Khó khăn của thị trường nhà ở sẽ kéo dài đến năm 2024

Thông tin trên được bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam đưa ra tại họp báo công bố báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM quý 3/2023 của CBRE.

Theo bà Dung, nguồn cung chào bán từ đây đến cuối năm sẽ rất ít, các chủ đầu tư vẫn gặp khó khăn về pháp lý hay tiếp cận nguồn vốn. Cũng có chủ đầu tư đã đủ pháp lý và nguồn vốn thì lại gặp khó khăn khi niềm tin của người tiêu dùng chưa được cải thiện. Điều này có nghĩa là có rất nhiều khó khăn từ đây đến cuối năm cần phải giải quyết.

Bà cũng nhận định các khó khăn của thị trường dự báo sẽ kéo dài ít nhất đến nửa đầu 2024. Các giao dịch sẽ phục hồi khi các yếu tố pháp lý, kinh tế vĩ mô và niềm tin người tiêu dùng được cải thiện.

Căn hộ có giao dịch trở lại

Theo thống kê của CBRE, trong quý 3/2023, số lượng căn hộ mới chào bán tại TP.HCM là 3.600 căn, gần bằng 90% tổng nguồn cung mới trong cả 6 tháng đầu năm 2023 và tăng 27% so với cùng kỳ năm trước. Số lượng căn hộ mở bán mới đa phần đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. 60% nguồn cung mới trong 9 tháng đầu năm 2023 đến từ một dự án khu đô thị ở phía Đông.

Về phân khúc, có đến 96% nguồn cung mới của quý 3 đến từ phân khúc cao cấp và 4% nguồn cung mới còn lại thuộc phân khúc hạng sang, từ giai đoạn tiếp theo của một dự án tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Cũng chính sự gia nhập của nguồn cung mới ở phân khúc hạng sang và cao cấp, giá bán sơ cấp của thị trường căn hộ TP.HCM trong quý 3 tăng 4% theo quý và 1,9% theo năm, đạt mức 60,6 triệu đồng/m2 (tương đương hơn 2.500 USD/m2).

Thị trường căn hộ đã có những dấu hiệu đầu tiên của sự hồi phục.

Trong đó, nguồn cung mới thuộc phân khúc hạng sang có giá sơ cấp tăng 6% so với giai đoạn mở bán trước đó vào năm 2022. Tương tự, các chủ đầu tư ở phân khúc cao cấp cũng điều chỉnh tăng trung bình 3-4% so với giai đoạn mở bán năm trước, đi kèm nâng cấp sản phẩm, hỗ trợ lãi suất vay mua nhà và tiến độ thanh toán kéo dài và cam kết cho thuê.

Bà Dung cho biết, trong khoảng hai tháng gần đây thị trường căn hộ bắt đầu ghi nhận giao dịch trở lại, xuất phát từ chủ đầu tư chủ động đưa ra các chính sách hỗ trợ người mua về giá bán, phương thức thanh toán,…giúp cho thanh khoản của căn hộ tốt hơn.

Thị trường căn hộ đã có những dấu hiệu đầu tiên của sự hồi phục. Tuy nhiên, cả quý 3 chỉ có hơn 3.000 căn hộ chào bán mới, trong khi giai đoạn bình thường trước đây mỗi quý thị trường có khoảng 10.000 căn được chào bán.

“Sự phục hồi không chỉ thể hiện ở nguồn cung bán ra mà còn ghi nhận ở giá bán. Trong 6 tháng đầu năm giá không tăng thậm chí còn giảm nhưng trong quý 3, đường giá sau thời gian đi ngang đã bắt đầu đi lên, thể hiện thời kỳ tồi tệ nhất của thị trường có thể đã đi qua”, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết.

Chủ đầu tư tung ưu đãi để bán hàng

Trong quý 3, thị trường ghi nhận một số chính sách bán hàng nổi bật từ các chủ đầu tư, chẳng hạn chính sách nhận nhà sau khi thanh toán 20%, phần còn lại có thể trả tiếp trong 4 năm tiếp theo. Một dự án ở khu Đông ra hàng với chính sách giá đặc biệt, trong tổng 250 căn mở bán mới có 50 căn giá thấp hơn 20-25% so với giá trung bình toàn rổ hàng nếu lựa chọn phương án thanh toán nhanh, tức thanh toán toàn bộ giá trị căn hộ trong vòng 3 tháng tiếp theo. Nhờ vậy, dự án này đạt lượng tiêu thụ gần như tuyệt đối với các căn có giá ưu đãi.

Có thể thấy, tuy thị trường không ghi nhận giảm giá trực tiếp, nhưng sự có mặt của các chính sách bán hàng với nhiều ưu đãi là không thể thiếu trong các dự án chào bán mới để đảm bảo lượng hấp thụ tốt cho dự án.

Trên thực tế, các chính sách bán hàng hấp dẫn giúp cải thiện tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới trong quý 3, đạt hơn 2.600 căn bán được, tương đương 55% số căn mở bán mới và tăng gần gấp đôi so với tỷ lệ hấp thụ của quý 2.

Trên thị trường thứ cấp, giá trung bình đạt 45 triệu đồng/m2, tăng 2,6% so với quý trước nhưng vẫn thấp hơn 4% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi giá thứ cấp ở phân khúc hạng sang và bình dân gần như giữ nguyên so với quý trước. Mức tăng theo quý chủ yếu là do tăng giá thứ cấp ở phân khúc cao cấp và trung cấp khi người mua tìm kiếm các sản phẩm đã bàn giao với mức giá hợp lý hơn so với giá thị trường sơ cấp.

Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận định, chỉ mới bước sang ba tháng của nửa sau năm 2023, thị trường căn hộ TP.HCM thực sự đã có những chuyển biến tích cực hơn về tính thanh khoản so với nửa đầu năm.

Điển hình như một dự án khu đô thị với khoảng 3.000 căn mở bán mới trong Quý 3/2023 ghi nhận tỷ lệ bán được trên 50%, trong khi một dự án khác cạnh tuyến metro đã bán hết 20 căn shophouse khối đế trong vòng một buổi sáng.

“Không thể phủ nhận rằng nhu cầu mua nhà chắc chắn vẫn cao và người mua vững vàng tài chính vẫn sẵn sàng đổ tiền vào thị trường, trong đó mức giá phù hợp đóng vai trò quyết định”, bà Dung cho biết thêm.