Bài cuối: Mô hình nào trong quản lý chung cư? Luật Nhà ở mới có hiệu lực sẽ cơ bản giải quyết những bất cập liên quan đến quản lý, vận hành các chung cư. Nhiều người hy vọng như vậy. Hiện nay, TP Hồ Chí Minh đang tiến hành rà soát, đánh giá toàn bộ chung cư trên địa bàn để tìm ra mô hình quản lý hiệu quả nhất.

Nên điều hành chung cư theo quy tắc

Tháng 2-2015, sau nhiều lần yêu cầu nhưng không được chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì 2% (trên 3 tỷ đồng), Ban quản trị chung cư 4S Riverside (Thủ Đức) đã kiện Công ty Thành Trường Lộc ra Tòa án nhân dân Quận 3. Có một thực tế là có rất nhiều người muốn "làm chủ" số tiền của quỹ bảo trì chung cư nên đã vận động "hành lang" để được bầu vào ban quản trị. Cũng có trường hợp, chủ đầu tư muốn tự tay thu chi phí bảo trì nên lập ban quản lý mà không tổ chức bầu ban quản trị đại diện cho cư dân. Cả chủ đầu tư và cư dân đều muốn tham gia vào ban điều hành, nên không bên nào tin tưởng bên nào.

Trao đổi với phóng viên Báo Hànộimới, Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ tịch Hội Luật gia TP Hồ Chí Minh cho rằng: Câu chuyện "rắc rối" tại các chung cư hiện nay có nguyên nhân từ việc cư dân và chủ đầu tư không cùng nhìn về một hướng. "Nói ban quản lý do chủ đầu tư lập ra không công bằng, không đại diện quyền lợi của cư dân nhưng rõ ràng ban quản lý hay ban quản trị đều có lợi ích nhóm trong đó" - Luật sư Nguyễn Văn Hậu nhận định như vậy và cho rằng: Câu chuyện bắt nguồn từ việc chia rẽ, không đoàn kết của cư dân. Nếu chung cư không có phí bảo trì, không có phí dịch vụ sẽ không vận hành, không thể duy tu, sửa chữa khi chung cư xuống cấp. Do đó, cần phải có ban điều hành để quản lý các loại chi phí. Điều quan trọng là làm sao để ban điều hành đó hoạt động hiệu quả. "Nếu cư dân bảo ban quản lý do chủ đầu tư lập ra hoạt động thiếu minh bạch, gây thiệt hại, họ đòi hỏi phải lập ra ban quản trị nhưng liệu ban quản trị này hoạt động hiệu quả không?" - Luật sư Hậu đặt vấn đề.

Nhùng nhằng giữa ban quản lý và ban quản trị chung cư là chuyện không mới, nhưng vì nhiều lý do, đến nay quy định về quyền hạn, trách nhiệm vẫn chưa rõ ràng, chặt chẽ. Vì vậy, nhiều chung cư chỉ thành lập ban quản lý hoặc ban quản trị thay vì thành lập cả hai. Nhiều chung cư tại Khu đô thị Phú Mỹ Hưng đang được vận hành bởi ban điều hành tạm thời trước khi bầu ra ban quản trị nhưng hoạt động rất hiệu quả, được cư dân ủng hộ. Chị H. sống tại Sky Garden 1 cho biết, nếu ban điều hành hoạt động hiệu quả thì để cho họ làm, thành lập thêm ban quản trị không khéo sẽ nảy sinh rắc rối, mâu thuẫn giữa hai bên. "Đôi khi trong vấn đề quản lý tòa nhà, bảo đảm an ninh trật tự, nâng cấp, bảo trì, phòng cháy chữa cháy... ban điều hành làm tốt hơn ban quản trị bởi đơn vị này do chủ đầu tư thành lập, nên họ có chuyên môn nghiệp vụ", chị H. chia sẻ.

Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Nguyễn Văn Hậu cho biết: Để điều hành chung cư, đứa con tinh thần của mình, chủ đầu tư thường lập ra ban quản lý. Điều này là hoàn toàn hợp pháp. Thực tế cho thấy, ban quản lý là "cánh tay nối dài" của chủ đầu tư, còn ban quản trị là "cánh tay nối dài" của cư dân. Bên nào cũng muốn có "người nhà" của mình nằm trong ban điều hành. Để dung hòa quyền lợi giữa các bên, theo Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Bộ Xây dựng cần xây dựng "Bộ quy tắc điều hành nhà chung cư" để làm cơ sở giải quyết các mâu thuẫn. Bộ quy tắc này là chìa khóa để loại bỏ những dấu hiệu lợi ích nhóm, và cũng là cơ sở để thay thế, bầu ban điều hành khác nếu ban điều hành hiện tại hoạt động kém hiệu quả.

Chưa có mô hình quản lý phù hợp

Theo Luật sư Nguyễn Văn Hậu, ban quản trị "ôm" tiền phí là không hợp lý, nên giao về cho một công ty chuyên nghiệp như nước ngoài đã làm. Còn ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành cho rằng, không nên thu phí bảo trì bằng 2% giá bán căn hộ. Như vậy là bất công và bất hợp lý, dễ nảy sinh tiêu cực trong quản lý, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân. Ông Nguyễn Văn Đực đề xuất chỉ nên thu phí bảo trì từ 10.000 - 20.000 đồng/m2/tháng theo nhu cầu duy tu bảo dưỡng, không để tồn số tiền quá lớn cho hai người trong ban quản trị nắm giữ.

Báo cáo bước đầu kiểm tra của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho thấy, có 16 nhóm vấn đề chính trong tranh chấp chung cư hiện nay. Trong đó, tình trạng tranh chấp diện tích sở hữu chung - riêng phổ biến nhất. Việc quản lý tài chính như sử dụng chi phí vận hành, việc chuyển giao quỹ bảo trì 2%… cũng là những vấn đề "nóng". Trong bối cảnh ngày càng có nhiều chung cư được đưa vào sử dụng, nếu không có quy chế quản lý chặt chẽ, chắc chắn sẽ tiếp tục xảy ra không ít vấn đế.

Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho biết, dự thảo quy chế quản lý việc sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố đang được cơ quan này phối hợp với UBND quận, huyện tổ chức lấy ý kiến của cộng đồng dân cư. Để hoàn thiện được dự thảo trên, Sở Xây dựng đã khảo sát thực tế tại 58 chung cư đang có khiếu nại tranh chấp, trong khoảng 1.400 chung cư trên địa bàn thành phố. Riêng về tranh chấp diện tích sở hữu, trong dự thảo, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh đưa ra những nguyên tắc trong phần sở hữu chung, sở hữu riêng một cách tương đối cụ thể.

Luật Nhà ở mới sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1-7 tới. Theo Luật sư Nguyễn Văn Hậu, luật này quy định khá đầy đủ những vấn đề liên quan đến quản lý nhà chung cư. Đơn cử, chỗ để xe, phần sở hữu chung - riêng được quy định rất rõ ràng. Tuy nhiên, việc điều hành chung cư, vẫn còn nhiều vấn đề vì chưa chọn được mô hình quản lý phù hợp với tình hình thực tế. Trao đổi với phóng viên Báo Hànộimới, ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho biết: UBND thành phố đã ban hành kế hoạch tổng kiểm tra toàn bộ chung cư trên địa bàn. Công tác kiểm tra, rà soát sẽ kéo dài cho đến tháng 6-2015. Từ kết quả kiểm tra, Sở Xây dựng sẽ tổng hợp báo cáo UBND thành phố và đề xuất với Bộ Xây dựng những quy định về công tác quản lý, vận hành chung cư trên địa bàn.

Nguyễn Lê - Tiến Thành (Hà Nội Mới)
  • Cận cảnh Eco Lakeview

    Cận cảnh Eco Lakeview

    Thị Trường  -  16/01/2017 10:22 PM

    Mới đây, TBKD đã phản ánh ban đầu về dự án Eco Lakeview đặt tại phố Đại Từ (quận Hoàng Mai) cũng như cách thức nhảy vào các khu đất vàng Thủ đô của Sông Đà 1.01. Hiện tại, bức tranh dự án đang được cụ thể hóa bằng nhiều chi tiết. Dẫu vậy, vẫn còn đó những nghi vấn mà đội quân tư vấn bán hàng chưa thể lý giải với người mua sản phẩm.

  • Dự án cao ốc trái quy hoạch: Dù “quyết” rồi cũng cần dũng cảm dừng lại

    Dự án cao ốc trái quy hoạch: Dù “quyết” rồi cũng cần dũng cảm dừng lại

    Thị Trường  -  08/01/2017 8:58 AM

    Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Trần Ngọc Chính phân tích, những dự án chung cư cao tầng trong vùng lõi nội đô của Hà Nội là trái với lý thuyết đô thị, làm ngược với quy hoạch chung thủ đô… Cơ quan quản lý cần bình tĩnh rà soát lại, dự án không đúng, gây bức xúc thì dù đã quyết rồi cũng cần dũng cảm dừng lại…

  • 3 bài học người mua nhà cần nhớ trong năm 2016

    3 bài học người mua nhà cần nhớ trong năm 2016

    Thị Trường  -  28/12/2016 1:46 PM

    CafeLand – Trong năm 2016, người mua nhà tại các dự án chung cư đã phải đối mặt với không ít rủi ro. Sau đây là 3 “bài học” người mua cần ghi nhớ để tránh lặp lại vết xe cũ.

  • Nóng trong tuần: Thị trường bất động sản sẽ giảm nhiệt trong năm 2017

    Nóng trong tuần: Thị trường bất động sản sẽ giảm nhiệt trong năm 2017

    Thị Trường  -  17/12/2016 11:51 AM

    CafeLand - Nhà ở xã hội vẫn quá xa tầm với; Xu hướng dòng tiền và cơ hội đầu tư bất động sản năm 2017; Môi giới muốn ăn dài, chớ 'cắt máu' đồng nghiệp; Hà Nội đẩy nhanh kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ... là những thông tin nhà đất nóng nhất trong tuần qua.

Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Eco Lake View 1,449 - 2,205
Mon Central 3,440 - 7,840
EcoLife Tây Hồ 2,193 - 3,264
Ecohome Phúc Lợi 759 - 1,782
Golden Field 1,820 - 3,304
One18 2,079 - 2,943
FLC Star Tower 1,239 - 2,436
Coco Center House 420 - 700
The Grande (Thuộc DA Phú Mỹ Hưng Midtown) 5,000 - 18,043
The Golden Palm 2,300 - 4,856
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.