Rủi ro trong hợp đồng (HĐ) góp vốn (bao gồm HĐ hợp tác đầu tư và HĐ mua bán căn hộ hình thành trong tương lai) là thường trực, nhưng cá nhân góp vốn vẫn có những giải pháp nhằm hạn chế thiệt hại và tăng tính hiệu quả cho hợp đồng
Dự án The Montana Apartment dự kiến hoàn thành vào tháng 10.2010 nhưng đến giờ vẫn chỉ là bãi đất mới đóng cọc móng
Do chính sách và cơ chế mà kẽ hở của luật pháp đã đem lại sự hiển diện
trên thị trường bất động sản (BĐS) nói riêng và thị trường góp vốn đầu
tư nói chung có nhiều rủi ro, xảy ra tranh chấp và phần thiệt lại về
phía cá nhân góp vốn. Rủi ro sẽ là thường trực. Vì vậy người góp vốn cần
có những giải pháp nhằm giảm tránh rủi ro, hạn chế được thiệt hại và
tăng tính hiệu quả cho hợp đồng góp vốn.
Tranh chấp hợp đồng - Nguyên nhân và hệ lụy
Tranh chấp hợp đồng xảy ra, nguyên nhân đến từ nhiều phía và có thể nói tập hợp nguyên nhân của mọi nguyên nhân chính vẫn là năng lực tài chính yếu kém và sự chủ quan bội tín của chủ đầu tư; rủi ro xảy ra chủ yếu nhà đầu tư thứ cấp thiếu thông tin vì sự thật nó không như trên giấy,đồng thời còn do thiếu xót trong quản lý của nhà nước đối với những dự án sử dụng hợp đồng đầu tư, mua bán trong tương lai.
+ Điều 39 Luật Nhà ở quy định: “Chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà - thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng”.
+ Điều 9 nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định: Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư sau khi đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở biết trước ít nhất 15 ngày, tính đến ngày ký hợp đồng huy động vốn. Đối với trường hợp huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước, chủ đầu tư chỉ được huy động sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định.
Sự thật lại có một chữ nhưng các chủ đầu tư đã không theo quy định của luật pháp mà họ tiến hành huy động vốn khi dự án còn nằm trên giấy hoặc huy động vốn để lấy tiền chạy dự án, mặt khác khi thủ tục, quy định chưa có văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh rõ ràng, hợp đồng ký kết chỉ trên danh nghĩa mua đất/ nhà trên giấy. Ngoài ra, khi không đủ năng lực hoặc sử dụng nguồn vốn không đúng dẫn đến dự án dở dang hoặc không tiến hành, chủ đầu tư đã “lơ” những vị khách hàng tin tưởng đầu tư nguồn vốn cho dự án của mình.
- Về chính sách Nhà nước, điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở góp vốn, hợp tác đầu tư và huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của khách hàng thông qua hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai, nhưng lại không có bất cứ một cơ chế nào giám sát việc mua bán đó. Đồng thời, hiện nay Nhà Nước chưa ban hành một khuôn mẫu hợp đồng giao dịch góp vốn minh bạch nào để bảo vệ quyền lợi cho người góp vốn, trong khi thực tế tất cả các hợp đồng góp vốn, hứa mua hứa bán đều do chủ đầu tư soạn thảo, trong hợp đồng có nhiều điều khoản không rõ ràng và quyền lợi đều nằm ở chủ đầu tư.
Tranh chấp xảy ra, thiệt hại trước tiên là thiệt thòi của người góp vốn và sau nữa là uy tín của thị trường BĐS. Cụ thể, người góp vốn luôn là người bị động trong hợp đồng giao dịch, khi chủ đầu tư tăng giá, cá nhân góp vốn phải chịu bù; dự án chậm, cá nhân góp vốn đành lòng phải chờ trong khi lãi vay ngân hàng để được nguồn vốn đầu tư vẫn phải trả; cá nhân góp vốn phải luôn góp vốn theo đúng thời hạn cam kết trong khi tiến độ thi công dự án ra sao thì lại không được biết rõ ràng,…
Những điều cần lưu ý khi góp vốn đầu tư
Về phía cá nhân góp vốn:
- Nên tìm hiểu đầy đủ thông tin, năng lực chủ đầu tư, dự án đầu tư; nắm rõ toàn bộ nội dung, điều khoản chi tiết trong hợp đồng; tiến độ thực hiện dự án và tỷ lệ trượt giá,… Nếu cá nhân góp vốn chưa nắm được thông tin, cần hợp tác cùng với các nhà tư vấn luật có hiểu biết về BĐS.
- Nên quan tâm đến các quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 71/2010/NĐ-CP về điều kiện để các chủ đầu tư huy động nguồn vốn.
- Thường xuyên theo dõi tiến độ góp vốn có hợp lý so với tiến độ thi công dự án hay không.
- Giải quyết các tình huống rủi ro trong hợp đồng, cụ thể: Nếu chủ đầu tư chậm giao nhà thì phải trả lãi suất hằng tháng trên số vốn đã góp cho cá nhân góp vốn. Trường hợp dự án không thể triển khai, cá nhân góp vốn buộc chủ đầu tư phải trả lại tiền, đồng thời nên ràng buộc chủ đầu tư phải bồi thường 2-3 lần số tiền này.
- Giải quyết tranh chấp theo thỏa thuận hai bên không ổn thỏa, cá nhân góp vốn cần đưa vấn đề ra toà, vì nguyên tắc hợp đồng giữa hai bên là hợp đồng dân sự.
Về phía các cơ quan quản lý:
- Cần có một khuôn khổ pháp luật về việc huy động vốn trong các dự án đầu tư bất động sản chặt chẽ, nhằm bảo đảm quyền lợi của các bên tham gia giao dịch.
- Cần ban hành một hợp đồng góp vốn hay hợp tác kinh doanh mẫu hợp lý, có chế tài liên quan đến điều khoản phạt và bồi thường thiệt hại trong hợp đồng hoặc sử dụng tư vấn pháp lý trong bối cảnh chưa có quy định pháp lý rõ ràng như hiện nay để bảo đảm quyền lợi của các bên.
- Cần can thiệp và có hình thức xử lý nghiêm đối với các chủ đầu tư trong trường hợp hợp đồng góp vốn buộc đưa ra Luật Dân sự giải quyết.
Nhà nước cần một quy định pháp lý về kinh doanh BĐS dưới hình thức ký kết hợp đồng hoàn thiện và chặt chẽ, để quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng được rõ ràng và minh bạch.
Tranh chấp hợp đồng - Nguyên nhân và hệ lụy
Tranh chấp hợp đồng xảy ra, nguyên nhân đến từ nhiều phía và có thể nói tập hợp nguyên nhân của mọi nguyên nhân chính vẫn là năng lực tài chính yếu kém và sự chủ quan bội tín của chủ đầu tư; rủi ro xảy ra chủ yếu nhà đầu tư thứ cấp thiếu thông tin vì sự thật nó không như trên giấy,đồng thời còn do thiếu xót trong quản lý của nhà nước đối với những dự án sử dụng hợp đồng đầu tư, mua bán trong tương lai.
+ Điều 39 Luật Nhà ở quy định: “Chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà - thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng”.
+ Điều 9 nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định: Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư sau khi đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở biết trước ít nhất 15 ngày, tính đến ngày ký hợp đồng huy động vốn. Đối với trường hợp huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước, chủ đầu tư chỉ được huy động sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định.
Sự thật lại có một chữ nhưng các chủ đầu tư đã không theo quy định của luật pháp mà họ tiến hành huy động vốn khi dự án còn nằm trên giấy hoặc huy động vốn để lấy tiền chạy dự án, mặt khác khi thủ tục, quy định chưa có văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh rõ ràng, hợp đồng ký kết chỉ trên danh nghĩa mua đất/ nhà trên giấy. Ngoài ra, khi không đủ năng lực hoặc sử dụng nguồn vốn không đúng dẫn đến dự án dở dang hoặc không tiến hành, chủ đầu tư đã “lơ” những vị khách hàng tin tưởng đầu tư nguồn vốn cho dự án của mình.
- Về chính sách Nhà nước, điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở góp vốn, hợp tác đầu tư và huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của khách hàng thông qua hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai, nhưng lại không có bất cứ một cơ chế nào giám sát việc mua bán đó. Đồng thời, hiện nay Nhà Nước chưa ban hành một khuôn mẫu hợp đồng giao dịch góp vốn minh bạch nào để bảo vệ quyền lợi cho người góp vốn, trong khi thực tế tất cả các hợp đồng góp vốn, hứa mua hứa bán đều do chủ đầu tư soạn thảo, trong hợp đồng có nhiều điều khoản không rõ ràng và quyền lợi đều nằm ở chủ đầu tư.
Tranh chấp xảy ra, thiệt hại trước tiên là thiệt thòi của người góp vốn và sau nữa là uy tín của thị trường BĐS. Cụ thể, người góp vốn luôn là người bị động trong hợp đồng giao dịch, khi chủ đầu tư tăng giá, cá nhân góp vốn phải chịu bù; dự án chậm, cá nhân góp vốn đành lòng phải chờ trong khi lãi vay ngân hàng để được nguồn vốn đầu tư vẫn phải trả; cá nhân góp vốn phải luôn góp vốn theo đúng thời hạn cam kết trong khi tiến độ thi công dự án ra sao thì lại không được biết rõ ràng,…
Những điều cần lưu ý khi góp vốn đầu tư
Về phía cá nhân góp vốn:
- Nên tìm hiểu đầy đủ thông tin, năng lực chủ đầu tư, dự án đầu tư; nắm rõ toàn bộ nội dung, điều khoản chi tiết trong hợp đồng; tiến độ thực hiện dự án và tỷ lệ trượt giá,… Nếu cá nhân góp vốn chưa nắm được thông tin, cần hợp tác cùng với các nhà tư vấn luật có hiểu biết về BĐS.
- Nên quan tâm đến các quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 71/2010/NĐ-CP về điều kiện để các chủ đầu tư huy động nguồn vốn.
- Thường xuyên theo dõi tiến độ góp vốn có hợp lý so với tiến độ thi công dự án hay không.
- Giải quyết các tình huống rủi ro trong hợp đồng, cụ thể: Nếu chủ đầu tư chậm giao nhà thì phải trả lãi suất hằng tháng trên số vốn đã góp cho cá nhân góp vốn. Trường hợp dự án không thể triển khai, cá nhân góp vốn buộc chủ đầu tư phải trả lại tiền, đồng thời nên ràng buộc chủ đầu tư phải bồi thường 2-3 lần số tiền này.
- Giải quyết tranh chấp theo thỏa thuận hai bên không ổn thỏa, cá nhân góp vốn cần đưa vấn đề ra toà, vì nguyên tắc hợp đồng giữa hai bên là hợp đồng dân sự.
Về phía các cơ quan quản lý:
- Cần có một khuôn khổ pháp luật về việc huy động vốn trong các dự án đầu tư bất động sản chặt chẽ, nhằm bảo đảm quyền lợi của các bên tham gia giao dịch.
- Cần ban hành một hợp đồng góp vốn hay hợp tác kinh doanh mẫu hợp lý, có chế tài liên quan đến điều khoản phạt và bồi thường thiệt hại trong hợp đồng hoặc sử dụng tư vấn pháp lý trong bối cảnh chưa có quy định pháp lý rõ ràng như hiện nay để bảo đảm quyền lợi của các bên.
- Cần can thiệp và có hình thức xử lý nghiêm đối với các chủ đầu tư trong trường hợp hợp đồng góp vốn buộc đưa ra Luật Dân sự giải quyết.
Nhà nước cần một quy định pháp lý về kinh doanh BĐS dưới hình thức ký kết hợp đồng hoàn thiện và chặt chẽ, để quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng được rõ ràng và minh bạch.
Theo Tầm nhìn
VIP
Chỉ 18 tỷ sở hữu ngay shophouse vip quảng trường Võ Nguyên Giáp tp Thái Nguyên
18 tỷ - 100m2
Phan Đình Phùng, Thái Nguyên
Hôm nay
0986436***
VIP
Căn hộ khoáng nóng Thanh Thủy, Phú Thọ chỉ từ 950triệu, nhận nhà ngay 0986436750
950 triệu- 32.4m2
Thanh Thủy, Phú Thọ
Hôm nay
0986436***
VIP
Mở bán chung cư cao cấp The Queen 360 Giải Phóng chiết khấu đến 13,5% 0986436750
8 tỷ 79 triệu- 82.6m2
Thanh Xuân, TP. Hà Nội
Hôm nay
0986436***
VIP
Đón siêu phẩm khu đô thị Taseco Duy Tiên Hà Nam gồm đất nền, liền kề, biệt thự
50 triệu - 80m2
Duy Tiên, Ninh Bình
Hôm nay
0986436***
VIP
Bán Shophouse Vinhomes Ocean Park 2 hoàn thiện 2 tầng full đồ chỉ 8,3 tỷ
8 tỷ 300 triệu- 48m2
Nghĩa Trụ, Hưng Yên
Hôm nay
0917891***
VIP
TOÀ NHÀ 5,200M2- NGANG 27M- GÓC 2MT NAM KỲ KHỞI NGHĨA- GIÁ: 1,7 TỶ/TH
1 tỷ 700 triệu- 5200m2
Xuân Hòa, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0917915***
VIP
TÒA NHÀ LỚN – KIM MÃ, BA ĐÌNH 0961 771 495
Thương lượng- 350m2
Ba Đình, TP. Hà Nội
Hôm nay
0865536***
VIP
TÒA NHÀ MỚI – HOÀNG HOA THÁM, HÀ ĐÔNG 0961 771 495
Thương lượng- 0m2
Hà Đông, TP. Hà Nội
Hôm nay
0865536***
Liên hệ
Đăng ký kênh
Youtube CafeLand để theo dõi các video Thị Trường mới nhất!Mọi ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: [email protected]; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Tags: thị trường bất động sản
Chia sẻ bài viết
Góp ý
