Nỗi niềm ”cuộc chiến” tầng cao

Nên điều hành chung cư theo quy tắc

Tháng 2-2015, sau nhiều lần yêu cầu nhưng không được chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì 2% (trên 3 tỷ đồng), Ban quản trị chung cư 4S Riverside (Thủ Đức) đã kiện Công ty Thành Trường Lộc ra Tòa án nhân dân Quận 3. Có một thực tế là có rất nhiều người muốn "làm chủ" số tiền của quỹ bảo trì chung cư nên đã vận động "hành lang" để được bầu vào ban quản trị. Cũng có trường hợp, chủ đầu tư muốn tự tay thu chi phí bảo trì nên lập ban quản lý mà không tổ chức bầu ban quản trị đại diện cho cư dân. Cả chủ đầu tư và cư dân đều muốn tham gia vào ban điều hành, nên không bên nào tin tưởng bên nào.

Trao đổi với phóng viên Báo Hànộimới, Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ tịch Hội Luật gia TP Hồ Chí Minh cho rằng: Câu chuyện "rắc rối" tại các chung cư hiện nay có nguyên nhân từ việc cư dân và chủ đầu tư không cùng nhìn về một hướng. "Nói ban quản lý do chủ đầu tư lập ra không công bằng, không đại diện quyền lợi của cư dân nhưng rõ ràng ban quản lý hay ban quản trị đều có lợi ích nhóm trong đó" - Luật sư Nguyễn Văn Hậu nhận định như vậy và cho rằng: Câu chuyện bắt nguồn từ việc chia rẽ, không đoàn kết của cư dân. Nếu chung cư không có phí bảo trì, không có phí dịch vụ sẽ không vận hành, không thể duy tu, sửa chữa khi chung cư xuống cấp. Do đó, cần phải có ban điều hành để quản lý các loại chi phí. Điều quan trọng là làm sao để ban điều hành đó hoạt động hiệu quả. "Nếu cư dân bảo ban quản lý do chủ đầu tư lập ra hoạt động thiếu minh bạch, gây thiệt hại, họ đòi hỏi phải lập ra ban quản trị nhưng liệu ban quản trị này hoạt động hiệu quả không?" - Luật sư Hậu đặt vấn đề.

Nhùng nhằng giữa ban quản lý và ban quản trị chung cư là chuyện không mới, nhưng vì nhiều lý do, đến nay quy định về quyền hạn, trách nhiệm vẫn chưa rõ ràng, chặt chẽ. Vì vậy, nhiều chung cư chỉ thành lập ban quản lý hoặc ban quản trị thay vì thành lập cả hai. Nhiều chung cư tại Khu đô thị Phú Mỹ Hưng đang được vận hành bởi ban điều hành tạm thời trước khi bầu ra ban quản trị nhưng hoạt động rất hiệu quả, được cư dân ủng hộ. Chị H. sống tại Sky Garden 1 cho biết, nếu ban điều hành hoạt động hiệu quả thì để cho họ làm, thành lập thêm ban quản trị không khéo sẽ nảy sinh rắc rối, mâu thuẫn giữa hai bên. "Đôi khi trong vấn đề quản lý tòa nhà, bảo đảm an ninh trật tự, nâng cấp, bảo trì, phòng cháy chữa cháy... ban điều hành làm tốt hơn ban quản trị bởi đơn vị này do chủ đầu tư thành lập, nên họ có chuyên môn nghiệp vụ", chị H. chia sẻ.

Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Nguyễn Văn Hậu cho biết: Để điều hành chung cư, đứa con tinh thần của mình, chủ đầu tư thường lập ra ban quản lý. Điều này là hoàn toàn hợp pháp. Thực tế cho thấy, ban quản lý là "cánh tay nối dài" của chủ đầu tư, còn ban quản trị là "cánh tay nối dài" của cư dân. Bên nào cũng muốn có "người nhà" của mình nằm trong ban điều hành. Để dung hòa quyền lợi giữa các bên, theo Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Bộ Xây dựng cần xây dựng "Bộ quy tắc điều hành nhà chung cư" để làm cơ sở giải quyết các mâu thuẫn. Bộ quy tắc này là chìa khóa để loại bỏ những dấu hiệu lợi ích nhóm, và cũng là cơ sở để thay thế, bầu ban điều hành khác nếu ban điều hành hiện tại hoạt động kém hiệu quả.

Chưa có mô hình quản lý phù hợp

Theo Luật sư Nguyễn Văn Hậu, ban quản trị "ôm" tiền phí là không hợp lý, nên giao về cho một công ty chuyên nghiệp như nước ngoài đã làm. Còn ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành cho rằng, không nên thu phí bảo trì bằng 2% giá bán căn hộ. Như vậy là bất công và bất hợp lý, dễ nảy sinh tiêu cực trong quản lý, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân. Ông Nguyễn Văn Đực đề xuất chỉ nên thu phí bảo trì từ 10.000 - 20.000 đồng/m2/tháng theo nhu cầu duy tu bảo dưỡng, không để tồn số tiền quá lớn cho hai người trong ban quản trị nắm giữ.

Báo cáo bước đầu kiểm tra của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho thấy, có 16 nhóm vấn đề chính trong tranh chấp chung cư hiện nay. Trong đó, tình trạng tranh chấp diện tích sở hữu chung - riêng phổ biến nhất. Việc quản lý tài chính như sử dụng chi phí vận hành, việc chuyển giao quỹ bảo trì 2%… cũng là những vấn đề "nóng". Trong bối cảnh ngày càng có nhiều chung cư được đưa vào sử dụng, nếu không có quy chế quản lý chặt chẽ, chắc chắn sẽ tiếp tục xảy ra không ít vấn đế.

Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho biết, dự thảo quy chế quản lý việc sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố đang được cơ quan này phối hợp với UBND quận, huyện tổ chức lấy ý kiến của cộng đồng dân cư. Để hoàn thiện được dự thảo trên, Sở Xây dựng đã khảo sát thực tế tại 58 chung cư đang có khiếu nại tranh chấp, trong khoảng 1.400 chung cư trên địa bàn thành phố. Riêng về tranh chấp diện tích sở hữu, trong dự thảo, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh đưa ra những nguyên tắc trong phần sở hữu chung, sở hữu riêng một cách tương đối cụ thể.

Luật Nhà ở mới sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1-7 tới. Theo Luật sư Nguyễn Văn Hậu, luật này quy định khá đầy đủ những vấn đề liên quan đến quản lý nhà chung cư. Đơn cử, chỗ để xe, phần sở hữu chung - riêng được quy định rất rõ ràng. Tuy nhiên, việc điều hành chung cư, vẫn còn nhiều vấn đề vì chưa chọn được mô hình quản lý phù hợp với tình hình thực tế. Trao đổi với phóng viên Báo Hànộimới, ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho biết: UBND thành phố đã ban hành kế hoạch tổng kiểm tra toàn bộ chung cư trên địa bàn. Công tác kiểm tra, rà soát sẽ kéo dài cho đến tháng 6-2015. Từ kết quả kiểm tra, Sở Xây dựng sẽ tổng hợp báo cáo UBND thành phố và đề xuất với Bộ Xây dựng những quy định về công tác quản lý, vận hành chung cư trên địa bàn.