Thấy gì từ thị trường nhà ở tại 2 thành phố lớn nhất nước?

Ảnh minh hoạ

Công ty cổ phần Bất động sản BHS (BHS Group) vừa công bố báo cáo thị trường bất động sản quý 3.2023. Trong đó thể hiện diễn biến khá cụ thể ở phân khúc nhà ở, đất nền tại hai thành lớn là Hà Nội và TP.HCM.

Theo đó, tại Hà Nội, nguồn cung sơ cấp thị trường trong quý 3 là 13.600 căn hộ, giảm 28% so với quý trước và tương đương gần 80% nguồn cung cùng kỳ năm trước. Lượng giao dịch trong quý 3.2023 chỉ đạt hơn 4.700 căn, bằng 55% so với quý quý 3.2022, tương đương 90% so với quý trước.

Nguồn cung sơ cấp trong quý đạt khoảng 4.700 căn, giảm 11% theo quý và chỉ bằng 55% nguồn cung cùng kỳ năm trước. Nguồn cung chủ yếu là hàng tồn từ quý trước, các dự án rất ít mở thêm quỹ căn mới.

Theo phân khúc, căn hộ hạng A tiếp tục giữ vị thế tỷ trọng lớn nhất, chiếm gần 50% nguồn cung sơ cấp trong quý. Các sản phẩm đến từ khu vực Ngoại giao đoàn, sản phẩm của BRG và một số sản phẩm khác nằm ở các quận trung tâm như Tây Hồ, Đống Đa, Ba Đình.

Theo BHS Group, tỷ lệ hấp thụ phân khúc cao tầng Hà Nội đạt khoảng 54%, bằng nửa quý 2.2023 và tương đương 60% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, sản phẩm hạng A & B tiếp tục chiếm ưu thế trên thị trường Hà Nội, với gần 90% tổng doanh số bán hàng trong quý 3.2023. Sản phẩm thuộc phân khúc hạng C chỉ còn khoảng 500 căn, là hàng tồn ở một số dự án hiện hữu khu vực Thanh Trì, Hoàng Mai, Đông Anh.

Nguồn cung sơ cấp vẫn chủ yếu tại khu vực rìa thành phố như quận Nam Từ Liêm, Hoàng Mai và Long Biên. Hoàn Kiếm là quận không có nguồn cung và giao dịch.

Tỷ lệ hấp thụ tiếp tục tập trung tại quận Nam Từ Liêm, Gia Lâm và Long Biên.

Về giá bán, BHS Group cho rằng, giá bán trên thị trường sơ cấp từ các chủ đầu tư có xu hướng giữ nguyên và đang giảm dần hiện tượng chiết khấu cao để giảm giá. Thay vào đó, các chủ đầu tư đẩy mạnh công tác thưởng nóng và thúc đẩy bán hàng.

Tại TP.HCM, trong quý 3.2023, nguồn cung sơ cấp thị trường nhà ở cao tầng khoảng 8.900 căn, tăng 4% so với quý 2.2023 và vượt 300 căn so với nguồn cung cùng kỳ năm trước. Nguồn cung đa phần tập trung ở hàng tồn các dự án hiện hữu, không có dự án mở bán mới.

Giống với Hà Nội, nguồn cung căn hộ hạng A vẫn là nguồn cung trọng điểm của thị trường TP.HCM. Bên cạnh đó, các sản phẩm hạng C gần như sắp biến mất khỏi thị trường, duy trì hàng tồn với lượng khoảng 1% nguồn cung toàn TP. Các phân khúc khác hầu như không có biến động nhiều.

Về tỷ lệ hấp thụ, theo BHS Group, tăng cao gấp 3 lần so với quý 2.2023 với 25%, và hồi phục bằng 50% so với cùng kỳ năm trước. Các các chủ đầu tư tiếp tục kéo giãn tiến độ thanh toán để kích cầu người mua.

Lượng hấp thụ cao nhất ghi nhận ở hạng A, tuy nhiên cũng chỉ chiếm 8% nguồn cung theo phân hạng.

Về khu vực, báo cáo của BHS Group cho thấy, nguồn cung sơ cấp tiếp tục tập trung chủ yếu tại khu vực TP. Thủ Đức và huyện Hóc Môn. Trong đó, tỷ lệ hấp thụ tập trung và đạt mức cao nhất tại khu vực TP. Thủ Đức.

Trái với phân khúc cao tầng, quý 3.2023, bất động sản nhà ở thấp tầng tại TP.HCM tiếp tục có những chuyển biến tích cực. Tổng nguồn cung tăng gấp gần 3 lần so với quý trước, đạt gần 60% so với cùng kỳ năm trước. Các sản phẩm trải rộng trên 30 tỉnh, chỉ có 2 dự án mở bán mới trong quý này, cung cấp ra thị trường hơn 300 sản phẩm mới.

Tính đến hết tháng 9.2023, nguồn cung sơ cấp nhà ở thấp tầng đạt gần 6.800 sản phẩm. Trong đó, nguồn cung sản phẩm đất nền chiếm ưu thế hơn với 52%.

Lượng hấp thụ trong quý 3.2023 đạt khoảng gần 1.500 giao dịch, chiếm 21% tổng nguồn cung và tăng gấp 2 lần quý 2.2023. Lượng giao dịch này chỉ bằng 30% so với cùng kỳ năm trước.

Theo BHS Group, vì tiếp tục giải quyết hàng tồn, các dự án hầu như không tăng giá bán sản phẩm, việc đưa ra chính sách để giảm giá không còn nhiều, ngược lại các chủ đầu tư tập trung vào thưởng nóng, có dự án thưởng tới 200 triêu/giao dịch.

Phân khúc nhà ở thấp tầng trong quý 3.2023 ở Hà Nội, TP.HCM có mặt bằng giá cao hơn các tỉnh thành khác, lên tới 330 - 380 triệu/m2.