Thị trường bất động sản đang suy thoái kỹ thuật

TS. Cấn Văn Lực cho rằng thị trường bất động sản nếu tiép tục giảm trong quý 4, thì tạm thời gọi là suy thoái kỹ thuật. Ảnh minh hoạ

Theo ông Lực, chúng ta phục hồi tốt trong năm nay, mặc dù có gập ghềnh, do cả bên trong lẫn bên ngoài, từ góc độ quản trị điều hành doanh nghiệp cũng như góc độ kinh tế vĩ mô.

“Đúng là thế giới năm tới sẽ suy thoái, nhưng tôi nhấn mạnh là suy thoái nhẹ và suy thoái ngắn. Trong 10 tiêu chí chúng tôi chấm điểm để đánh giá suy thoái sẽ có chứng khoán, bất động sản. Như vậy sẽ có suy thoái nhưng suy thoái nhẹ”, ông Lực nhấn mạnh.

Nhìn lại thị trường bất động sản 2022, chuyên gia này cho rằng đó là câu chuyện “đầu năm hưng phấn, giữa và cuối năm trầm lắng”.

Nguồn cung và cầu đều giảm mạnh. Câu chuyện cấp phép, câu chuyện xin các dự án mới đều giảm. Trong khi đó giá đi ngang (có giảm nhẹ với đất nền hoặc tăng nhẹ với căn hộ...).

Đáng nói, cả nhà đầu tư và giới đầu cơ đều không muốn lỗ, nên đa số hiện nay đều nằm chờ. Bởi chi phí bỏ ra để đầu tư không hề nhỏ, nếu như bây giờ cắt lỗ thì sẽ rất nguy hiểm.

“Tuy nhiên, tôi nghĩ có những lúc chúng ta cũng phải chấp nhận cắt lỗ còn hơn là mất hết”, ông Lực nói.

Cũng theo vị này, thời gian qua, lượng giao dịch và khả năng hấp thụ cũng giảm mạnh, doanh thu sụt giảm. Các hoạt động tái cấu trúc, sàng lọc, M&A diễn ra mạnh.

Tác động này lan sang cả các lĩnh vực khác khá rõ nét, ví dụ như chứng khoán, nguyên vật liệu, xây dựng…

Nói về nguyên nhân chính của sự sụt giảm thị trường bất động sản năm 2023, ông Lực cho rằng có 6 thành tố chi phối và tác động đến thị trường bất động sản.

Đó là tài chính; quy hoạch và cơ sở hạ tầng; tính pháp lý; thông tin, dữ liệu, tính minh bạch; mối quan hệ cung - cầu và giá; kinh tế vĩ mô.

Nếu đánh giá nguyên nhân sụt giảm hay tăng mạnh thì cũng đều phải xoay quanh 6 thành tố này. Trong đó có cả những vấn đề trước mắt và lâu dài.

Để thị trường phục hồi dần trong năm tới, theo ông Lực, thứ nhất cần phải giải quyết các vấn đề về pháp lý. Thứ hai là gỡ nút thắt vốn trong đó có trái phiếu doanh nghiệp bất động sản. Thứ ba, phải tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với thị trường bất động sản như có nên kích cầu hay không? Bài học từ Trung Quốc, họ có những gói lớn để kích cầu như trợ cấp lãi suất, cho người dân vay tiền…

Thứ tư, chúng ta phải kiểm soát rủi ro hệ thống, liên thông giữa tài chính, bất động sản hay các vấn đề khác. Tức là phải khéo khoanh vùng. Bất động sản là ngành chủ lực về vốn hóa, đứng thứ hai về phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường. Cuối cùng là cần tái cơ cấu và chuẩn bị nền tảng cho tương lai.

Dẫn số liệu về cơ cấu nguồn vốn bất động sản trong 10 tháng đầu năm 2022, vị chuyên gia này cho biết tín dụng chiếm khoảng 70%, cổ phiếu khoảng 2%, vốn tự có khoảng 10%, TPDN khoảng 10%, vốn FDI khoảng 7%.

Theo ông Lực, cấu trúc vốn này chưa phản ánh sự phát triển bền vững của bất động sản và phải thay đổi. Cụ thể, hệ thống ngân hàng chỉ nên chiếm 50%. Như vậy, doanh nghiệp bất động sản mới không nghĩ nhiều đến vốn ngân hàng, không phụ thuộc vào vốn ngân hàng quá nhiều.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, cần cơ cấu, kiểm soát lại rủi ro dòng tiền, lãi suất, tỷ giá. Cần có phương án xử lý việc đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp trong hai năm.

Ngoài ra, cần lấy lại niềm tin thì phải giữ vững lời hứa trả nợ đúng hạn. Cần chủ động tìm hiểu, tiếp cận chương trình phục hồi. Hơn nữa, cần phải phục hồi xanh, tăng trưởng xanh. Bởi hiện nay, bất động sản xanh đang là xu thế.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp bất động sản cần phải chuyển đổi số để kịp thời đón đầu xu hướng mới. Trong đó việc thích ứng để có thể quản lý thay đổi, quản lý rủi ro... là điều tất yếu.

Đặc biệt, cần có phương án cụ thể, khả thi đối với trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn giai đoạn 2023 - 2024. Từ nay đến hết 2022 và 2023 sẽ phải vững tâm vượt khó để tạo nền tảng trong tương lai.

Ngoài tín dụng, doanh nghiệp bất động sản cần lưu tâm, linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác như phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần, phát hành cổ phiếu, từ quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính...).

Đồng thời phải hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết... Đặc biệt, việc huy động vốn phải gắn với mục đích sử dụng cụ thể. Đi kèm với đó là quan tâm quản lý rủi ro tài chính về dòng tiền, lãi suất, tỷ giá...

Cuối cùng là, các doanh nghiệp cần phải vững tâm để vượt qua khó khăn.