Quỹ bảo trì chung cư: Bỏ được không?

Quỹ bảo trì là nguồn cơn của tranh chấp tại nhiều chung cư hiện nay

“Mồi lửa” của tranh chấp

Liên quan đến quỹ bảo trì 2% tại các chung cư, Luật Nhà ở 2014 đã quy định, khi chưa có ban quản trị thì chủ đầu tư phải lập một tài khoản quản lý quỹ bảo trì của cư dân. Phải công khai số tài khoản, ngân hàng để cư dân biết để có thể nộp tiền và hay tự chuyển tiền vào tài khoản. Một khi chung cư đã có ban quản trị thì trách nhiệm của chủ đầu tư phải bàn giao lại tài khoản quỹ bảo trì cho ban quản trị quản lý.

Tuy nhiên, thực tế không phải chủ đầu tư nào cũng thực hiện đúng những gì luật quy định. Đây cũng chính là đầu mối cho mọi cuộc tranh chấp.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, cả nước hiện có khoảng 3.000 nhà chung cư, chiếm số lượng lớn là TP.HCM và Hà Nội.

Tại Hà Nội, tính đến tháng 2/2019 đã có 745 chung cư thương mại được đưa vào sử dụng, trong đó có 492/745 nhà chung cư tổ chức thành công hội nghị nhà chung cư để bầu ban quản trị. Tuy nhiên chỉ có 238/492 nhà chung cư bàn giao quỹ bảo trì cho ban quản trị các tòa nhà, hiện vẫn còn 507 chung cư thương mại chưa bàn giao quỹ bảo trì dù hoạt động nhiều năm.

Ngoài ra, thành phố còn có 174 chung cư tái định cư đã đưa vào sử dụng, bầu được 82 ban quản trị, nhưng cũng chỉ mới có 49 chung cư bàn giao quỹ bảo trì 2%.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết tại TP.HCM hiện có khoảng 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau. Trong đó, có chín chung cư tranh chấp gay gắt phức tạp.

Một trong những nguyên nhân dẫn đến các cuộc tranh chấp là khoản kinh phí bảo trì 2%. Trong đó, một số chủ đầu tư, cư dân không đóng góp khoản kinh phí bảo trì theo quy định; một số khác thì chủ đầu tư cố tình giữ quỹ bảo trì không giao lại cho ban quản trị; có những tranh chấp xảy ra giữa cư dân và ban quản trị liên quan đến cách quản lý và sử dụng quỹ bão trì…

Thời gian qua, nhiều cuộc chiến chung cư liên quan đến quỹ bảo trì bị đẩy lên đỉnh điểm khi cư dân tập trung căng băng rôn phản đối chủ đầu tư, thậm chí xảy ra tình trạng xô xát.

Trường hợp gần đây xảy ra tại chung cư Topaz City (quận 8) do Công ty cổ phần thương mại dịch vụ xây dựng kinh doanh nhà Vạn Thái (Vạn Thái Land) làm chủ đầu tư. Theo các cư dân tại đây, dù dự án đã hoàn thiện nhưng chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư, bàn giao quỹ bảo trì và sổ hồng cho cư dân.

Bỏ hay giữ?

Trong một cuộc hội thảo về quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng tổ chức mới đây, ông Nguyễn Thanh Hải, Trưởng phòng quản lý nhà và công sở, Sở Xây dựng TP HCM đề xuất bỏ 2% phí bảo trì nhà chung cư sau khi sửa Luật Nhà ở.

Ông Hải cho rằng, phí bảo trì cũng là nguồn quỹ có hạn sử dụng, thông thường chỉ khoảng 5-10 năm. Do đó, không nhất thiết phải nộp 2% phí bảo trì ngay từ đầu. Nếu sau này phát sinh cần phải có chi phí thì cư dân nộp vào. Trường hợp người không nộp thì phải có chế tài quy định, hoặc trích trong kinh phí quản lý vận hành chung cư sẽ dễ dàng hơn. Làm được như vậy sẽ giảm bớt tình trạng tranh chấp liên quan đến khoản tiền này.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, cho rằng có nhiều trường hợp khác nhau dẫn đến tranh chấp phí bảo trì. Chẳng hạn chủ đầu tư phá sản thì khoản tiền này coi như là mất trắng, nhiều chủ đầu tư lại cố tình nắm giữ để sử dụng cho mục đích khác, hoặc ban quản trị nắm giữ rồi làm thất thoát, hay họ có tư lợi riêng vì đây là một số tiền rất lớn.

Theo ông Đực, cách tốt nhất là không thu khoản phí bảo trì 2% ngay từ đầu mà để cư dân nộp dần mỗi khi cần kinh phí bảo trì, sửa chữa chung cư.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Việt Nam, cho rằng nếu không thu phí bảo trì 2% một lúc sẽ gây khó khăn cho sau này. Việc thu khoản phí bảo trì 2% là để gây một quỹ để đảm bảo các chi phí vận hành, bảo trì chung cư.

Theo ông Khởi, có thể khoảng thời gian năm năm đầu đưa vào sử dụng chưa phải sử dụng tới khoản phí này do đây là thời gian chủ đầu tư đang bảo hành, nhưng sau thời gian đó khi dư án có hư hỏng cần sửa chữa thì rất cần đến khoản phí này. Nhất là khi sửa chữa các hạng mục có kinh phí lớn thì việc thu một lúc hàng số tiền lớn của các cư dân là điều rất khó.

Ở góc độ của cư dân, nên thu một lần hay bỏ quỹ bảo trì 2% cũng gây nên những ý kiến trái chiều.

Chị Linh, cư dân một chung cư tại quận Bình Thạnh (TP.HCM) cho biết, chị ủng hộ việc thu quỹ bảo trì 2% một lần như hiện nay. Bởi chị lo ngại nếu không thu ngay từ đầu sẽ có thể xảy ra tình trạng “cha chung không ai khóc” trong tương lai. Chị lấy ví dụ, nhiều chung cư hiện nay không quy định đóng phí bảo trì từ đầu đến khi hư hỏng xuống cấp thì rất khó khăn để thu tiền. Thậm chí nhiều hộ dân biện lý do để không đóng, chẳng hạn khi thang máy hư hỏng thì những hộ tầng trệt, không sử dụng thang máy sẽ từ chối đóng góp…

“Quy định của luật đã rất rõ ràng như vậy rồi, vấn đề ở đây là cách quản lý, chế tài xử phạt đối với chủ đầu tư làm ăn không uy tín, ban quản trị thiếu năng lực chưa đủ sức răn đe mà thôi”, chị Linh nói.