Tháo nút thắt để vực dậy thị trường bất động sản sau mùa dịch

Ông Ben Gray, Giám đốc Thị tường vốn của Cushman & Wakefield Vietnam, cho rằng tác động của dịch bệnh Covid-19 có thể nhìn thấy qua lĩnh vực dịch vụ, ngành nghề đang chiếm 42% GDP Việt Nam, trong đó có bất động sản.

Việt Nam đang có cơ hội tốt trong việc biến lĩnh vực bất động sản thành động lực tăng trưởng. Để làm được điều này, điều cần làm là lăn đi tảng đá đang ngăn chặn sự tăng trưởng của thị trường bất động sản. Từ đó, thị trường sẽ mở ra nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư khi dịch Covid-19 đi qua.

Đối với một thị trường mới nổi như Việt Nam, bất động sản là động lực thúc đẩy tăng trưởng và phục hồi trong trường hợp suy thoái kinh tế. Ảnh: Hoàng Sang

Minh bạch trong giá chuyển nhượng đất

Ưu tiên hàng đầu là cần chấm dứt bất ổn xung quanh việc xem xét giá chuyển nhượng đất hiện nay. Ngoài ra, Việt Nam cần có khung pháp lý rõ ràng để giải quyết việc xem xét các mức giá dự án do các chủ đầu tư đề xuất.

Những thủ tục pháp lý kéo dài đã gây cản trở cho sự phát triển, ảnh hưởng đến thị trường thương mại và tạo ra những hạn chế về nguồn cung trên một thị trường vốn đang lớn mạnh với nguồn cầu cao.

Những nút thắt về nguồn cung sẽ dẫn đến tăng giá đất, giá mua bán và giá thuê. Vì vậy, việc ban hành chính sách rõ ràng và khung pháp lý chặt chẽ cho các nhà phát triển bất động sản sẽ giúp giải quyết các vấn đề về nguồn cung mà không áp đảo thị trường hay làm thị trường mất ổn định.

Việc xây dựng cơ chế thẩm định giá đất rõ ràng, không dựa vào đấu giá hay đầu cơ sẽ được xem là một động thái thận trọng của Chính phủ.

Tăng niềm tin qua hợp tác công-tư (PPP)

Mô hình này sẽ giúp các nhà đầu tư có thêm cơ hội tiếp cận đất đai phù hợp cho mục đích phát triển. Các dự án PPP sẽ giúp thu hút FDI, các nhà đầu tư trong lĩnh vực sản xuất, công nghiệp và logistics.

Việt Nam cũng cần phát triển quy trình áp dụng và phê duyệt các dự án một cách thiết thực và minh bạch. Quy trình này sẽ đòi hỏi phải chỉ định ba chuyên gia thẩm định độc lập để thẩm định giá trị tài sản của chủ đầu tư và nhà phát triển bất động sản.

Việc thẩm định sẽ có tính chất bắt buộc đối với tất cả các bên và được đưa vào quy trình chuyển đổi và định giá Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Quy trình này sẽ đem lại niềm tin cho các doanh nghiệp để tiếp cận với các dự án, từ đó các vấn đề về nguồn cung sẽ được tháo gỡ.

Khung pháp lý, quy trình và giá cả rõ ràng hơn

Có hai vấn đề cần được tháo gỡ để giải quyết các nút thắt khác trên thị trường đó là thời hạn sử dụng đất và điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .

Cushman & Wakefield Vietnam cho rằng, dự luật mới về đất đai có thể tháo gỡ được nút thắt này. Tuy nhiên, khi nào dự luật còn thay đổi liên tục, khung pháp lý sẽ còn cồng kềnh và ảnh hưởng đến hầu hết các khu vực bất động sản, dẫn đến dự án chậm trễ và tăng chi phí phát triển.

Đầu tư vào cơ sở hạ tầng

Nút thắt thứ tư cản trở thị trường bất động sản là thiếu cơ sở hạ tầng. Ở khu vực phía nam, việc hoàn thành các đường vành đai trong và vành đai ngoài, kết nối các cảng và khu công nghiệp cũng như phát triển các nút giao thông nhanh chóng sẽ hỗ trợ cho việc sử dụng hiệu quả và thành công vốn đầu tư.

Quy hoạch phát triển và phân bổ vốn đóng vai trò quan trọng đối với sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Việc cung cấp thông tin rõ ràng về tác động của dự án đầu tư sẽ giúp các bên đánh giá được tính hiệu quả của cách thức thực hiện dự án.

Cải thiện cơ hội tiếp cận tín dụng

Tiếp cận tín dụng đối với các nhà phát triển bất động sản và chủ sở hữu tài sản là yếu tố then chốt để mở rộng cơ sở của nhà đầu tư tại Việt Nam.

Hiện nay, rủi ro mà bên cho vay lo ngại đó là trong trường hợp không thể thanh khoản, việc tịch thu tài sản thế chấp khá khó khăn nếu không có sự phân xử của tòa án.

Để giảm thiểu rủi ro, bên cho vay sử dụng các biện pháp kiểm soát như các vị trí trong ban quản trị, quyền chọn mua cổ phiếu của công ty vay nợ, kiểm soát tài khoản tiền, quyền phủ quyết đối với các quyết định của Ban quản trị.

Điều này tạo ra trở ngại đối với hầu hết các nguồn vốn muốn chảy vào Việt Nam vì họ bị buộc phải hạn chế rủi ro, dẫn đến tăng chi phí vốn.

Do đó, giải quyết vấn đề thu hồi nợ sẽ giúp tăng tính thanh khoản. Các nhà phát triển và các chủ sở hữu có thể tiếp cận các nguồn vốn khác với chi phí rẻ và loại bỏ rủi ro đối với các ngân hàng.

Các chuyên gia của Cushman & Wakefield Vietnam cho rằng, đối với một thị trường mới nổi như Việt Nam, bất động sản là động lực thúc đẩy tăng trưởng và phục hồi trong trường hợp suy thoái kinh tế.

Hãng tư vấn này cho rằng, Việt Nam có thể tháo gỡ nhanh chóng các nút thắt này, từ đó tăng niềm tin của nhà đầu tư và giúp thúc đẩy tăng trưởng nhanh nền kinh tế.