Ông Lê Khắc Hiệp chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Vincom .

Thời gian gần đây nhiều chủ đầu tư bất động sản trong và ngoài nước đang có dự định chuyển hướng đầu tư từ phân khúc cao cấp sang trung cấp. CafeF đã có cuộc trao đổi với vị chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Vincom - một thương hiệu quen thuộc trong lĩnh vực bất động sản cao cấp tại Việt Nam.

Phân khúc nhà cao cấp được đánh giá là gặp nhiều khó khăn trong thời gian qua cũng như hiện tại, tuy nhiên dường như Vincom vẫn đạt được những thành công nhất định ở phân khúc này. Là một trong những đơn vị phát triển mảng nhà ở này, ông có thể chia sẻ những kinh nghiệm phát triển nhà ở cao cấp?

Về nhà ở cao cấp thì không có ai định nghĩa một cách rành mạnh, cũng đã có những cuộc hội thảo bàn về vấn đề này nhưng cũng không thấu đáo. Bởi vì, cao cấp ở đây có nhiều tiêu chí như vị trí, giao thông như thế nào,…chẳng hạn như xây một tòa nhà đẹp lung linh nhưng lại cách Hà Nội đến 20km thì không được gọi là cao cấp được. Trước đây, người ta thường đánh giá cao cấp dựa vào nội thất bên trong của căn hộ, ít chú ý đến xung quanh bên ngoài. Nhưng hiện nay cao cấp phải được thể hiện cả ở những tiến ích bên ngoài, xung quanh khu vực sống,…

Hiện nay, mặc dù có những tòa nhà xây dựng cao cấp nhưng các tiện ích đi kèm như cây xanh, trường học, bệnh viện, nhà trẻ, trung tâm thương mại…cũng không có thì không thể nói là cao cấp được. Nếu chúng ta sống trong những căn hộ cao cấp đó thì việc sử dụng các dịch vụ đi kèm khác cũng không hơn những gia đình khác là bao nhiêu.

Đối với Vincom, việc đầu tư xây dựng một dự án nào đó, sẽ thay đổi hẳn hướng phát triển đó. Vincom sẽ xây dựng hẳn một khu nhà ở, khu đô thị hoàn chỉnh, trong đó cao gồm từ chỗ đậu xe, khu mua sắm, ăn uống, công viên, …cho đến rạp chiếu phim, khu tập thể thao,…rất nhiều chỗ để giải trí. Mang lại những tiện ích rõ ràng cho cư dân. Vì thế, khi Vincom tung ra sản phẩm như Royal City rất được chào đón, bán rất chạy hàng…

Tôi cho rằng, mảng phân khúc nào cũng có đối tượng khách hàng riêng của nó. Đối với mảng phân khúc cao cấp vẫn có đối tượng khách hàng chuyển từ trung cấp lên chẳng hạn, phân khúc trung cấp cũng có đối tượng mua trung cấp, còn phân khúc giá rẻ thì lại càng nhiều người do đa số người dân vẫn có mức sống thấp hi vọng có chỗ ở

Vấn đề là doanh nghiệp chọn lựa cho mình phân khúc nào để đầu tư phát triển

Nhiều doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực bất động sản kể cả trong nước và nước ngoài đang có động thái chuyển hướng sang phát triển phân khúc trung bình, ông có suy nghĩ gì về động thái này không? Phải chăng mảng nhà ở cao cấp đã bảo hòa như đã từng có nhiều chuyên gia nhận định, thưa ông?

Vincom luôn xác định chiến lược đầu tư vào phân khúc nhà cao cấp. Thương hiệu Vincom đã gắn liền với cao cấp, cho nên không thể nào đang cao cấp rồi lại chuyển sang trung cấp được. Đương nhiên, đối tượng khách hàng được chia thành hình chóp, thấp thì đối tượng bình dân càng nhiều, và càng lên cao thì đối tượng càng ít. Đối với Vincom thì chọn đối tượng phía trên, nhắm vào đối tượng có thu nhập cao hơn, và cũng phù hợp với thương hiệu của Vincom.

Khi nói đến Vincom thì đều thấy các sản phẩm đạt tiêu chuẩn 5 sao, từ khu nghỉ dưỡng, khách sạn, cho đến trung tâm thương mại đều đạt tiêu chuẩn cao cấp. Như vậy, Vincom không có ý định nào chuyển sang phân khúc nào khác.

Vincom đang trong giai đoạn thực hiện và chuẩn bị đầu tư một số dự án mới có quy mô lớn như Royal City, Eco City, Công viên phần mềm, tổ hợp Nguyễn Chí Thanh,…Vincom đã chuẩn bị kế hoạch nào để phát triển những dự án này trong năm 2011?

Dự án Royal City đã được động thổ cách đây khoảng trên 6 tháng, hiện nay chúng tôi đang gấp rút thi công để có thể hoàn thành toàn bộ dự án vào năm 2013.

Ngoài ra, hiện nay Vincom cũng đang có kế hoạch chuẩn bị trong năm nay sẽ triển khai thêm hai khu lớn nữa là dự án Eco City nằm trên tổng khu đất khoảng trên 30ha chỗ nhà máy Dệt 8-3 và Dệt Hà Nội, và một khu khác là dự án Vincom Villas gần 200ha tại Sài Đồng, Gia Lâm, đây là khu biệt thự sinh thái rất cao cấp, khác với các dự án nằm trong nội đô là những tòa nhà căn hộ cao cấp. Đầu năm 2011, Vincom sẽ khởi động song song hai dự án này.

Quản trị công ty là vấn đề rất quan trọng đối với doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có nhiều cách quản trị khác nhau như theo mục tiêu hoặc theo quá trình. Ông có thể tiết lộ về phương pháp quản trị của cá nhân ông?

Đối với lĩnh vực bất động sản rất phức tạp, có rất nhiều các công đoạn từ xây dựng, trong xây dựng cũng đã có nhiều giai đoạn như xây hầm, xây thô, rồi hoàn thiện,…sau đấy là kiến trúc thiết kế, giảm sát

Đối với Vincom rất coi trọng đối với vấn đề quản trị. Bởi vì, một công trình có rất nhiều nhà thầu tham gia. Mình làm thế nào để có thể giám sát được các nhà thầu. Vấn đề nữa còn là tiến độ công trình, mình làm thế nào để có thể định ra được thời gian đó làm cái gì cho nó tối ưu, vì có rất nhiều công đoạn, cho nên cần kết hợp để có thể làm song song.

Ví dụ, trước đây thường có xu hướng làm móng xong mới làm hầm, làm hầm xong mới xây lên trên, nhưng hiện nay người ta có thể vừa làm hầm lại vừa có thể xây lên, vừa có thể xây xuống,…cho nên công việc quản trị, quản lý, giảm sát là hết sức quan trọng.

Ngoài ra, còn rất nhiều công đoạn khác đi kèm như thiết kế, từ thiết kế tổng mặt bằng, rồi đến thiết kế căn hộ như thế nào cho phù hợp với diện tích, thiết kế nội thất như thế nào cho phù hợp với căn hô,…trung tâm thương mại thì thiết kế từng gian hàng, đường đi lối lại như thế nào đó cho tối ưu.

Sau nữa là vấn đề tài chính, làm sao để có thể cung cấp đủ cho dự án hoạt động, không thừa mà cũng không thiếu. Rồi đến vấn đề phân phối, marketing quảng cáo, giá cả, phương thức,…nói chung là có rất nhiều thứ phức tạp.

Đối với mỗi dự án lại có một công ty con đứng ra để quản lý, thực hiện dự án đó. Vincom chỉ góp cổ phần bao nhiêu đó, cá nhân góp bao nhiêu %, công ty khác góp bao nhiêu %, hay bản thân chủ đất góp bao nhiêu % chẳng hạn,…

Như thế, mỗi dự án như vậy có một công ty con đứng ra để quản lý, xây dựng dự án đấy. Hoặc có thể là liên doanh, có những nơi Vincom sở hữu 70-80%, có những nơi sở hữu 50%, 51%, có nơi 30% chẳng hạn,…điều đó tùy thuộc vào đàm phán được với đối tác như thế nào

Năm 2010, Vincom đã hạch toán dự án Vincom Centre làm doanh thu từ mảng bất động sản tăng đột biến, vậy những dự án nào sẽ có kế hoạch hạch toán doanh thu và lợi nhuận trong năm nay, thưa ông? Dự án Royal City có hạch toán trong năm 2011 không thưa ông?

Thực tế hiện nay, đối với dự án Royal City khách hàng đã đóng tiến rồi để xây dựng, nhưng hiện nay Vincom chưa thể hạch toán được, bởi vì đó mới chỉ là tiền góp vốn, chưa bàn giao nhà.

Cho nên, đối với bất động sản có những năm có sự đột biến, có những năm không. Chẳng hạn như năm 2009 đột biến do hạch toán Vincom Park Place, năm 2010 thì hạch toán dự án Vincom Centre trong Sài Gòn khoảng gần 100 căn hộ với số lãi lên gần 2.000 tỷ đồng.

Đối với Vincom có hai nguồn tiền chính, thứ nhất là từ việc cho thuê văn phòng, mặt bằng thương mại, hoặc là cho thuê căn hộ nếu còn sở hữu của mình. Thứ hai là việc bán các căn hộ, chính việc bán căn hộ mới đem lại doanh thu và lợi nhuận đột biến cho Vincom. Tôi tin chắc rằng, năm 2011 sẽ không có đột biến như năm 2013 khi mà dự án Royal City đi vào bàn giao nhà.

Năm 2011 Vincom chưa hạch toán doanh thu từ dự án Royal City được mặc dù là đã thu tiền trước của khách hàng.

Được biết, Vincom có kế hoạch niêm yết 93 triệu cổ phiếu ra thị trường Singapore, tiến độ và kế hoạch niêm yết đến nay như thế nào, thưa ông?

Hiện Vincom cũng đang gấp rút để thực hiện, tuy nhiên, việc phát hành cũng cần phải tuân theo những quy định rất chặt chẽ của Cơ quan quản lý chứng khoán Singapore đối với một Công ty quốc tế. Để làm như thế, họ có tiến hành nhiều việc từ việc cơ cấu bản thân Vincom chắng hạn cũng phải minh bạch.

Thứ hai, là khâu phải thuê những Công ty tư vấn rất là uy tín để kiểm tra một cách rất chặt chẽ, bởi vì khi niêm yết thì các nhà đầu tư Singapore sẽ giao dịch, nên họ cần làm như vậy để đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư Singapore.

Khi làm như vậy thì nó có hai mặt

Thứ nhất là mất thời gian, mất chi phí để thuê các công ty tư vấn lớn. Tuy nhiên cái được của mình là đạt được tiêu chuẩn (Standard) quốc tế. Hiện nay, các Công ty tư vấn cũng đang thực hiện từng bước một, Luật Việt nam cũng có những quy định, cho nên cũng phải tháo gỡ dần vì việc này cũng chưa có tiền lệ. Chẳng hạn như trường hợp của Vinamilk (VNM) cũng có ý định niêm yết ra thị trường nước ngoài, nhưng hiện nay cũng vẫn chưa làm được, và cũng chưa biết bao giờ thực hiện được

Việc phát hành đó không phụ thuộc vào phía Vincom mà phụ thuộc vào phía Singapore còn tiến hành xem xét, nghiên cứu,…

Cuối cùng xin được hỏi ông về khó khăn nào mà ông thấy đáng nhớ nhất trong cuộc đời?

Khó khăn ấn tượng nhất trong cuộc đời tôi là thời điểm còn làm Trưởng đại diện cho Công ty bảo hiểm Prudential. Lúc đó, tôi có nhiệm vụ là phát triển văn phòng đại diện và xin giấy phép cho Prudential vào Việt nam hoạt động

Theo dự tính ban đầu, Việt Nam sẽ cho phép 3 công ty của 3 châu lục vào hoạt động là Châu Âu, Châu Mỹ và Châu Á, nhưng lúc đó Chính phủ chưa phân biệt được bảo hiểm nhân thọ và phi nhân thọ, vì bảo hiểm nhân thọ và phi nhân thọ là hoàn toàn khác nhau.

Khi đó, Chính phủ cho phép hai công ty nhân thọ vào là AIA của Mỹ và Manulife (ngày xưa là Chinh Phong Manulife của Đài Loan) vào, của Châu Âu thì cho Công ty AGF, AGF thì lại là bảo hiểm phi nhân thọ, mà chuyện xét cho công ty bảo hiểm vào hoạt động tại Việt Nam trước đây là câu chuyện vô cùng lớn, vào năm 1999.

Sau bao nhiêu nỗ lực thì Prudential không có giấy phép, Chính phủ họp thì đã quyết định chọn 3 công ty kia. Đó là một thất bại vô cùng lớn trong quá trình công tác của tôi từ trước đến nay.

Sau 5 tháng nỗ lực giải thích, thuyết phục ,…Chính phủ lại quyết định cho Prudential một giấy phép nữa.