Tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản: Giảm giá chưa chắc đã “chạy hàng”

Tuy nhiên, do chìm sâu vào những khó khăn khi thị trường trầm lắng quá lâu, nhu cầu và sức mua giảm sút mạnh, dòng tiền mặt tại các doanh nghiệp cạn kiệt, trong khi áp lực trả lãi gia tăng, nên dù giảm giá bán nhưng thị trường bất động sản vẫn khá ảm đạm. Tháo gỡ khó khăn để có một chu kỳ phát triển bền vững hơn, thị trường bất động sản vẫn cần nhiều giải pháp đồng bộ.

Số liệu cập nhật toàn diện về tình hình tồn kho bất động sản trên cả nước đang được Bộ Xây dựng yêu cầu các địa phương báo cáo trước ngày 15-9 để phục vụ công tác thẩm tra báo cáo của Chính phủ về đánh giá thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2012; phương hướng kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2013 trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Quốc hội tại kỳ họp thứ 4. Tuy nhiên, làn sóng ồ ạt khuyến mại, giảm giá, bán tháo của nhiều dự án bất động sản đang cho thấy thực trạng khó khăn của thị trường hiện nay. Thị trường bất động sản trong nước đang chứng kiến cả một “chu kỳ vàng” đối với người mua khi rất nhiều dự án bất động sản có mức giảm giá khá mạnh. Tâm điểm của thị trường mới đây là thông tin bán phá giá (giảm 30%) của nhà đầu tư thứ cấp dự án căn hộ Hoàng Anh River View của Công ty Đại Tín Á Châu và An Bình Land, với mức giảm từ 28 triệu đồng/m2 xuống còn 18,1 triệu đồng/m2, mặc dù trước đó với dự án này đã gây sốc với quyết định giảm 30% vào năm 2009.

Bên cạnh Hoàng Anh River View, thị trường thành phố Hồ Chí Minh còn ghi nhận nhiều dự án căn hộ khác cũng đồng loạt hạ giá và chiết khấu với giá chào bán quanh mức 14 triệu đồng/m2. Đây là tín hiệu đáng mừng cho người có nhu cầu tiêu dùng thực, tuy nhiên lại là sự lo ngại đối với những nhà đầu tư thứ cấp, bởi để bán được hàng, sẽ phải chấp nhận lỗ nhiều.

Tương tự, thị trường Hà Nội cũng nhiều dự án giảm giá bán trực tiếp hoặc qua các hình thức khác như ưu đãi, hỗ trợ lãi suất vay ngân hàng... Giá bán căn hộ ở một số dự án đã giảm đến 40% so với thời điểm năm 2010. Theo Báo cáo thị trường của hãng bất động sản CBRE, nguồn cung lớn và dư thừa hàng chục nghìn căn trên thị trường Hà Nội đang là vùng trũng của thị trường chung cư. Số lượng nguồn cung mới chào bán ra thị trường Hà Nội trong năm 2012 vào khoảng hơn 20 nghìn căn hộ. Còn lượng hàng tồn kho mà theo CBRE thống kê vào năm 2011 là 16.500 căn. Trong khi, tỷ lệ bán thành công trung bình của những tháng đầu năm 2012 là rất thấp, chỉ khoảng 10 - 15%. Nếu từ nay đến cuối năm, thanh khoản của thị trường không cải thiện, thì khả năng số lượng tồn kho căn hộ tại Hà Nội sẽ tăng cao và dự báo có thể lên đến hơn 35 nghìn căn hộ.

Với chính sách khuyến mãi lớn hay giảm giá sốc từ các dự án, khách hàng quan tâm nhiều hơn đến những dự án này và có những giao dịch thành công nhất định. Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế khó khăn, nhu cầu đầu tư vào thị trường bất động sản giảm sút, giá bất động sản dù đã giảm nhưng vẫn còn cao so với thu nhập thực tế của những đối tượng có nhu cầu, nên mặc dù đã cố gắng tiếp cận thị trường bằng cách giảm giá - một giải pháp được coi là “đặng chẳng đừng” với các doanh nghiệp nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn chưa thu được kết quả như mong muốn. Một chủ đầu tư dự án chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh cho biết, sau khi chào bán với giá 13,9 triệu đồng/m2 không có kết quả, công ty này quyết định giảm xuống còn 11,9 triệu đồng/m2, nhưng cũng chỉ bán được vài căn trong số 50 căn đưa ra thử sức mua của thị trường.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, cho biết: Có doanh nghiệp thậm chí bán lỗ nhưng vẫn không bán được hàng tại thời điểm này. Điều đó nói lên sức mua trên thị trường đang kiệt quệ. Hơn nữa, thông tin về những đợt giảm giá vừa qua, có thể sẽ tiếp tục tạo hiệu ứng tâm lý trên thị trường, khiến người mua tiếp tục chờ đợi. Điều này có nghĩa hàng càng giảm giá càng không bán được.

Ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cũng thừa nhận: Các chiêu khuyến mãi, giảm giá… cũng không giúp các chủ đầu tư thanh lý lượng hàng tồn khổng lồ trên thị trường bất động sản hiện nay. Đặc biệt, do thiếu kế hoạch về định hướng nguồn cung và việc dự báo thị trường không chính xác, không căn cứ vào khả năng chi trả của khách hàng đã dẫn đến việc các căn hộ cao cấp ứ đọng. Vì vậy, việc giải quyết thanh khoản cho căn hộ cao cấp vẫn là bài toán chưa có lời giải.

Trước một thị trường sức mua suy giảm, áp lực trả lãi ngân hàng gia tăng, cộng với việc bán tháo cắt lỗ của một số nhà đầu tư thứ cấp với giá bán thấp hơn giá chủ đầu tư đưa ra đang đẩy nhiều công ty bất động sản vào thế khó khăn. Nhiều doanh nghiệp nhỏ, năng lực tài chính hạn chế không còn đủ sức để chống chọi với thị trường đã phải từ bỏ, tuyên bố giải thể... Và thực trạng nội công, ngoại kích trên thị trường hiện nay khiến số doanh nghiệp bất động sản có nguy cơ sụp đổ sau thời gian dài kiệt sức sẽ gia tăng.

Theo chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh, tình trạng tồn kho bất động sản rất nguy hiểm vì hầu hết tài sản thế chấp của ngân hàng là bất động sản. Nếu không xử lý tài sản thế chấp thì các ngân hàng sẽ chìm theo. Tuy nhiên, ông Vũ Đình Ánh cũng cho rằng, bất động sản hiện được quản lý chồng chéo bởi nhiều bộ, ngành liên quan đến đất đai, chính sách tài chính nên để giải quyết tồn kho bất động sản, ngoài việc doanh nghiệp chấp nhận hạ giá, bán lỗ để kích thích sức mua, nếu chỉ chờ vào sự cố gắng của ngân hàng trong việc giảm lãi suất là chưa đủ, mà cần sự vào cuộc và phối hợp đều tay của các bộ, ngành liên quan như Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính...

Bà Tô Kim Ngọc, Phó giám đốc Học viện Ngân hàng, cũng cho rằng, ngoài chính sách nới tín dụng, hiện vẫn chưa có thêm giải pháp nào từ các bộ, ngành liên quan để giải quyết vấn đề của thị trường bất động sản. “Ngân hàng Nhà nước đã nới hết chính sách khuyến khích rồi, nên muốn giải quyết hàng tồn kho bất động sản cần phải có thêm giải pháp hỗ trợ và thực hiện đồng bộ” - bà Tô Kim Ngọc nhấn mạnh.