Tại sao nhà ở xã hội thiếu nhưng vẫn ế?

Thủ tục nhiêu khê, lợi nhuận thấp

Ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc Công ty CP G-Home cho rằng, con số 1 triệu căn nhà ở xã hội dự kiến sẽ được xây dựng tại Việt Nam đến năm 2030 là không đủ để đáp ứng nhu cầu thị trường. Tuy nhiên, dù là con số 1 triệu căn thì Việt Nam cũng cần phải nỗ lực rất lớn mới có thể hoàn thành.

Nguyên nhân được ông Nam lý giải là do phân khúc này gặp nhiều trở ngại từ thủ tục pháp lý, thời gian đầu tư, nguồn vốn, lợi nhuận đến đầu ra của sản phẩm.

“Hầu như các cơ chế chính sách của Chính phủ chưa có một ưu đãi nào đáng kể cho doanh nghiệp nhằm khuyến khích họ phát triển nhà ở xã hội”, ông Nam nói.

Về thủ tục đầu tư, vị này cho rằng rất phức tạp.

Một dự án nhà ở xã hội phải mất ít nhất 2 năm để ra được giấy phép xây dựng. Việc xin cấp phép dự án thậm chí còn mất thời gian, thủ tục hơn nhiều so với nhà ở thương mại.

Ngoài ra, dự án nhà ở xã hội mặc dù được miễn tiền sử dụng đất nhưng vẫn phải định giá, sau đó mới được miễn. Bên cạnh đó, chủ đầu tư vẫn phải nộp tiền M3 (giá trị nộp ngân sách nhà nước bằng tiền do nhà đầu tư đề xuất trong hồ sơ dự thầu ngoài các nghĩa vụ đối với ngân sách nhà nước theo quy định), không được giảm trừ.

M3 được tính bằng diện tích đất nhân với giá trị tăng bình quân sau trúng đấu giá quyền sử dụng đất và hệ số điều chỉnh k. Giá trị này được xác định mang tính tương đối, là căn cứ để nhà đầu tư nộp ngân sách nhà nước và độc lập với tiền sử dụng đất được miễn khi phát triển nhà ở xã hội.

Mặt khác, chủ đầu tư vẫn phải tự ứng trước tiền để giải phóng mặt bằng. Khoản tiền này sau đó sẽ được đối trừ vào dự án khác hoặc được bù vào giá đất.

Chưa kể, sau 2 năm làm thủ tục đầu tư, dự án nhà ở xã hội mất khoảng 2 năm tiếp theo để xây dựng và bàn giao nhà cho khách hàng. Sau đó, chủ đầu tư vẫn phải giữ lại 20% tổng số căn hộ để cho thuê trong vòng 5 năm.

“Quá trình này kéo dài lên đến 9 năm, sau đó, dự án mới được kiểm toán. Và chỉ khi được kiểm toán xong, doanh nghiệp mới được nhận về khoản lợi nhuận cố định 10%”, ông Nam cho hay.

Thủ tục đầu tư phức tạp, trong khi lợi nhuận thấp và thời gian kiểm toán kéo dài khiến doanh nghiệp “chùn bước”.

Một khó khăn khác được ông Nam đề cập, đó là việc tiếp cận vốn. Nếu như ở các dự án nhà ở thương mại phải nộp tiền sử dụng đất, doanh nghiệp có thể lấy quyền sử dụng đất làm tài sản đảm bảo để vay vốn ngân hàng, thì tại các dự án nhà ở xã hội, sổ đỏ của dự án không thể thế chấp do doanh nghiệp được miễn, nó có giá trị 0 đồng.

Thông thường, cơ cấu vốn của một dự án bất động sản là 20% vốn chủ sở hữu doanh nghiệp, 50% là vốn huy động từ các tổ chức tín dụng và 30% vốn từ người mua nhà, khách hàng, nhà đầu tư.

Như vậy, với việc không có tài sản đảm bảo để vay ngân hàng, doanh nghiệp đã thiếu một nửa trong tổng nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội.

Hiện Chính phủ đã có gói 120 nghìn tỷ để phát triển nhà ở xã hội, nhưng theo ông Nam, doanh nghiệp rất khó tiếp cận do không có tài sản thế chấp để vay vốn.

Cung thiếu nhưng đầu ra vẫn khó

Nguồn cầu khổng lồ không đồng nghĩa với việc đầu ra cho sản phẩm này sẽ thuận lợi. Không khó bắt gặp những thông tin trên các phương tiện thông tin đại chúng về việc nhiều dự án nhà ở xã hội vừa mở bán đã cháy hàng, người dân xếp hàng từ 2 - 3 giờ sáng để được quyền mua căn hộ. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn không ít dự án trong tình trạng “ế ẩm” suốt thời gian dài, mở bán nhiều lần vẫn “ế”.

Báo cáo của VARS nhận định, phân khúc nhà ở xã hội đang xuất hiện hiện tượng “vừa thiếu vừa ế”. Trong khi các dự án tại Hải Phòng, Đà Nẵng, Hà Nội bán gần hết ngay khi tung ra thị trường thì nhiều dự án tại thủ phủ công nghiệp Bắc Ninh mới chỉ thanh khoản được 1/3 giỏ hàng dù đã chào bán nhiều lần.

Trong báo cáo gửi Bộ Xây dựng hồi tháng 8 vừa qua, UBND tỉnh Bắc Ninh cho biết, dù tỉnh Bắc Ninh triển khai đầu tư xây dựng hàng chục ngàn căn nhà ở công nhân, nhưng dường như công nhân làm việc trên địa bàn tỉnh lại không mặn mà với việc mua nhà ở công nhân.

Theo đó, trong số 7 dự án nhà ở công nhân đã hoàn thành, hoàn thành một phần tại Bắc Ninh, cung cấp ra thị trường khoảng 4.000 căn hộ hoàn thiện, nhưng số công nhân làm việc trong các khu công nghiệp đăng ký mua nhà rất ít.

Báo cáo nêu rõ, thời gian qua, các chủ dự án đã rao bán 1.681 căn nhà ở công nhân nhưng số lượng bán được rất ít, hiện 7 dự án vẫn còn 1.324 căn nhà.

Nguyên nhân của nghịch lý này, theo ông Nam nằm ở những bất cập trong chính sách bán hàng.

"Người cần mua thì không mua được, trong khi chính sách lại đang hướng về người không cần mua", ông Nam cho hay.

Hiện chỉ có 10 đối tượng được tiếp cận nhà ở xã hội, trong đó có 9 đối tượng được mua, 1 đối tượng được thuê với những quy định hết sức ngặt nghèo.

Thậm chí, tại nhiều địa phương, nhà ở xã hội chỉ bán cho một đối tượng là công nhân trong khu công nghiệp thuộc một huyện, một khu vực nhất định. Như vậy, những dự án có quy mô lớn lên đến hàng nghìn căn hộ không thể bán được hàng.

Bên cạnh đó là hàng loạt quy định khác như người dân có hợp đồng lao động tại khu vực nhà nước, người có thu nhập trên 11 triệu đồng/tháng, phải nộp thuế thu nhập cá nhân..., không được mua nhà ở xã hội.

Ông Nam cho rằng, đây là những quy định hết sức vô lý, "vừa thừa vừa thiếu". Bởi nếu người dân có thu nhập quá thấp, hộ nghèo, cận nghèo, dưới mức phải đóng thuế thu nhập cá nhân, có nghĩa, những người này không đủ tiền để trang trải cuộc sống, không có tích luỹ. Do đó, họ cũng không thể mua nhà ở xã hội.

Theo ông Nam, nhà ở xã hội nên được định nghĩa là phân khúc dành cho những người có khả năng tích luỹ ở một mức độ nhất định nhưng không đủ để mua nhà ở thương mại.