Quỹ phòng hộ gia tăng đầu tư vào các khách sạn và trung tâm thương mại đang thua lỗ

Các nhà đầu tư đang tìm cách cung cấp các khoản vay và đầu tư vào trái phiếu của bất động sản thương mại được tái cấu trúc trong các giao dịch trị giá hàng trăm tỷ đô la. Sự phát triển của vắc-xin đã tạo ra động lực cho bất động sản thương mại cùng với các loại tài sản mang tính rủi ro khác.

“Danh mục các khoản nợ gặp khó khăn ngày càng tăng”, Leo Huang, giám đốc danh mục đầu tư cấp cao và là người đứng đầu mảng nợ bất động sản thương mại tại Ellington Management Group, cho biết trong một cuộc phỏng vấn. “Đây là một chu kỳ mang tính đặc thù theo từng lĩnh vực nên chúng tôi đang nhận thấy những cơ hội rất tốt”.

Bất động sản thương mại và chứng khoán được đảm bảo bằng thế chấp (CMBS) đã trở thành một thị trường của những tổ chức tín dụng, mang lại khoảng cách lớn về mặt hiệu suất và thua lỗ giữa các thương vụ. Những người tham gia thị trường nói rằng lựa chọn loại tài sản và loại hình tín dụng trong năm tới sẽ là yếu tố then chốt mang lại thắng lợi.

Huang cho biết: “Đối với các khoản vay bất động sản thương mại và các khoản thế chấp lần đầu tiên, cần phải xác định nguồn gốc và bảo lãnh chúng từ một đống lộn xộn và rời rạc. Chúng tôi thích công việc như vậy”.

Huang nói rằng công ty của ông sẽ có thể đầu tư vào các khoản vay đang gặp khó khăn trong năm tới. Ellington là công ty rất tích cực mua vào các phần giao dịch rủi ro nhất được gọi là B-piece, đại diện cho một lượng lớn chứng khoán CMBS được bán trong thực tế. B-piece là phần đầu tiên chịu lỗ nhưng có khả năng sinh lợi cao nhất.

Ông Dan Zwirn, Giám đốc điều hành của Arena Investors, cho biết: “Định giá bất động sản nhìn chung có thể thấp hơn trong tương lai, mặc dù vẫn sẽ có nhiều cơ hội. Tài sản có thể cần phải điều chỉnh phù hợp với cấu trúc vốn do chúng bị định giá giảm”.

Zwirn cho biết trong một cuộc phỏng vấn: “Chúng tôi đã rất tích cực tham gia vào việc tái cấu trúc các bất động sản thương mại, ví dụ khi họ khó vay vốn, hay làm cầu nối cấp vốn, và mua lại toàn bộ khoản vay của các ngân hàng. Xu hướng đó chỉ mới bắt đầu. Chúng tôi muốn trở thành đơn vị cấp vốn cho những người hưởng lợi cũng như những người gặp nạn”.

Thị trường CMBS đã gặp khó khăn trong năm nay khi Covid-19 giữ chân người mua hàng khỏi các trung tâm mua sắm, khách du lịch rời xa khách sạn, và nhân viên rời khỏi văn phòng. Nhưng một số phân khúc bất động sản - chẳng hạn như nhà kho và kho lạnh - đã được hưởng lợi. Ngay cả trong số các trung tâm thương mại và khách sạn đang gặp khó khăn, vẫn có nhiều phân khúc sẽ tồn tại và thậm chí phát triển mạnh mẽ.

Do đó, các nhà đầu tư không nhìn nhận suy thoái dưới góc độ đơn thuần, mà giả định rằng một số bất động sản nhất định sẽ phục hồi, tùy thuộc vào mức độ vốn hóa của người vay và nhiều yếu tố khác như vị trí và nhân khẩu học.

Trong khi bán lẻ và khách sạn bị ảnh hưởng nặng nề nhất, các lĩnh vực như nhà ở đa gia đình (ví dụ: chung cư) có thể được hưởng lợi từ việc người dân di chuyển khỏi các thành phố; trong khi các trung tâm nghiên cứu khoa học đời sống, tháp viễn thông, kho lạnh và các khu công nghiệp đều chứng kiến ​​sự gia tăng hoạt động kinh doanh trong thời kỳ đại dịch.

Về định giá đối với các bất động sản đang gặp khó khăn, giá trị của chúng bị giảm đi đáng kể nhưng không xuống tới mức 0. “Và đây là một điều ý nghĩa với các nhà đầu tư biết nắm bắt cơ hội”, Zwirn nói.

Trong khi các khách sạn có thể vẫn chưa phục hồi, các chuyên gia đã đưa ra nhiều ý kiến ​​khác nhau về sự trở lại của các văn phòng đô thị hay các trung tâm thương mại ở khu vực kém hơn - vốn đã gặp khó khăn ngay cả trước Covid và có thể không bao giờ hồi phục.

Huang nói: “Trong lĩnh vực bán lẻ, tôi nghĩ rằng có một nỗi đau thực sự, đó là sự biến mất của các bất động sản kém cạnh tranh hơn. Các bất động sản có vị trí tốt với các nhà tài trợ có tiềm lực tài chính mạnh hơn, nằm ở khu vực có nhân khẩu học phù hợp có thể tồn tại hoặc tự tái tạo. Nếu không, bất động sản đó có thể được chuyển cho người cho vay như một chứng thư thay thế”.

Zwirn thì lại nhận định, có một thế giới bất động sản hấp dẫn dành cho nhà đầu tư đang hiện hữu, nhưng mọi chuyện đang bị ngăn lại bởi tiến trình phát triển và phân phối vắc-xin.

Nhưng Huang lại nghĩ khác: “Nhu cầu về vắc-xin có thể được sử dụng như một cái cớ cho hoạt động kém hiệu quả của bất động sản thương mại trong ngắn hạn. Nhưng khi lý do trên bị loại bỏ thì chúng ta sẽ thấy được tình trạng thực sự tồi tệ ra sao, đặc biệt là đối với lĩnh vực bán lẻ”.