Phân tích nguy cơ sụp đổ của thị trường bất động sản 2021 dưới 4 yếu tố mang tính quyết định

Ít ai đoán trước được sự sụp đổ của thị trường nhà đất cách đây 15 năm đã châm ngòi cho một cuộc suy thoái kinh tế trên toàn thế giới. Được thúc đẩy bởi lãi suất thấp, tiêu chuẩn cho vay thế chấp lỏng lẻo và niềm tin vững chắc của nước Mỹ vào quyền sở hữu nhà, giá trị nhà đã tăng ở mức kỷ lục từ năm này qua năm khác. Khi bong bóng nhà đất vỡ, khoảng 9 triệu gia đình tại Mỹ mất nhà vì bị tịch thu hoặc bán khống từ năm 2006 đến năm 2014. Giá trị nhà ở giảm từ 30% trở lên, chủ sở hữu nhà thiệt hại tổng cộng 7 nghìn tỷ đô la, và phải mất gần một thập kỷ để hầu hết các thị trường trong nước phục hồi. Thậm chí ngay cả hiện nay, một số thị trường bất động sản ở Mỹ vẫn chưa hồi phục hoàn toàn.

Với những diễn biến mạnh mẽ của thị trường bất động sản trong thời gian gần đây, nhiều người vẫn lo ngại về nguy cơ sụp đổ sẽ quay lại một lần nữa. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng điều này không có khả năng, dựa trên việc phân tích 4 yếu tố mang tính quyết định dưới đây.

Yếu tố số 1: Tiêu chuẩn cho vay cao hơn

Các hoạt động cho vay thế chấp lỏng lẻo trước đây đã từng hạ gục một số ngân hàng và công ty cho vay thế chấp lớn nhất nước Mỹ. Sự cố này đã buộc Quốc hội và các cơ quan quản lý liên bang phải thực hiện những điều chỉnh đáng kể, từ đó đã thay đổi cơ bản cách thức cho vay thế chấp.

Kể từ đó, các tiêu chuẩn đã được nâng lên và quy trình vay thế chấp giờ đây trở nên minh bạch hơn. “Ai cũng có thể được cho vay” trở thành một điều bị phủ định, bởi người vay phải trải qua kiểm tra thu nhập và tài sản nghiêm ngặt. Một cơ quan quản lý hoàn toàn mới tại Mỹ, Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng, đã được thành lập để thực thi khung quy định mới này. Những tổ chức cho vay không tuân thủ các tiêu chuẩn này có nguy cơ sẽ bị phạt nặng.

Do đó, thị trường tài chính nhà ở hiện nay đang phát triển mạnh mẽ và an toàn hơn so với 15 năm trước. Bất kỳ sự sụt giảm nào của thị trường nhà đất sẽ được kiềm chế bởi những quy định nghiêm ngặt này.

Yếu tố số 2: Hoãn trả khoản vay thế chấp do đại dịch

Khi thị trường nhà đất sụp đổ vào năm 2007, làn sóng nhà bị tịch thu đã bơm nguồn cung nhà ở vào các khu vực có giá cả giảm và thị trường lao động yếu kém, đồng thời ngăn cản những người đi vay bị tịch thu nhà tái gia nhập thị trường với tư cách là người mua. Theo Cục Dự trữ Liên bang Mỹ, việc bị tịch thu nhà trong thời gian tỷ lệ thất nghiệp cao có thể làm giảm giá nhà, khiến các chủ nhà trên toàn quốc chìm sâu hơn vào tình trạng âm vốn chủ sở hữu.

Tuy nhiên, trong thời kỳ đại dịch, tác động của tình trạng thất nghiệp hàng loạt không giống với thời kỳ Đại suy thoái, phần lớn là nhờ các chương trình hỗ trợ đã cho phép chủ nhà hoãn thanh toán thế chấp hàng tháng mà không bị phạt.

Tính đến đầu tháng 3 năm 2021, 2,6 triệu khoản thế chấp của chủ nhà Mỹ đã nằm trong các chương trình này. Khi nền kinh tế phục hồi chậm, nhiều chủ nhà đã đi làm trở lại và do đó họ phải trả tiền nhà. Theo CoreLogic, vào cuối năm 2020, các khoản nợ thế chấp đã giảm 5,8% do chương trình hỗ trợ của chính phủ. Tỷ lệ các khoản thế chấp có từ 60 đến 89 ngày quá hạn thanh toán giảm xuống 0,5%, thấp hơn 0,6% vào tháng 12 năm 2019.

Tuy nhiên, điều đáng chú ý là các khoản vay thế chấp vi phạm nghiêm trọng - được định nghĩa là quá hạn 90 ngày trở lên - bao gồm cả các khoản cho vay bị tịch thu tài sản, đã tăng lên khi chủ sở hữu nợ số tiền lớn quá mức cho phép. Đến cuối năm 2020, tỷ lệ vi phạm nghiêm trọng là 3,9%, tăng so với mức 1,2% của tháng 12 năm 2019.

Chắc chắn, một số chủ sở hữu sẽ không thương lượng được để sửa đổi khoản vay hoặc kéo dài thời gian trả nợ với tổ chức cho vay. Nếu chính phủ cung cấp một gói cứu trợ cho những chủ sở hữu này, họ sẽ mất nhà khi các chương trình hoãn trả nợ kết thúc. Các chuyên gia dự báo ​​sẽ có ít nhất 200.000 vụ vỡ nợ tại Mỹ vào năm 2021 và số vụ bị tịch thu nhà tăng 70% trong hai năm tiếp theo - một mức tăng đáng kể so với hiện tại, nhưng khác xa so với con số 6 triệu ngôi nhà bị tịch thu sau cuộc khủng hoảng năm 2007.

Yếu tố số 3: Nền tảng vốn của chủ sở hữu nhà

Vốn chủ sở hữu là sự chênh lệch giữa giá trị thị trường hiện tại của ngôi nhà và số tiền bạn vay nợ thế chấp. Nói cách khác, đó là phần giá trị ngôi nhà mà bạn thực sự sở hữu. Vốn chủ sở hữu có thể là một động lực để bạn giữ ngôi nhà lâu hơn; nếu giá tăng - điều mà chúng tôi đã thấy ở hầu hết mọi nơi trong những tháng gần đây – thì vốn chủ sở hữu của bạn cũng tăng. Mức vốn chủ sở hữu cao hơn sẽ giúp chủ nhà khỏi vỡ nợ khi giá trị nhà giảm.

Trong thập kỷ qua, các chủ nhà ở Mỹ đã có được sự ổn định và tăng trưởng, tích lũy được nguồn dự trữ vốn chủ sở hữu nhà lớn. Trong quý 3 năm 2020, một gia đình trung bình đi vay thế chấp để mua nhà thường có có 194.000 đô la vốn chủ sở hữu nhà, và chủ nhà trung bình đã kiếm được khoảng 26.300 đô la vốn chủ sở hữu trong suốt cả năm. Ngược lại, năm 2009 chứng kiến ​​gần một phần tư số ngôi nhà được thế chấp trên toàn nước Mỹ có giá trị thấp hơn số tiền mà chủ sở hữu đi vay.

Yếu tố số 4: Tăng trưởng giá sẽ chậm lại nhưng không dừng lại

Sự bùng nổ doanh số bán hàng sau khi đại dịch Covid-19 bùng phát vào tháng 4 năm 2020 đã khiến nhiều nhà kinh tế bất động sản ngạc nhiên; giống như hầu hết các lĩnh vực kinh doanh khác, bất động sản được kỳ vọng sẽ đóng cửa (nếu không muốn nói là ở nhiều địa điểm). Nhưng đến giữa tháng 4, doanh số bán hàng đã tăng vọt khi người mua, nhiều người trong số họ là thế hệ trẻ, tận dụng lãi suất thế chấp thấp kỷ lục để mua nhà. Trong thời gian còn lại của năm 2020, lãi suất tại Mỹ vẫn ở mức dưới 3% và doanh số bán nhà hiện tại đạt mức cao nhất trong 14 năm.

Sự kết hợp giữa doanh số bán ổn định và nguồn cung cạn kiệt đã khiến giá nhà trung bình hiện tại trên toàn nước Mỹ đạt mức 309.800 đô la, tăng 12,9% so với tháng 12 năm 2019, và đánh dấu mức tăng 106 tháng liên tiếp so với cùng kỳ năm ngoái.

Quá trình tăng giá đáng kể trong nhiều năm sẽ kết thúc, nhưng áp lực lạm phát đối với giá nhà sẽ tiếp tục ở hầu hết các thị trường cho đến khi việc xây dựng nhà mới giảm bớt. Theo dự báo, giá nhà trung bình sẽ tăng từ 3 đến 8% vào năm 2021, một mức giảm đáng kể so với năm 2020 nhưng không bằng sự sụt giảm được thấy trước đó.

Tạm kết

Mặc dù không ai có thể nói chắc điều gì sẽ xảy ra với lĩnh vực bất động sản, nhưng hầu hết các chuyên gia đều tin tưởng rằng chúng ta sẽ trải qua một đợt sụt giảm thay vì sụp đổ. Tuy nhiên, điều quan trọng là bạn phải luôn cập nhật các diễn biến của thị trường và chuẩn bị trước cho mình những giải pháp tổng thể và an toàn về lâu dài để có thể ứng phó linh hoạt với bất kỳ biến động nào có thể xảy ra.