Singapore đã làm nhà xã hội như thế nào?

Rời Quảng Ngãi vào TP.HCM đã hơn chục năm, chị Quy (giáo viên một trường mầm non gần khu chế xuất Linh Trung, thành phố Thủ Đức) vẫn chưa thực hiện được mục tiêu lớn nhất trong cuộc đời mình là “an cư để lập nghiệp”.

Với thu nhập khoảng 9 triệu đồng mỗi tháng, chị Quy đặt hy vọng vào các dự án nhà ở xã hội. Nhưng sau nhiều năm săn lùng, chị đành bỏ cuộc khi kinh tế chỉ đáp ứng được chưa đến một nửa căn nhà.

Trên thực tế, không chỉ chị Quy mà rất nhiều công nhân, người lao động rất khó tiếp cận với nhà ở xã hội. Một trong những nguyên nhân là nguồn cung nhà ở xã hội ít, trong khi các dự án nhà ở thương mại giá rẻ khoảng 1,5 tỉ đồng gần như biến mất trên thị trường.

Cả nước có 339 dự án đang triển khai

Khảo sát sơ bộ tại TP.HCM cho thấy giá bán nhà ở xã hội đã vượt mức 20 triệu đồng/m2, tương ứng mỗi căn nhà xã hội có giá khoảng 1-1,7 tỉ đồng. Chẳng hạn, dự án HQC Bình Trưng Đông, TP Thủ Đức đang được chào bán với giá khoảng 32 triệu đồng/m2, dự án Topaz Home, quận 12 có giá bán 29-34 triệu đồng/m2,…

Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, hiện nay thị trường bất động sản đang rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là loại nhà ở thương mại bình dân và nhà ở xã hội. Đây là hai loại nhà đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người thu nhập trung bình và người thu nhập thấp đô thị.

Nút thắt khi phát triển nhà ở xã hội không chỉ nằm ở lợi nhuận thấp

Câu chuyện nhà ở xã hội đang được “hâm nóng” khi gói vay ưu đãi 15.000 tỉ đồng và gói hỗ trợ 2% lãi vay thương mại vừa được Chính phủ đưa ra trong chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội 2022-2023.

Gần đây thị trường đón nhận tin vui khi một số dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân được khởi công. Chẳng hạn như ba dự án nhà ỏ xã hội tại TP Thủ Đức, huyện Bình Chánh, quy mô hơn 1.300 căn hộ. Hàng loạt doanh nghiệp cũng cho biết đang có kế hoạch đầu tư dự án nhà ở xã hội quy mô lớn. Tuy nhiên, nguồn cung của các dự án mới hiện nay chỉ như “muối bỏ biển”.

Trong báo cáo thị trường quý 1/2022, Bộ Xây dựng nhận định số lượng dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội được cấp phép xây dựng, hoàn thành đưa vào sử dụng đều hạn chế, có xu hướng giảm.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, đến nay cả nước đã hoàn thành 275 dự án nhà ở xã hội, với quy mô khoảng 147.000 căn hộ, đang tiếp tục triển khai 339 dự án với quy mô khoảng 371.500 căn hộ.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers tại Việt Nam, đánh giá dù chính quyền trung ương và địa phương đã nỗ lực đề ra nhiều chính sách, trợ cấp, ưu đãi nhằm khuyến khích các nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội, nguồn cung chưa bao giờ đuổi kịp nhu cầu thực tế. Phần lớn lao động nhập cư thuê nhà trọ chủ yếu do các hộ dân xung quanh khu công nghiệp đầu tư xây dựng, cho nên vấn đề an ninh, vệ sinh và chất lượng còn hạn chế.

Kinh nghiệm từ Singapore

Theo ông Jackson, để giải quyết tình trạng thiếu nhà ở xã hội tại Việt Nam cần một cách tiếp cận tổng thể và dài hạn.Ví dụ điển hình là thành công về nhà ở xã hội của Singapore. Tuy mô hình phát triển nhà ở xã hội của Singapore không hoàn toàn phù hợp với Việt Nam, nhưng vẫn có những kinh nghiệm có thể học hỏi được.

Thứ nhất, nhà ở xã hội tại Singapore được xem là tài sản xã hội, mục tiêu là đảm bảo cơ hội tiếp cận công bằng về nhà ở và hạn chế sự méo mó về kinh tế và xã hội liên quan đến quyền sở hữu tài sản.

Do đó, Cơ quan Phát triển Nhà ở xã hội (HDB) được thành lập và có nhiệm vụ cung cấp nhà ở giá cả phải chăng cho người dân. Các căn hộ HDB được nhà nước cung cấp theo hợp đồng thuê 99 năm, khi hết thời hạn thuê, căn hộ sẽ được trả lại cho HDB để tái phát triển.

Người mua căn hộ HDB có thể tận dụng nguồn vay từ ngân hàng, vay từ HDB, trả bằng tiền mặt hoặc bằng nguồn vốn rút từ Quỹ Tiết kiệm Trung ương (CPF) - một hệ thống an sinh xã hội cho phép công dân Singapore và thường trú nhân tiết kiệm để nghỉ hưu.

Thứ hai, vì được xem là tài sản xã hội, các cụm nhà ở HDB được phát triển chủ yếu dựa trên cách tiếp cận tạo ra nơi ăn chốn ở, nghĩa là xây dựng cộng đồng và môi trường sống chứ không chỉ tập trung vào số lượng căn hộ và giá bán. Trên cơ sở này, việc phát triển nhà ở xã hội luôn gắn liền với cơ sở hạ tầng đô thị hiện hữu (đường sá, giao thông, trường học, dịch vụ y tế…) và các tiện ích thể thao, giải trí, công viên, khu ăn uống cùng nhiều dịch vụ bán lẻ khác. Hiện nay có khoảng 80% dân số Singapore sống trong các căn hộ HDB.

Một vấn đề đáng quan tâm nữa là đảm bảo giá nhà ở xã hội vừa túi tiền của người có nhu cầu thực. Ông Jackson cho rằng có thể học hỏi từ mô hình của nước Anh.

Tại Anh, nơi có một trong những dự án nhà ở xã hội quy mô lớn đầu tiên trên thế giới được xây dựng vào đầu thế kỷ 20, giá thuê nhà ở xã hội được tính theo thu nhập địa phương và thấp hơn nhiều so với giá thuê nhà ở tư nhân. Chính phủ cũng hạn chế việc tăng giá thuê nhà, duy trì giá thuê ở mức hợp lý nhằm đảm bảo mọi người tiếp cận được nhà ở mà không lo vuột mất cơ hội do giá tăng cao.

Đối với Việt Nam, nhiều mô hình đã được đề xuất để phát triển nhà ở xã hội cho các nhóm dân cư có thu nhập thấp, bao gồm công nhân tại các khu công nghiệp.

Với phương châm lấy con người làm trọng tâm và học hỏi kinh nghiệm từ Singapore và Anh, ngày càng có thêm nhiều dự án nhà ở xã hội được xây dựng theo cách thức bền vững và toàn diện thì càng giúp được nhiều người có nhu cầu được tiếp cận nhà ở giá phải chăng và gần nơi làm việc. Để đẩy nhanh quá trình này, ông Jackson cho rằng, Việt Nam cần cú bắt tay từ các khu vực nhà nước, tư nhân và phi lợi nhuận.