Thận trọng gì khi mua bán nhà đất “ăn theo” những dự án lớn?

Hiện trạng khu vực triển khai dự án xây dựng khu đô thị Đại học Đà Nẵng tại Hòa Qúy - Điện Ngọc (khu vực thuộc thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam). Ảnh: Lưu Bang

Dự án ''treo'' qua 2 thế kỷ

UBND thị xã Điện Bàn vừa báo cáo kết quả rà soát, đánh giá thực trạng tại khu vực Làng Đại học Đà Nẵng.

Trong báo cáo, UBND thị xã Điện Bàn cho biết dự án xây dựng khu đô thị Đại học Đà Nẵng tại Hòa Quý - Điện Ngọc (dự án Đại học Đà Nẵng) được Chính phủ phê duyệt triển khai từ năm 1997 với tổng diện tích khoảng 300 ha. Trong đó, khoảng 110 ha thuộc phường Hòa Quý, quận Ngũ Hành Sơn, thành phố Đà Nẵng và khoảng 190 ha thuộc phường Điện Ngọc, thị xã Điện Bàn.

Tuy nhiên, đến nay đã hơn 25 năm, dự án mới chỉ triển khai được một phần thuộc địa phận thành phố Đà Nẵng. Việc dự án kéo dài đã ảnh hưởng rất lớn đến đời sống nhân dân, công tác quản lý an ninh, trật tự xã hội và xây dựng tại địa phương.

UBND thị xã Điện Bàn cho biết, quy hoạch dự án Đại học Đà Nẵng được Chính phủ duyệt có khoảng 190 ha thuộc phường Điện Ngọc, thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam. Đến nay, mới chỉ triển khai 1,02 ha khu tái định cư cho các hộ dân bị ảnh hưởng đường bao làng đại học. Tuy nhiên, việc triển khai mới chỉ dừng lại ở công tác đền bù và tái định cư cho các hộ dân bị giải tỏa trắng để xây dựng khu tái định cư, các hộ ảnh hưởng đường bao vẫn chưa được bồi thường thiệt hại và chưa có kế hoạch di dời.

Do quy hoạch dự án “treo” nhiều năm nên hạ tầng kỹ thuật đô thị, hạ tầng kinh tế - xã hội tại khu vực không được đầu tư, nâng cấp.

Cụ thể, từ khi công bố dự án Đại học Đà Nẵng, địa phương không thể đầu tư bê tông hóa giao thông nông thôn. Tại khu vực hiện chỉ có một tuyến đường bê tông rộng 3 m dài khoảng 1,7 km và còn lại là đường đất.

Bên cạnh đó, hiện trạng đường dây, trụ điện khu vực khối phố Câu Hà (nằm trong dự án Đại học) xuống cấp nghiêm trọng, các trụ điện chữ H, đường dây điện bị nghiêng ngã, thường xuyên xảy ra sự cố,…

Từ năm 1997 đến nay, những người dân ở khu vực này không được thực hiện một số quyền được luật pháp cho phép như lập hộ mới, tách thửa, tặng cho, chuyển nhượng, thừa kế, chuyển mục đích sử dụng đất,... và không được cấp phép xây dựng, cải tạo nhà cửa. Chỉ đến khi Luật Xây dựng năm 2013 có hiệu lực, các hộ dân trong khu vực mới được cấp phép xây dựng có thời hạn trong phạm vi đất thuộc dự án Đại học Đà Nẵng.

Theo kết quả tổng rà soát phối hợp giữa UBND thị xã Điện Bàn và Cơ quan Cảnh sát điều tra - Công an tỉnh Quảng Nam, từ 2009 đến nay, có hơn 500 trường hợp xây dựng trái phép, với tổng diện tích đất tại khu vực xây dựng trái phép gần 05 ha.

Mặc dù chính quyền địa phương đã tổ chức nhiều biện pháp xử lý, tuy nhiên, tình hình an ninh trật tự tại khu vực này vẫn diễn biến rất phức tạp. Việc mua bán chuyển nhượng đất đai tự phát giữa các hộ dân vẫn diễn ra, chính quyền địa phương không thể kiểm soát được, tiềm ẩn nguy cơ xảy ra tranh chấp, khiếu kiện,…

Cần lưu ý gì khi mua nhà đất ''ăn theo'' những dự án lớn? Ảnh: Lưu Bang

Lưu ý gì khi mua nhà đất ''ăn theo'' dự án?

Việc đầu tư đón đầu ''ăn theo'' những dự án lớn không phải là chuyện hiếm thấy trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, với cách làm này nhà đầu tư cần hết sức lưu ý đến vấn đề về giá đất để tránh mua phải những nhà đất có mức giá ở tương lai.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng cần xác định từng chiến lược đầu tư trong trung và dài hạn ở mỗi khu vực. Từ đó mới đảm bảo được lợi nhuận mong muốn, bởi trên thực tế nhiều dự án lớn thường có thời gian hoàn thành kéo dài, thậm chí có dự án vì gặp phải khó khăn nên phải dừng triển khai.

Thống kê từ UBND tỉnh Quảng Nam cho biết, giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2023, trên địa bàn tỉnh Quảng Nam ghi nhận 153.585 giao dịch bất động sản.

Trong giai đoạn từ năm 2019 đến năm 2021, lượng giao dịch bất động sản trên địa bàn tỉnh có nhiều biến động, có xu hướng tăng. Tuy nhiên, từ cuối năm 2022 đến hết năm 2023, do tình hình khó khăn về kinh tế sau đợt covid-19 và ảnh hưởng tình hình chung của nền kinh tế thế giới nên lượng giao dịch bất động sản giảm mạnh.

Nhiều môi giới nhà đất có kinh nghiệm tại Quảng Nam cho biết, việc các dự án lớn hình thành được nhà đầu tư kỳ vọng sẽ góp phần làm tăng giá trị cho khu vực, tuy nhiên trên thực tế có không ít dự án khiến nhà đầu tư vỡ mộng.

Trên thực tế, thị xã Điện Bàn (tỉnh Quảng Nam) từng trải qua giai đoạn sốt đất trong giai đoạn 2015 – 2019.

Trong giai đoạn này, số lượng bản tin rao bán nhà đất tại khu vực đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc hoặc những khu vực lân cận tăng lên đột biến. Trong đó, có rất nhiều bản tin quảng cáo rao bán nhà đất ''ăn theo'' dự án Làng Đại học Đà Nẵng, dự án nạo vét sông Cổ Cò, dự án Cocobay Đà Nẵng,…

Không chỉ nhà đầu tư cá nhân rao bán những lô đất nhỏ lẻ ''ăn theo’’ dự án lớn mà nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản cũng cho chạy quảng cáo, truyền thông rao bán nhà đất tại các dự án cũng như vậy.

''Việc người bán quảng cáo rao bán nhà đất như vậy thì không có gì sai, tuy nhiên người mua cần thận trọng trong việc tìm hiểu kỹ thông tin về tiến độ triển khai các dự án lớn. Đơn cử, có những dự án chỉ mới dừng ở ý tưởng quy hoạch, nghiên cứu đầu tư hay dự án đang dừng triển khai, hoặc những dự án chậm tiến độ do gặp phải nhiều khó khăn, vướng mắc,...'', anh T - một môi giới nhà đất tại địa phương chia sẻ.

Minh chứng rõ hơn, giai đoạn 2015 – 2019, từng có nhiều bản tin rao bán nhà đất ''ăn theo'' các dự án Làng Đại học Đà Nẵng, dự án nạo vét sông Cổ Cò, dự án CoCobay,…

Tuy nhiên, đến nay đã hơn 5 năm trôi qua, tiến độ dự án Làng Đại học Đà Nẵng trên địa bàn Quảng Nam hiện vẫn đang ''giậm chân tại chỗ''. Dự án nạo vét sông Cổ Cò thì vẫn đang triển khai, nhưng không biết bao giờ mới hoàn thành.

Anh V, một nhà đầu tư có kinh nghiệm tại thị xã Điện Bàn cho biết, quy hoạch và hạ tầng là những yếu tố giúp đẩy giá đất tăng gấp nhiều lần.

Do đó, nhà đầu tư cần xác định từng chiến lược đầu tư trong trung và dài hạn ở mỗi khu vực. Từ đó mới đảm bảo được lợi nhuận mong muốn, bởi trên thực tế nhiều dự án lớn thường có thời gian hoàn thành kéo dài, thậm chí có dự án vì gặp phải khó khăn nên phải dừng triển khai.

Cũng theo anh V, khi đầu tư nhà đất nương theo thông tin quy hoạch và dự án, nhà đầu tư cần hết sức lưu ý đến vấn đề về giá đất để tránh mua phải những nhà đất có mức giá bán ở tương lai, đặc biệt là ở những thời điểm sốt đất.

Trong giai đoạn sốt đất diễn ra từ năm 2015 – 2019, giá nhà đất tại nhiều khu vực trên địa bàn thị xã Điện Bàn tăng cao gấp nhiều lần. Thậm chí có lô đất giá 300 triệu đồng/100 m2 ở thời điểm năm 2013, nhưng đến năm 2019 đã tăng lên 1,5 tỷ đồng,…

Sau giai đoạn sốt đất kể trên, hiện nay, thị trường bất động sản khu vực này đang rơi vào giai đoạn trầm lắng, nhiều lô đất giảm giá sâu, thậm chí có lô đất giảm gần một nửa giá so với mức giá ở thời điểm năm 2019.