Sau kiến nghị sửa đổi, Thông tư 06 tiếp tục kiến nghị bám sát hơn tinh thần nghị quyết số 33/NQ-CP

Ảnh minh hoạ

Chỉ còn khoảng 2 tuần nữa là Thông tư số 06/2023 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam: Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2016 ngày 30.12.2016 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng, sẽ chính thức có hiệu lực. Điều này đang khiến các thành phần tham gia thị trường bất động sản Việt Nam dậy lên nhiều nỗi lo mới trong bối cảnh thị trường vẫn tồn tại nhiều khó khăn.

VARS cho rằng, hiện nay, “pháp lý” và “nguồn vốn” đang là hai khó khăn chính và cơ hữu của thị trường bất động sản. Mặc dù Chính phủ đã ban hành rất nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ và giải quyết. Nhưng cho tới thời điểm hiện tại, hai khó khăn này vẫn chưa thực sự tìm được “lối thoát” và hướng giải quyết dứt điểm.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho biết, có hàng ngàn dự án khó triển khai, bị đắp chiếu vì vướng mắc pháp lý, phải dừng lại để rà soát. Và cũng có rất nhiều những dự án bị đứt gãy tiếp cận tín dụng, vốn đầu tư từ khách hàng. Đặc biệt, là các dự án đang dở dang trong khâu giải phóng mặt bằng, chờ duyệt tiền sử dụng đất, đang xây dựng dở dang… dẫn đến tình trạng trì trệ.

“Việc cả khách hàng và nhà đầu tư cùng gặp khó trong khâu tiếp cận dòng tiền khiến cho thanh khoản trên thị trường bị ách tắc, đóng băng mọi giao dịch, ngưng trệ mọi hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh…”, ông Đính cho hay.

Thông tư 06/2023 sẽ khiến tinh thần của nghị quyết số 33/NQ-CP không được đảm bảo?

Theo VARS, Nghị quyết số 33/NQ-CP thể hiện một cách rõ ràng và quyết liệt mục tiêu tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn tín dụng, nhằm khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản, góp phần tăng thanh khoản cho thị trường bất động sản Việt Nam. Thông qua việc tạo điều kiện cho doanh nghiệp, người mua nhà và đầu tư thuận lợi trong khâu tiếp cận các nguồn vốn tín dụng với mức lãi suất ưu đãi. Nhờ đó, các dự án khả thi, hiệu quả sẽ có cơ hội được thực hiện, góp phần cải thiện nguồn cung cho thị trường.

Tuy nhiên, lãnh đạo VARS cho rằng, Thông tư 06/2023/TT-NHNN gần như không bám trúng tinh thần của nghị quyết 33/NQ-CP. Chưa chỉ rõ các đối tượng được hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn về tín dụng. Trong khi đó, lại chỉ ra những đối tượng không được vay một cách chung chung, mơ hồ. Khiến cho các ngân hàng thương mại, nếu không có thiện chí cho vay sẽ dễ dàng từ chối hồ sơ của khách hàng bất động sản một cách “đúng quy định”. Điều này, vô hình chung sẽ gây ảnh hưởng tới nỗ lực của Chính phủ, các cơ quan ban ngành, thậm chí của cả hệ thống ngân hàng trong công cuộc đồng hành và vực dậy thị trường bất động sản Việt Nam.

Đơn vị này phân tích, trước mắt có thể thấy, nếu thông tư 06/2023 được áp dụng, sẽ gây ra một số bất cập.

Thứ nhất, các dự án đang bị vướng mắc pháp lý hoặc đang thiếu vốn chưa đủ điều kiện để triển khai tiếp. Nếu không được cho vay, thì doanh nghiệp coi như bị “đứng hình”, không có cơ hội xoay chuyển.

Thứ hai, hiện nay M&A đang được coi là một kênh góp phần hỗ trợ tích cực, mở ra lối thoát cho doanh nghiệp và cho cả thị trường. Khi các chủ đầu tư gặp khó khăn, đứng trên nguy cơ “chết chìm trên đống tài sản” có thể bán bớt một phần tài sản để cứu các phần tài sản còn lại. Nhờ đó các dự án có cơ hội được tái khởi động. Nguồn cung trên thị trường cũng từ đó ra tăng. Thông tư 06/2023 có nguy cơ sẽ khiến hoạt động này trở lên khó khăn hơn.

Thứ ba, các quy định, thủ tục thể hiện trong thông tư 06/2023 còn nhiều điểm chưa rõ, mơ hồ, rất dễ khiến thị trường thêm rối. Từ đó, kéo dài thời gian chững của thị trường, gây ảnh hưởng đến quá trình “hồi sức” của thị trường.

Theo quan điểm của VARS, tốt nhất, thời điểm này nên thu hồi lại thông tư 06/2023. Đồng thời nghiên cứu, ban hành nghị định có nội dung bám sát và đúng theo tinh thần của nghị quyết số 33/NQ-CP. Nghị định này nên đi theo hướng: Làm rõ đối tượng được vay, gặp khó khăn do pháp lý mâu thuẫn/ khó về vốn buộc phải dừng giải phóng mặt bằng/ nộp tiền sử dụng đất/ mua lại các doanh nghiệp khó.

Bên cạnh đó, có phương án cho vay đối với những đối tượng đặc biệt; Có cơ chế giám sát, bảo đảm hiệu quả sau cho vay; Thủ tục cho vay cần quy định chi tiết, rõ ràng.

Đồng thời chỉ nên căn cứ những gì pháp luật cấm. không nên cấm những gì mà pháp luật chưa phù hợp, đang phải xem xét, điều chỉnh.

“Rào chắn” tiếp cận tín dụng

Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản kiến nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét sửa đổi Thông tư.

Đại diện HoREA cho rằng, Thông tư đã dựng thêm "rào chắn" tiếp cận tín dụng so với trước đây, do đã quy định tăng thêm từ 6 lên 10 trường hợp mà tổ chức tín dụng không được cho vay, sẽ dẫn đến tình trạng một số khách hàng có nhu cầu vay vốn, trong đó có các doanh nghiệp bất động sản, người mua nhà và nhà đầu tư sẽ không tiếp cận được tín dụng.

Trong đó, nổi bật nhất quy định tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch Upcom.

Một nội dung khác tại Thông tư 06 cũng đang khiến các doanh nghiệp bất động sản bối rối, không biết hiểu như thế nào cho đúng đó là quy định không cho vay để thanh toán tiền góp vốn với các dự án “không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh”.

Mới đây, Văn phòng Chính phủ đã có Công văn hoả tốc gửi Thống đốc NHNN, Bộ trưởng Bộ Tư pháp, Bộ trưởng Bộ Tài chính và các Phó Thống đốc NHNN yêu cầu họp bàn về các giải pháp nâng cao khả năng tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp.

Theo đó, Thủ tướng giao Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Khái khẩn trương chủ trì họp ngay với Thống đốc NHNN, lãnh đạo NHNN, Bộ tư pháp, Bộ Tài chính, Văn phòng Chính phủ để nghe báo cáo và nghiên cứu chỉ đạo về việc sửa đổi, bổ sung Thông tư số 06/2023 ngày 28.6 và những điểm bất hợp lý của Thông tư số 03/2023 ngày 17.4.2023, báo cáo lại Thủ tướng Chính phủ trước ngày 20.8.