Rủi ro nào cho người mua nhà?

Từ cuối năm 2014, theo thống nhất bằng văn bản với liên danh chủ đầu tư Traco - CCI, HT chịu trách nhiệm lựa chọn nhà thầu thi công, tư vấn giám sát phù hợp để đảm bảo Dự án được thi công và hoàn thành theo đúng hồ sơ thiết kế đã được phê duyệt (bên A, tức liên danh Traco - CCI cung cấp), “đảm bảo chất lượng công trình phù hợp với quy định của pháp luật”.

Liều mình như chẳng có

Hiểu đơn giản, HT được “trao” quyền và chịu trách nhiệm tổ chức thi công cũng như đảm bảo chất lượng công trình theo quy định pháp luật. Còn lại, HT không có quyền tự thanh toán chi phí thi công.

Theo tìm hiểu, sự có mặt của nhà thầu Nam Hải (HT sử dụng việc thay đổi nhà thầu để khẳng định tiến độ dự án đảm bảo – nhằm thuyết phục khách hàng giao dịch) tại dự án không được HT thông báo tới liên danh. Do đó, theo nguyên tắc hợp tác giữa Liên danh và HT, nguy cơ nhà thầu Nam Hải bị “quỵt” thanh toán (vì chưa được HT thông báo, đề xuất với cả CCI và Traco) hoàn toàn có thể xảy ra (!)

Vấn đề HT tự ý thay đổi nhà thầu thi công khi chưa có sự thống nhất của Liên danh (bao gồm cả Traco và CCI), cả HT và nhà thầu Nam Hải đều rất “lơ mơ” về kiến thức pháp luật xây dựng cơ bản.

Trước khi nhận thi công công trình, nhà thầu Nam Hải bắt buộc phải được cung cấp hồ sơ thi công, nghiệm thu giai đoạn trước đó. Cuối tháng 6/2015, sự cố nứt dầm công trình xảy đến. Tới tháng 10, không ghi nhận bất cứ động thái khắc phục sự cố của liên danh lẫn HT (và cũng không trình được hồ sơ chất lượng dự án). Sau đó, Nam Hải “tặc lưỡi” nhảy vào thi công tới nay.

Việc HT không báo cáo Liên danh Chủ đầu tư trước khi thay đổi nhà thầu mới, và mặc nhiên tiếp tục thi công sẽ có hậu quả khó lường. Bởi đảm nhận thi công công trình nhà cao tầng yêu cầu rất khắt khe về chất lượng, an toàn. Trong khi Nam Hải gần như chưa được biết tới như một thương hiệu trong làng nghề xây dựng. HT dựa trên cơ sở nào để đảm bảo Nam Hải sẽ làm tốt hơn nhà thầu trước là A-Biding, từng liên quan tới sự cố nứt dầm?

Nhà thầu thi công Nam Hải lẫn HT vẫn lơ mơ về pháp luật xây dựng cơ bản?

Khách hàng sẽ “lĩnh đủ”?

Khi chiến dịch bán hàng bằng tiến độ (không vì chất lượng) công trình của HT “cán đích” (tạm hiểu, bán xong toàn bộ hoặc một tỷ trọng lớn các căn thành phẩm), thì rủi ro nhân lên bội phần cho khách hàng lẫn dự án.

Cụ thể, khi hoàn công, nếu kết quả nghiệm thu công trình không đảm bảo yêu cầu quy định, công trình sẽ đối mặt với đủ nguy cơ về pháp lý. Trong đó bao gồm cả việc căn hộ thành phẩm không được cấp chứng nhận quyền sở hữu căn hộ (sổ đỏ).

Khâu hoàn công công trình xây dựng dự án bắt buộc phải cung cấp cho cơ quan chức năng đầy đủ hồ sơ pháp lý, hồ sơ chất lượng, hồ sơ xử lý sự cố trong quá trình thi công đạt yêu cầu mới được đưa vào sử dụng.

Đến nay, bất chấp dự án đã “leo” tới tầng 10, những hồ sơ pháp lý, hồ sơ chất lượng hợp pháp, hợp thức của dự án vẫn là dấu hỏi với người mua nhà và cơ quan chức năng. Nếu bị “treo” nghiệm thu, công trình không được phép đưa vào hoạt động.

Đã thanh toán hết tiền cho căn hộ theo tiến độ, nhưng không thể dọn về “chốn an cư”, lúc đó, khách hàng sẽ lọt vào thế “tiến thoái lưỡng nan”: Thanh lý không xong, dọn về cũng không được.

Được biết, HT được ủy quyền việc tổ chức bán hàng của Dự án bao gồm các sản phẩm phân chia cho Traco và CCI (theo tỷ lệ 55%-45%). Theo tài liệu, HT chỉ có quyền “tổ chức bán hàng” – tức là không được trực tiếp thu tiền từ các giao dịch mua căn hộ dự án dưới bất cứ hình thức nào/hay nhân danh đại diện chủ đầu tư (nhận đặt cọc, giữ chỗ, giữ suất…).

Rà soát một số trường hợp khách hàng đã mua căn hộ (đã hoặc chưa ký Hợp đồng mua bán), cho thấy HT đã thu tiền (có phiếu thu) trực tiếp từ người mua ở những giao dịch diễn ra trong năm 2015.

Về pháp lý nói chung lẫn quy định chi tiết về quyền – chức năng được giao kết với Liên danh, HT không có quyền thu tiền của khách hàng do Liên danh không “ủy quyền thu tiền” cho HT.

Nguy hiểm hơn, một số căn hộ của dự án đã được HT “liều mạng” bán cho khách mà không có ủy quyền theo quy định giữa các bên, hoặc chỉ dựa vào Giấy ủy quyền “tự chế” của HT. Thậm chí, có trường hợp khách hàng đã đóng tiền tới 30% giá trị căn hộ cho HT nhưng vẫn chưa được ký Hợp đồng mua bán (tháng 1/2015) sau nhiều lần được HT “hứa hẹn rồi lại thất hứa”.

Không rõ, có bao nhiêu khoản tiền đặt cọc, góp vốn căn hộ, thậm chí đóng tiền theo tiến độ tới đợt 2,3 (hợp đồng mua bán) dưới bàn tay “phù phép” của HT đang rơi vào trạng thái “trao trứng cho ác”?!

Cần lưu ý, tới thời điểm hiện tại, Liên danh chỉ ghi nhận rất ít hợp đồng mua bán căn hộ hợp pháp được HT báo cáo trong hồ sơ kinh doanh dự án.