Rủi ro Quỹ đầu tư bất động sản

Có thể hiểu nôm na đó là việc cho phép những Quỹ dạng này được huy động vốn trong dân bằng cách phát hành ra những giấy tờ có giá mà tên chuyên môn gọi là Chứng chỉ quỹ và cổ phiếu.

Được thực hiện hành vi này, doanh nghiệp bất động sản sẽ không phải phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn của các ngân hàng như hiện nay. Trên thế giới, hình thức này khá phổ biến và Việt Nam, các nhà đầu tư, các doanh nghiệp cũng tỏ ý mong chờ. Tuy nhiên, việc kiểm soát không phải là điều đơn giản.

Theo Dự thảo, nguồn vốn của Quỹ đầu tư BĐS được thực hiện theo hình thức chào bán chứng khoán ra công chúng. Chứng chỉ quỹ hoặc cổ phiếu được niêm yết tại Sở Giao dịch chứng khoán. Tối thiểu 90% lợi nhuận hằng năm của Quỹ dùng để chi trả cổ tức bằng tiền cho nhà đầu tư.

Đó là một số nội dung quan trọng trong Dự thảo vừa được Ủy Ban Chứng khoán Nhà nước đưa ra. Theo Ban soạn thảo, với hình thức này, Quỹ đầu tư bất động sản có thể tận dụng được nguồn tiền nhàn rỗi của nhiều nhà đầu tư, từ đó tạo sự ổn định về nguồn vốn cho thị trường bất động sản.

Ông Phạm Duy Hưng, Phó TGĐ CenGroup cho rằng: “Nhiều nhà đầu tư có thể tham gia với số vốn ít, chứ không nhất thiết đầu tư bất động sản phải nhiều vốn. Điều này cũng là giải pháp vốn cho doanh nghiệp”.

Để tạo sự minh bạch trong hoạt động đầu tư, Dự thảo đưa ra quy định: Hoạt động của Quỹ sẽ được dưới sự giám sát của ngân hàng.

Một quy định quan trọng cũng được đề cập trong Dự thảo là phải bảo đảm 65% vốn của Quỹ được đầu tư vào bất động sản. Tuy nhiên giới chuyên môn cho rằng, tỷ lệ này là thấp.

Ông Đặng Văn Quang, Giám đốc Công ty Tư vấn NaviGat nói: “Tôi nghĩ không nên để mức 65% vốn của Quỹ đầu tư bất động sản, mà nên để là 100% trong giai đoạn đầu, như vậy mới tạo hiệu quả và sự minh bạch. Tại nhiều nước trên thế giới, Quỹ đầu tư bất động sản chỉ đầu tư vào các tài sản bất động sản hiện hữu khi đã đi vào sử dụng. Có nghĩa là họ đầu tư vào giá trị sử dụng của bất động sản, chứ không phải đầu tư bất động sản thông thường…”

Chỉ 65% vốn của Quỹ được đầu tư vào bất động sản, còn 35% kia sẽ được sử dụng như thế nào và ai sẽ là người kiểm soát?. Đó là câu hỏi lớn vẫn chưa có lời giải đáp trong một dự thảo thành lập quĩ tín thác bất động sản. Nhà đầu tư và doanh nghiệp dĩ nhiên là ngóng chờ sự ra đời của Quỹ, thế nhưng, nếu những rủi ro vẫn chưa được kiểm soát chặt chẽ bằng các qui định cụ thể, thì việc cho ra đời những Quỹ đầu tư bất động sản như vậy khác nào mua thêm rủi ro cho một thị trường chứng khoán vốn đã quá nhiều rủi ro.