Suy thoái nhà ở khiến tăng trưởng toàn cầu chỉ đạt 0,3% trong năm 2023

Năm 2021, công ty bất động sản lớn nhất tại Auckland dù hoạt động hết công suất vẫn không thể đáp ứng được nhu cầu nhà ở bùng nổ tại thành phố lớn nhất của New Zealand. Chính các môi giới còn phải ngạc nhiên vì tốc độ và giá bán của nhiều ngôi nhà. Có những căn nhà được chốt với giá cao hơn đến 600.000 USD so với giá chào chỉ sau 8 phút mở bán.

Nhưng kể những tháng cuối năm 2021, mọi chuyện đã thay đổi. Theo Viện Bất động sản New Zealand, thời gian cần thiết để bán một bất động sản tại đây đã tăng trung bình khoảng 10 ngày kể từ tháng 10/2021. Doanh số đã giảm gần 35% và giá nhà trung bình giảm 7,5% trong năm qua.

New Zealand đang đối mặt với những diễn biến tồi tệ nhất trong cuộc suy thoái nhà ở toàn cầu, gây ra bởi những biến động về kinh tế, dịch bệnh và bất ổn chính trị.

Sự bùng nổ của đại dịch, đã đẩy giá lên cao ngất ngưởng, đang dần được kiểm soát. Giá nhà hiện đang giảm từ Canada đến Trung Quốc, tạo tiền đề cho sự suy thoái thị trường nhà ở trên quy mô lớn nhất kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu.

Lãi suất tăng đang tạo ra những thay đổi mạnh mẽ. Các ngân hàng trung ương trong cuộc chiến chống lại lạm phát đã đưa lãi suất lên mức chưa từng thấy trong hơn một thập kỷ, tác động lan tỏa đến chi phí đi vay.

Lãi suất thế chấp của Mỹ, lần đầu tiên kể từ năm 2002, đã vượt mức 7% vào tháng 10 vừa qua. Con số này đã tăng từ hơn 3% vào năm ngoái, trước khi giảm nhẹ vào tháng 11 khi lạm phát hạ nhiệt. Tại Liên minh châu Âu và Vương quốc Anh, lãi suất thế chấp đã tăng hơn gấp đôi kể từ năm ngoái, đẩy những người mua nhà tiềm năng ra khỏi thị trường.

“Nhìn chung, thị trường nhà đất đang đối mặt với viễn cảnh đáng lo ngại nhất kể từ giai đoạn 2007-2008. Đà giảm giá có thể lên tới 15-20%”, Adam Slater, chuyên gia kinh tế hàng đầu tại Oxford Economics, cho biết.

Một yếu tố quan trọng khác khiến giá nhà xuống thấp là tình trạng thất nghiệp. Theo Slater, tỷ lệ thất nghiệp gia tăng cao có khiến nhiều người buộc phải bán nhà hoặc bị ngân hàng tịch thu nhà, nhất là với những người sử dụng đòn bẩy có lãi suất cao.

Nhưng ngay cả khi giá nhà giảm nhẹ, nền kinh tế vĩ mô vẫn chịu ảnh hưởng lan tỏa ở những ngành liên quan tới nhà ở.

“Nhiều khả năng suy thoái nhà đất sẽ dẫn đến những hậu quả tồi tệ hơn”, Slater nói.

Dấu hiệu cảnh báo

Giá nhà đã giảm tại hơn một nửa trong số 18 nền kinh tế phát triển mà Oxford Economics theo dõi, bao gồm Vương quốc Anh, Đức, Thụy Điển, Úc và Canada. Mức giá giảm khoảng 7% từ tháng 2 đến tháng 8 năm nay.

Slater cho biết: “Hiện tại chúng ta đang ở giai đoạn đầu của một cuộc suy thoái. Vấn đề đáng quan tâm là tình trạng này sẽ diễn ra bao lâu và nghiêm trọng đến mức nào”.

Giá nhà ở Hoa Kỳ - vốn đạt mức tăng cao nhất kể từ những năm 1970 trong thời kỳ đại dịch - cũng đang giảm. Các nhà kinh tế tại Goldman Sachs dự kiến ​​mức giảm khoảng 5-10% vào quý đầu năm 2024 so với đỉnh giá đạt được trước đó. Trong một kịch bản tồi tệ hơn, giá nhà tại đây có thể giảm tới 20%.

Theo số liệu chính thức, giá nhà mới ở Trung Quốc vào tháng 10 đã giảm với tốc độ nhanh nhất trong hơn 7 năm, phản ánh tình trạng suy thoái trầm trọng đã bao trùm thị trường này trong nhiều tháng và trở thành gánh nặng của nền kinh tế. Doanh số bán nhà đã giảm 43% trong năm nay, theo công ty nghiên cứu China Index Academy.

Doanh số bán nhà cũng đang giảm ở những nơi khác, khi các ngân hàng thận trọng hơn trong việc cho vay và những người mua nhà trì hoãn vì chi phí đi vay cao hơn nhiều và triển vọng kinh tế xấu đi.

Doanh số bán nhà ở Anh trong tháng 9 thấp hơn 32% so với mức của năm trước. Một cuộc khảo sát cho thấy số lượng yêu cầu mua nhà trong tháng 10 đã giảm 6 tháng liên tiếp, mức thấp nhất kể từ năm 2008.

Tại Hoa Kỳ, doanh số bán nhà vào tháng 10 đã giảm hơn 28% so với cùng kỳ năm ngoái, đánh dấu tháng thứ 9 liên tiếp giá nhà đi xuống.

Trong khi đó, lãi vay thế chấp tại 25 thành phố lớn trên thế giới do ngân hàng UBS khảo sát đã tăng gần gấp đôi kể từ năm ngoái, khiến chi phí mua nhà đắt đỏ hơn nhiều. UBS cũng cho biết, diện tích nhà ở mà một người lao động lành nghề trong ngành dịch vụ có thể mua được đã giảm 1/3 so với trước đại dịch.

Việc tăng lãi suất cũng khiến nhiều chủ nhà choáng váng, bởi họ đã quen với chi phí vay cực thấp trong hơn một thập kỷ qua.

Ở Anh, những người mua nhà lần đấu đã được phê duyệt hơn 4 triệu khoản vay thế chấp kể từ năm 2009, khi lãi suất gần bằng 0. Tom Bill từ công ty bất động sản Knight Frank cho biết: “Nhiều người chật vật khi khoản thanh toán hàng tháng tăng lên”.

Ở các quốc gia có tỷ lệ lãi suất biến động lớn hơn, chẳng hạn như Thụy Điển và Úc, nhiều người buộc phải bán nhà vì không đủ khả năng thanh toán khoản vay, làm giá nhà càng giảm nhanh hơn.

Nhưng ngay cả ở những quốc gia mà phần lớn các khoản vay được áp dụng mức lãi cố định, chẳng hạn như New Zealand và Vương quốc Anh, thời gian đáo hạn trung bình của các khoản thế chấp lại khá ngắn.

“Điều này có nghĩa là nhiều khoản vay sẽ phải chịu mức lãi suất cao hơn đáng kể trong năm tới”, Slater viết trong một báo cáo vào tháng trước.

Tình trạng thất nghiệp khiến giá nhà đi xuống

Trong khi lãi suất là chất xúc tác khiến thị trường nhà ở suy thoái, thì tình trạng việc làm lại là yếu tố quan trọng để xác định điểm đáy của thị trường. Lịch sử cho thấy nếu thị trường việc làm ổn định, thì giá nhà sẽ ít biến động hơn.

Tình trạng việc làm ở nhiều nền kinh tế phát triển đã phục hồi kể từ thời điểm đại dịch bắt đầu. Nhưng có nhiều dấu hiện cho thấy thị trường lao động bắt đầu suy giảm khi tăng trưởng kinh tế yếu hơn.

Theo ước tính của Tổ chức Lao động Quốc tế (ILO), số giờ làm việc trong quý 3 đã thấp hơn 1,5% so với trước đại dịch, dẫn đến thâm hụt 40 triệu việc làm toàn thời gian.

“Triển vọng của thị trường lao động toàn cầu đã trở nên tồi tệ hơn trong những tháng gần đây. Theo xu hướng hiện tại, số việc làm sẽ tiếp tục giảm và tăng trưởng việc làm sẽ xấu đi đáng kể trong quý cuối của năm 2022”, ILO cho biết trong một báo cáo vào tháng 10.

Tỷ lệ thất nghiệp ở Hoa Kỳ tăng lên 3,7% vào tháng 10. Tại Vương quốc Anh, số vị trí việc làm đã giảm xuống mức thấp nhất trong vòng một năm, đồng thời số lượng người thất nghiệp có thể tăng từ 505.000 người ở hiện tại lên 1,7 triệu người, tương ứng với 4,9% vào quý 3/2024.

Slater cho biết: “Tỷ lệ thất nghiệp gia tăng rõ rệt là mối nguy hiểm rất lớn đối với thị trường nhà ở”.

Lực cản đối với nền kinh tế

Hầu hết các chuyên gia không dự báo thị trường nhà đất sẽ sụp đổ như năm 2008. Các ngân hàng và hộ gia đình đang ở trong tình trạng tài chính tốt hơn và nguồn cung nhà ở tại một số quốc gia vẫn còn thấp. Dù vậy, giá nhà giảm nhẹ đã khiến niềm tin của người mua đi xuống, kéo theo lượng giao dịch và tính thanh khoản giảm.

Thị trường hoạt động chậm lại có thể sẽ giáng một đòn mạnh vào nhiều bộ phận khác của nền kinh tế, do thị trường nhà ở có mối liên hệ với các nhà xây dựng, luật sư, ngân hàng, công ty vận chuyển nhà và các cửa hàng nội thất.

Thị trường bất động sản của Trung Quốc chiếm khoảng 28-30% GDP vì những mối liên kết này. Tại Hoa Kỳ, nhà ở đóng góp 15-18% GDP, theo Hiệp hội các nhà xây dựng.

Trong kịch bản xấu nhất, khi giá nhà giảm mạnh hơn và kéo theo sự sụt giảm trong đầu tư nhà ở cũng như siết chặt cho vay của các ngân hàng, thì Oxford Economics cho biết GDP thế giới sẽ chỉ tăng 0,3% vào năm 2023, thấp hơn so với mức 1,5% mà tổ chức này đang kỳ vọng.

“Một yếu tố tiêu cực nữa so với cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu trước đây là thị trường nhà ở Trung Quốc cũng đang trong thời kỳ suy thoái. Điều này khiến mói chuyện trở nên tồi tệ hơn”, Slater cho biết.