Giá neo cao, chung cư Hà Nội vẫn “bùng nổ” giao dịch, lập kỷ lục cao nhất kể từ 2018

Giao dịch chung cư Hà Nội vẫn bùng nổ bất chấp giá neo cao.

Nguồn cung và sức mua cùng lập đỉnh

Quý 3 vừa qua, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội vượt 10.300 căn, đánh dấu quý thứ 2 trong vòng 5 năm trở lại đây có lượng hàng mới vượt mốc 10.000 căn. Như vậy, lũy kế 9 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mới đạt gần 21.100 căn, tăng 10% so với cùng kỳ năm 2024.

Đáng chú ý, phân khúc hạng sang và siêu sang có bước bứt phá mạnh mẽ với hơn 2.000 căn mở bán, tập trung ở các khu vực trung tâm và cận trung tâm như Tây Hồ, Cầu Giấy và Long Biên. Các dự án có giá từ 60 triệu đồng/m2 trở lên cũng bắt đầu mở rộng sang những khu vực xa hơn như Đan Phượng hay Văn Giang (Hưng Yên) - những nơi vốn được xem là “vùng trũng” về giá chỉ vài năm trước.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, cho biết: “Nguồn cung mới của quý 3 đạt mức cao kỷ lục, phản ánh niềm tin của các chủ đầu tư vào thị trường và tín hiệu hồi phục rõ rệt của nhu cầu mua nhà”.

Giá bán tăng mạnh, vượt TP.HCM

Một điểm đáng chú ý khác là giá chào bán trung bình trên thị trường sơ cấp Hà Nội đã vượt mốc 90 triệu đồng/m2, cao hơn cả TP.HCM trong cùng kỳ. Con số này tăng 14% theo quý và 40% so với cùng kỳ năm ngoái, phản ánh xu hướng tăng giá nhanh và mạnh chưa từng có.

Nhiều chủ đầu tư tận dụng thời điểm thị trường ấm lên để tung giỏ hàng từ các quỹ dự án sẵn có, đặc biệt là ở khu vực trung tâm, kéo mặt bằng giá chung lên cao. Ngay cả những địa bàn trước đây có giá mềm như Đan Phượng, Văn Giang, mức giá cũng đã vọt lên, cho thấy sức nóng lan tỏa ra cả vùng ven.

Phần lớn các dự án mở bán mới đạt tỷ lệ hấp thụ 70-80%, chứng tỏ thị trường vẫn duy trì lực cầu ổn định, bất chấp mặt bằng giá đang tăng nhanh.

Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đã đạt 58 triệu đồng/m2, tăng 19% theo năm. Dù tốc độ tăng chậm hơn năm 2024 - thời điểm thị trường “bứt tốc” nhờ lãi suất ổn định và tín dụng dễ tiếp cận nhưng vẫn cao hơn hai quý đầu năm, phản ánh tâm lý kỳ vọng giá còn tiếp tục tăng của nhà đầu tư.

CBRE nhận định, quý 4/2025, thị trường căn hộ Hà Nội sẽ duy trì đà sôi động, với nguồn cung mới dự kiến hơn 11.100 căn. Tính cả năm, tổng lượng mở bán mới có thể vượt 32.000 căn, cao hơn đáng kể so với 2024.

Đáng chú ý, nguồn cung cuối năm sẽ đa dạng hơn, xuất hiện nhiều sản phẩm có giá từ 50-60 triệu đồng/m2, đáp ứng tốt hơn nhu cầu ở thực.

Mặc dù triển vọng ngắn hạn tích cực, một số chuyên gia bày tỏ lo ngại rằng đà tăng giá thứ cấp quá nhanh có thể đặt ra rủi ro cho tính bền vững của thị trường. Khi giá bán tiếp tục leo thang, sức mua của người có nhu cầu thực, vốn là nền tảng chính của thị trường Hà Nội có thể bị suy giảm, dẫn đến sự phân hóa rõ rệt giữa người mua ở thực và nhà đầu tư đầu cơ.

“Thị trường đang phát triển mạnh nhưng cần kiểm soát nhịp tăng giá hợp lý để đảm bảo cân bằng dài hạn,” bà Hoài An nhận định.

Với nguồn cung dồi dào, lực cầu ổn định và tốc độ tăng giá chưa có dấu hiệu chững lại, quý 3/2025 có thể coi là giai đoạn “vàng” của thị trường chung cư Hà Nội trong 7 năm qua, đồng thời cũng là thời điểm cần cảnh giác với những dấu hiệu “nóng” quá mức trong năm 2026.