầu, triển khai các dự án khu đô thị, đặc biệt là ở những khu vực có giá đất cao và nhu cầu phát triển lớn.

Khi đó, giá nhà ở sẽ tiếp tục tăng cao, các doanh nghiệp nhỏ khó có cơ hội tham gia vào thị trường vì không đủ tiềm lực tài chính để mua đất hoặc đấu giá tại các khu vực có tiềm năng phát triển. Các chủ đầu tư lớn có có lợi thế về quỹ đất phát triển dự án ở thương mại, ở những khu vực có nhu cầu cao, sẽ tiếp tục kiểm soát giá bán để tối ưu hóa lợi nhuận. Đồng thời, cùng với chi phí liên quan đến đất tăng lên, buộc chủ đầu tư phải giữ mức giá bán neo cao để không lỗ.

VARS cho rằng, việc thí điểm cho phép doanh nghiệp được mua đất không phải đất ở để làm dự án nhà ở là cơ chế đúng đắn, không chỉ tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho các dự án nhà ở thương mại đang bị “kẹt” vì không có yếu tố đất ở, mà còn tăng khả năng tiếp cận đất đai, khuyến khích nhà đầu tư phát triển dự án, góp phần hỗ trợ tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, quá trình chuyển đổi và nhận chuyển đổi vẫn cần sự hỗ trợ của cơ quan quản lý Nhà nước. Bởi việc thỏa thuận với người dân có đất nằm trong quy hoạch đất ở để làm nhà ở thương mại vẫn có thể gặp khó khăn do người dân không muốn chuyển đổi hoặc muốn chuyển nhượng với giá quá cao.

Tạo lập quỹ đất phát triển nhà ở thương mại để tổ chức đấu giá

Trong dài hạn, VARS cho rằng việc quy định theo hướng Nhà nước đóng vai trò là nhà cung cấp quỹ đất lớn nhất, để triển khai các dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua đấu giá hoặc đấu thầu sử dụng đất sẽ là giải pháp quan trọng nhằm đảm bảo thị trường cân bằng trong dài hạn, và nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.

Theo đó, tổ chức phát triển quỹ đất cần rà soát và bố trí tạo lập quỹ đất phù hợp với nhu cầu địa phương. Để đáp ứng nhu cầu nhà ở của các hộ gia đình có thu nhập thấp, Nhà nước có thể dành riêng một phần quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ và khu tái định cư. Các dự án này sẽ được triển khai theo hình thức đấu giá hoặc giao đất cho các doanh nghiệp phát triển.

Đồng thời tạo lập quỹ đất phát triển nhà ở thương mại đủ lớn để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp cạnh tranh. Cuộc chơi minh bạch hơn này sẽ khiến những chủ thể năng lực yếu kém gần như không còn đất diễn. Thị trường sẽ đón nhận nguồn cung đa dạng hơn từ các dự án bất động sản quy mô lớn.

Để tiếp tục tồn tại, các doanh nghiệp quy mô nhỏ phải có chiến lược tăng vốn, huy động vốn từ các quỹ đầu tư/đối tác chiến lược nhằm đáp ứng điều kiện tiếp cận đấu giá, đấu thầu. Hoặc xem xét hình thức hợp tác với các doanh nghiệp khác để tạo nền tảng tài chính vững chắc phát triển dự án.

Ngoài ra, thay vì cạnh tranh trực tiếp, doanh nghiệp nhỏ có thể tập trung vào các thị trường ngách, phát triển các dự án nhỏ hơn, hướng tới khách hàng với nhu cầu cụ thể như nhà ở giá rẻ, nhà cho thuê hoặc các dự án có quy mô phù hợp với tiềm lực tài chính của mình