Quy mô nhà ở châu Á thu hẹp, kho tự quản lên ngôi

Các xu hướng đô thị hóa lớn nói trên đang mang lại cho các tổ chức đầu tư kỳ vọng về sự thành công của châu Á như các thị trường lâu đời. Chẳng hạn, lĩnh vực kho tự quản tại Mỹ đã phát triển lên quy mô khổng lồ là 29 tỷ USD.

“Các nhà điều hành và nhà đầu tư bắt đầu có niềm tin thực sự mạnh mẽ rằng châu Á sẽ đi theo con đường có lẽ rất giống, không phải thị trường Mỹ ngày nay mà là thị trường Mỹ có thể cách đây 15 đến 20 năm, khi họ mới bắt đầu phát triển”, Fan Li, Giám đốc điều hành của quỹ tư nhân toàn cầu Warburg Pincus và Giám đốc của StorHub, cho biết.

Sự phổ biến ngày càng tăng của dịch vụ kho tự quản tại châu Á xuất hiện khi các nhà đầu tư chuyển hướng sang các loại hình bất động sản thay thế khác do lo ngại về kinh tế vĩ mô và suy thoái bất động sản ở một số thành phố. Các chuyên gia cho biết, lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh dịch vụ kho tự quản có thể cao hơn đáng kể so với các khoản đầu tư bất động sản khác vì nó có tính chất phản chu kỳ (đi ngược với các xu hướng hiện tại trong ngành), chống lại lạm phát và phát sinh chi phí cố định.

Ông Fan cho biết, Warburg Pincus bắt đầu có “niềm tin rất mạnh mẽ” vào lĩnh vực kho tự quản ở châu Á khoảng 5 năm trước. Khi đại dịch xảy ra, sự quan tâm trong ngành tăng nhanh khi các nhà đầu tư đánh giá ‘năm chữ D’ thúc đẩy thị trường bất động sản – gồm mật độ, thu nhập khả dụng, ly hôn, tử vong và sau Covid – đi xuống.

Warburg Pincus, thông qua đơn vị StorHub, đã mua Storage Plus với số tiền không được tiết lộ vào tháng 09/2023. Công ty cho biết đây là một trong những thương vụ mua lại kho tự quản lớn nhất nước được ghi nhận. Fan cho biết công ty này đang tiếp tục tìm kiếm các giao dịch tương tự.

Graeme Torre, người đứng đầu bộ phận bất động sản châu Á - Thái Bình Dương tại APG Asset Management, một quỹ đầu tư hưu trí tại Amsterdam, cho biết thị trường kho tự quản trong khu vực bị phân mảnh và cạnh tranh.

Torre nói: “Chúng tôi yên tâm rằng nhu cầu tự quản rất linh hoạt và khách hàng thường không nhạy cảm về giá, do đó sự cạnh tranh từ một nhà khai thác mới khó có thể là thách thức đáng kể với khoản đầu tư của chúng tôi”.

APG đã mua lại nhà cung cấp kho tự quản tự động Extra Space Asia vào tháng 10 năm ngoái thông qua một liên doanh, trong đó APG nắm giữ 90% cổ phần và CapitaLand Investment nắm giữ 10%. Họ cam kết đầu tư vốn cổ phần ban đầu là 570 triệu đô la Singapore với tùy chọn tăng lên 1,14 tỷ đô la Singapore.

Torre cho biết, công ty đang tiếp tục xem xét các cơ hội tại 6 thị trường mà Extra Space hiện đang có mặt, và cân nhắc mở rộng sang các thị trường châu Á - Thái Bình Dương mới bao gồm Trung Quốc và Úc thông qua việc mua lại hoặc sáp nhập danh mục đầu tư.

Theo công ty nghiên cứu MSCI, các giao dịch chỉ liên quan đến kho tự quản đang hoạt động, không bao gồm bất động sản công nghiệp được mua để chuyển đổi thành kho tự quản, trị giá 797 triệu USD vào năm ngoái, tăng từ mức 445 triệu USD vào năm 2019.

Mặc dù lĩnh vực này vẫn còn ở giai đoạn đầu nhưng việc đầu tư vào nó không phải lúc nào cũng dễ dàng. Các công ty phải có sự linh hoạt để mở rộng quy mô vì mỗi cơ sở kho tự quản đều nhỏ. Các nhà cung cấp cũng phải đáp ứng các quy định đang thay đổi, như nhu cầu về tiêu chuẩn an toàn cháy nổ cao hơn và cung cấp nhiều loại sản phẩm như kho chứa rượu hoặc kho chứa đồ lái xe. Giá bất động sản cao và số lượng không gian phù hợp ở các thành phố còn lại rất ít cũng là những thách thức mà ngành này phải đối mặt.

Tuy nhiên, khối lượng giao dịch sẽ tiếp tục tăng và thị trường sẽ “tăng trưởng đáng kể” trong vòng 3 đến 5 năm tới do nhu cầu cơ cấu từ các cá nhân và doanh nghiệp.

Ở châu Á, ngành này phát triển mạnh hơn ở Hồng Kông, Singapore và Nhật Bản. Trung Quốc đại lục đang dần bắt kịp các thị trường này, trong khi Đông Nam Á đang ở giai đoạn khởi đầu với nhiều cơ hội tăng trưởng khi mức sống tăng lên ở các nền kinh tế mới nổi trong khu vực.