Quản lý tách thửa: Mấu chốt nằm ở cơ sở hạ tầng

Quản lý chặt xây dựng cơ sở hạ tầng sẽ ngăn được tách thửa biến tướng

Đó là ý kiến của các chuyên gia, đại diện các quận, huyện trong buổi tọa đàm “Ngăn chặn tách thửa biến tướng” vừa được báo Pháp Luật TP.HCM tổ chức sáng ngày 14/6/2017.

Được và mất

Quyết định 33/2014 về giải quyết tách thửa được ban hành đã tạo điện kiện thuận lợi cho người dân, đặc biệt là những người nghèo, người thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà ở một cách hợp pháp với giá tiền hợp lý. Tuy nhiên, trải qua 3 năm đi vào thực tế, bên cạnh những tích cực, quyết định này vẫn còn những lỗ hỏng, trở thành cơ sở để nhiều đầu nậu, giới đầu tư gom đất tách thửa tràn lan, không theo quy hoạch, hình thành nên các khu dân cư nhếc nhác.

Ông Thái Bỉnh Nghĩa – Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hóc Môn chia sẻ, tinh thần của quyết định 33 là hoàn toàn đúng đắn khi nó đáp ứng nhu cầu về nhà ở có thật của rất nhiều người dân thành phố. Đồng thời cũng thể hiện quền lợi chính đáng của người dân. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện vẫn có những trường hợp biến tướng về tách thửa do các hiểu, cách làm chưa đúng. Không ít trường hợp hiểu sai tinh thần của quyết định 33, chủ yếu là tình trạng mục đích tách thửa là để kinh doanh, mua bán nhưng không đảm bảo về kết nối cơ sở hạ tầng dẫn đến hình thành các khu dân cư không đúng chuẩn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Gia Thái Bình – Phó chủ tịch UBND quận Bình Tân cho biết, quyết định 33 ra đời đem lại nhiều thuận lợi cho người dân. Trong đó quy định rõ diện tích nhà, diện tích đất để tách thửa, giao thông kết nối hạ tầng khu vực. Khâu thủ tục cũng nhanh hơn nhiều so với làm dự án, giá cả cũng thấp hơn phù hợp với người thu nhập trung bình. Tuy nhiên, ông Bình cũng thừa nhận có nhiều trường hợp người dân, hoặc đầu nậu gom đất tách thửa chỉ nghĩ đến lợi nhuận, đầu tư cơ sở hạ tầng sơ sài, không đảm bảo khiến dự án nhếch nhác, không phù hợp.

Ông Nguyễn Xuân Đức – Trưởng phòng Quản lý đất (Sở Tài nguyên và Môi Trường TP.HCM) cho biết, quyết định 33 được ban hành nhằm tạo cơ chế chính sách rõ ràng minh bạch để giải quyền quyền lợi chính đáng của người dân, người dân cũng có cơ sở đề nghị cơ quan nhà nước giải quyết quyền lợi chính đáng của mình. Tuy nhiên, một số quận huyện vận dụng quyết định 33 này để giải quyết đồng thời việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất là không đúng với tinh thần trên.

Bà Nguyễn Thị Thảo, Phó trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Bình Chánh nêu quan điểm, mấu chốt của quyết định 33 nằm ở vấn đề cơ sở hạ tầng. Chỉ cần siết chặt việc quản lý hạ tầng sẽ đảm bảo được việc tách thửa. “Quan trọng nhất vẫn là cơ sở hạ tầng, nếu đảm bảo cơ sở hạ tầng kết nối thì khuyến khích đầu tư. Đặc biệt với những huyện có mức đô thị hóa cao như Bình Chánh”, bà Thảo nói.

Đồng quan điểm, ông Bình cho rằng mấu chốt đều nằm ở bài toán hạ tầng. Với những khu đất có diện tích nhỏ thì không thể yêu cầu có trường học hay bệnh viện nhưng phải có hướng dẫn quy định cụ thể về cây xanh tối thiểu, lề đường, cấp thoát nước… Quyết định 33 chỉ nêu kết nối đồng bộ với khu vực và quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa hướng dẫn cụ thể.

Ông Nghĩa bổ sung thêm, để ngăn chặn tách thửa biến tướng thì cần kiểm soát chặt 3 vấn đề đó là quy hoạch, hạ tầng và diện tích tối thiểu để được tách thửa.

Vẫn còn nhiều nút thắt

Nhằm hoàn thiện Quyết định 33, ngăn chặn việc tách thừa tràn lan, không theo quy hoạch. Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM vừa trình UBND TP.HCM bản dự thảo lấy ý kiến thay đổi quyết định 33. Trong đó, có nhiều điểm mới đang gây tranh luận trái chiều như quy định tách thửa trên 2.000m phải lập dự án và quy định chỉ được tách thửa đối với nhà ở hiện hữu (nhà được hình thành trước ngày Quyết định 33 có hiệu lực ngày 15/10/2014)

Ông Nguyễn Gia Thái Bình cho rằng, dự thảo quy định không cho tách thửa đối với đất dân cư xây mới nhưng luật đất đai thì lại không phân biệt đất dân cư xây mới hay đất hiện hữu. Luật đất đai quy định đất dân cư đảm bảo cơ sở hạ tầng, người dân thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính được chuyển mục đích sử dụng, tách thửa. “Như vậy cũng là quy định của nhà nước nhưng một bên thì cho, bên kia lại cấm thì thiệt thòi cho người dân”, ông Bình nói.

Ông Bình lấy ví dụ thêm, người dân có miếng đất khoảng 80 hoặc 100m2, đất này họ đã sở hữu lâu năm nhưng chưa có điều kiện để xây nhà. Bây giờ muốn tách thửa lại không được vì vướng quy định có nhà hình thành trước ngày 15/10/2014 như vậy là là gây khó khăn cho người dân.

“Đề nghị rà soát lại, với những khu dân cư xây dựng mới nhưng trong một thời gian dài không thực hiện dự án, người dân cũng đã đến ở nhiều, dự án da beo thì nên xem xét cho người dân tách thửa”, ông Bình đề nghị.

Về quy định đất trên 2.000m phải lập dự án, ông Đoàn Văn Hoạt – Phó tổng giám đốc Công ty Địa ốc Vạn Xuân cho biết, đây là một quy định cần thiết, vì đối với những lô đất có diện tích lớn thì cần phải được quy hoạch bài bản về hạ tầng, giao thông. Tuy nhiên, cũng cần phải có một tiêu chí chung để dễ quản lý vì hiện nay mỗi quận huyện có một tiêu chí riêng.

“Nếu cho làm tổng mặt bằng thì cũng cần phải quy định rõ các tiêu chuẩn, quy chuẩn về hạ tầng, đường sá giao thông, hệ thống điện, nước, thoát nước”, ông Hoạt nói.

Bà nguyễn Thị Thảo cho rằng, quy định đất trên 2.000m thì phải lập dự án sẽ ngăn chặn được tình trạng phân lô trản lan. Tuy nhiên, cần phải chỉ định rõ các ràng buộc cụ thể như thế nào. “ Người dân họ rất hay, ví dụ có đất khoảng 5.000m2 nhưng không muốn phải lập dự án thì họ chỉ tách thửa 1.999m2 thôi và tiếp tục làm như vậy với phần đất còn lại. Do đó cần có những quy định ràng buộc cụ thể”, bà Thảo nói.

Theo ông Tống Đức Tiến, trưởng phòng cấp phép xây dựng (Sở Xây dựng TP.HCM), về quản lý xây dựng đô thị phải có 3 điểm then chốt, không thể tách rời đó là tách thửa, quy hoạch, xây dựng. Đất trên 2000m2 phải lập dự án, nhưng dự án gì thì cũng phải nêu rõ, phải theo luật nhà ở, qua tất cả những công đoạn, quy trình để thực hiện dự án. Tránh trường hợp các doanh nghiệp hoặc người dân không đủ năng lực nhưng vẫn thực hiện các dự án sẽ không ổn.