Quỹ đầu tư BĐS: Sẽ tăng tính khả thi của dự án

Thiếu nguồn vốn đầu tư dài hạn

Bất cập lớn nhất là mối quan hệ giữa chính sách tài chính, tín dụng và BĐS. Ai cũng biết, đầu tư BĐS đòi hỏi nguồn vốn lớn. Trong khi đó hiện nay, các ngân hàng không có chính sách cho các chủ đầu tư vay vốn đầu tư vào BĐS. Nguồn vốn đầu tư vào BĐS chủ yếu từ vốn tự có hoặc huy động từ nhà đầu tư thứ cấp. Đây là nguồn vốn không ổn định, nên không thể tạo cho chủ đầu tư xây dựng chiến lược kinh doanh hiệu quả và thực hiện dự án theo tiến độ đề ra. Bên cạnh đó, người tiêu dùng có nhu cầu nhà ở nhưng nguồn tiền hạn hẹp, muốn vay vốn ngân hàng để mua nhà cũng khó tiếp cận được với nguồn vay ngân hàng.

Tiếp đó, các thủ tục hành chính và việc thực thi các chính sách của nhà nước cũng còn nhiều bất cập. Mặc dù thời gian qua, thủ tục hành chính đã được cải cách nhưng vẫn còn rườm rà. Chủ đầu tư thường xuyên bị động trong quá trình giải quyết các khâu thủ tục của dự án. Quá trình đầu tư kinh doanh BĐS được gắn liền với các chính sách của Nhà nước. Tuy nhiên, ngoài việc áp dụng các chính sách chung trên toàn quốc, ở mỗi địa phương, mỗi dự án lại có những yếu tố đặc thù riêng. Do đó, khi vận dụng để thực hiện các chính sách về đền bù GPMB, giá, cơ chế đầu tư… lại gặp phải những bất cập.

Lấy dẫn chứng tại Hải Phòng cho thấy, nhờ có chính sách mở cửa và hệ thống pháp luật về đầu tư kinh doanh BĐS nên tại đây đã có nhiều dự án đầu tư phát triển nhà ở và đô thị. Tuy nhiên, sức hấp dẫn của các dự án có nhiều hạn chế do địa điểm, giá cả và loại hình sản phẩm. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở trên thị trường luôn trong trạng thái không được thỏa mãn. Đây cũng là một bất cập lớn do mối quan hệ cung - cầu chưa gắn kết với nhau, làm cho nguồn cung không đến được với nhu cầu của người tiêu dùng.

Nên hình thành Quỹ đầu tư BĐS

Từ thực tế trên, cần phải có các gói giải pháp để khắc phục những bất cập của thị trường BĐS hiện nay. Đối với chính sách tài chính tín dụng, đa phần dự án đầu tư BĐS thường là dự án đầu tư dài hạn, nhưng do không tiếp cận được với nguồn tín dụng tương ứng nên các nhà đầu tư đã dùng nguồn vốn tín dụng ngắn hạn để đầu tư với hy vọng sản phẩm sẽ thu hồi nhanh để trả gốc và lãi cho ngân hàng. Thế nên hiện nay, khi sức mua giảm, việc thu hồi vốn của DN khó khăn nên đã gây nhiều trở lực cho các nhà đầu tư. Do đó, việc hình thành các Quỹ đầu tư sẽ là giải pháp quan trọng làm tăng tính khả thi của dự án. Chỉ có nguồn vốn từ các Quỹ đầu tư này mới đảm bảo được tính dài hạn và đủ quy mô, đáp ứng yêu cầu của thị trường BĐS. Thực tế hiện nay đã có nhiều quỹ đầu tư được hình thành và tham gia đầu tư trên thị trường chứng khoán, đầu tư tài chính, DN nhưng chưa có quỹ nào được huy động chuyên sâu để đầu tư BĐS. Nguyên nhân là bởi hoạt động của các quỹ đầu tư là hoạt động tài chính nên nó đòi hỏi một khung pháp lý rõ ràng và minh bạch về các tài sản đầu tư và các quyền liên quan đến tài sản như: quyền sở hữu, quyền chuyển nhượng với sự thuận tiện trong mua bán, không bị cản trở bởi các thủ tục hành chính phức tạp. Thế nhưng BĐS vẫn chưa đạt được các yếu tố này nên quỹ dành cho BĐS chưa thể có được. Để có thể phát triển các quỹ đầu tư BĐS cần phải khắc phục được các yếu tố bất cập nói trên.

Ngoài ra, cơ chế chính sách, giải pháp về thuế cũng cần được tính đến để thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh. Thị trường BĐS hiện đang còn non trẻ và nhạy cảm với những vấn đề về thuế. Theo quy luật chung, muốn một thị trường hàng hóa phát triển thì các sắc thuế với hàng hóa đó phải thật phù hợp và có tính khuyến khích. Thuế với BĐS có liên quan đến nhà ở và mang tính xã hội cao nên cần phải được nghiên cứu kỹ lưỡng, tránh những xáo trộn không đáng có.

Nguyễn Ngọc Thành
Chủ tịch Hiệp hội BĐS Hải Phòng