Những lý do khó nhân rộng mô hình “góp tiền thuê trọ thành nhà” của Becamex

Môt dự án nhà ở xã hội của Becamex IDC

Để người thu nhập thấp “góp tiền thuê trọ thành nhà”

Becamex IDC là đơn vị tiên phong trong việc phát triển nhà ở xã hội tại Bình Dương. Sau 10 năm triển khai xây dựng ở nhiều địa phương như: TP Thuận An, TP Thủ Dầu Một, thị xã Bến Cát, huyện Bàu Bàng…, đề án nhà ở xã hội Becamex ban đầu có quy mô 65.000 căn, đã xây dựng hoàn thành 47.500 căn, đạt 74% kế hoạch của đề án. Becamex IDC tiếp tục mở rộng giai đoạn tiếp theo với tổng số 118.234 căn nhà ở xã hội, tạo cơ hội an cư cho người lao động.

Nhận diện chung của các dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp này xây dựng là giá thành rẻ, thiết kế linh hoạt với diện tích từ 30m2 – 50m2.

Tuy nhiên, hiện tỉnh Bình Dương đã thu hút đầu tư 86 dự án nhà ở xã hội có tổng diện tích sử dụng đất khoảng gần 200ha, tương đương khoảng 3,9 triệu m² sàn xây dựng. Do đó, số lượng nhà ở xã hội hiện tại vẫn chưa đáp ứng đủ so với nhu cầu thực tế.

Trên thực tế, các khu nhà trọ do người dân đầu tư và quản lý tại các khu công nghiệp chỉ đáp ứng chỗ ở cho khoảng gần 450.000 lao động.

Theo đại diện Becamex IDC, để người thu nhập thấp tiếp cận được nhà ở xã hội, đơn vị này quyết tâm hạ giá thành tối đa bằng việc lựa chọn quỹ đất đã được chuyển mục đích sử dụng để triển khai dự án, giá bán căn hộ chỉ là giá trị xây dựng và các hạ tầng chứ không tính giá đất, với mục tiêu để người lao động thu nhập thấp có thể “góp tiền thuê trọ thành nhà”.

Hiện Becamex IDC tiếp tục xây dựng 20.000 căn nhà ở xã hội giai đoạn tiếp theo tại khu VietSing (TP Thuận An), khu Định Hòa (TP Thủ Dầu Một), khu Mỹ Phước (thị xã Bến Cát), khu Bàu Bàng (huyện Bàu Bàng) với mức đầu tư khoảng 9.500 tỷ đồng.

Dự kiến, các khu nhà ở xã hội sẽ đưa vào sử dụng đợt 1 vào cuối năm 2023. Đặc biệt, đơn vị này cho thiết kế nhà ở xã hội linh hoạt với nhiều loại sản phẩm, giá bán phù hợp, dao động từ 120 – 280 triệu đồng/căn; loại cao cấp hơn với giá từ 200-500 triệu đồng/căn hoặc cho thuê với giá 750.000 đồng/tháng/căn nhằm đáp ứng đa dạng nhu cầu của người lao động.

Theo giới quan sát thị trường, nếu mô hình nhà ở xã hội của Becamex IDC được nhân rộng, bài toán nhà ở cho người lao động nghèo sẽ được giải quyết.

Bởi hiện nay, giá nhà ở xã hội tại những đô thị lớn đã tăng lên rất cao, riêng Hà Nội có dự án đạt ngưỡng gần 20 triệu đồng/m2, ngang với mức giá nhà ở thương mại vài năm trước.

Bên cạnh đó, việc xác định đúng đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội cũng là vấn đề nan giải mặc dù Luật Nhà ở đã quy định cụ thể cũng như đã có văn bản hướng dẫn chi tiết về điều kiện của người mua như nhà ở, thu nhập, nơi cư trú…

Thực tế trong những buổi xếp hàng nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội trước đây, dư luận không khỏi bất ngờ khi rất nhiều người đến xếp hàng đi xe sang, thậm chí, kết quả kiểm tra điều kiện mua nhà ở xã hội còn cho thấy, có người đã có vài ba căn nhà.

Giới chuyên gia cho rằng, điều kiện mua nhà ở xã hội quá khắt khe, giấy tờ chứng minh đủ điều kiện mua nhà quá phức tạp nhưng cũng không ít sơ hở khiến người cần nhà thì khó tiếp cận, người đã có nhà lại dễ dàng “lách luật” để tiếp tục được sở hữu, rồi mua bán sang tay kiếm lời, góp sức thổi giá nhà ở xã hội tăng cao.

Một vấn đề khác khiến việc phát triển nhà ở xã hội gặp trở ngại là quỹ đất. Hầu hết các địa phương chỉ quy hoạch, bố trí quỹ đất, xác định diện tích đất ở dành để xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị… dẫn đến tình trạng không bố trí quỹ đất độc lập để phát triển nhà ở xã hội.

Theo TS.LS. Đoàn Văn Bình, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch HĐQT CEO Group, quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong dự án, đặc biệt, các dự án nhà ở thương mại trung cấp, cao cấp có thể không đủ lớn; chi phí xây dựng, kết cấu hạ tầng của dự án phân bổ cho diện tích đất hẹp cao dẫn đến giá thành, giá bán nhà ở xã hội cao, các tiện ích và dịch vụ bố trí cho khu nhà ở trung cấp, cao cấp sẽ gây khó khăn thêm cho người thu nhập thấp.

Vì sao Becamex làm được, doanh nghiệp khác thì không?

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, để làm được nhà ở xã hội như Becamex không đơn giản chút nào. Từng trao đổi với lãnh đạo của Becamex, ông Toản cho biết, nguyên nhân họ làm được mô hình xã hội như đã phân tích, là bởi quỹ đất do đơn vị này phát triển từ những giai đoạn trước với chi phí rất rẻ, quy mô lớn với hàng nghìn hecta.

Bên cạnh đó, Becamex là ông lớn trong ngành xây dựng – bất động sản, có kinh nghiệm xây dựng với hàng chục công ty thành viên cung cấp từ viên gạch tới bao xi măng, các loại vật liệu xây dựng cơ bản đều tự sản xuất được.

Ngoài ra, kinh nghiệm xây dựng, quản lý ở tầm cao cũng là yếu tố khiến doanh nghiệp này giảm thiểu được những chi phí phát sinh.

“Chưa kể, họ chấp nhận làm không lợi nhuận vì các mục tiêu khác, trong đó có trách nhiệm xã hội và phục vụ cho cán bộ công nhân viên của tổng công ty cũng như công nhân các khu công nghiệp do Becamex làm chủ đầu tư. Thậm chí, xác định cân đối bù lỗ một số hạng mục”, ông Toản nhấn mạnh.

Ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho rằng tại Việt Nam, rất khó để tìm ra một mô hình đầu tư phù hợp, đảm bảo lợi ích hài hòa cho các bên khi phát triển dự án nhà ở xã hội. Có nhiều yếu tố cần xem xét kỹ lưỡng như điều kiện để mua nhà ở xã hội, cách thức phân phối cũng như quy định chuyển nhượng nhà ở xã hội.

Điều này sẽ rất khó để thực hiện trừ khi có một tổ chức riêng được thành lập để giải quyết được những vấn đề đó.

Một vấn đề khác là những chính sách hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội hiện tại chưa đủ hấp dẫn, rất khó để đại bộ phận các chủ đầu tư trên thị trường tạo ra lợi nhuận từ dòng sản phẩm này. Đứng trước bài toán lợi nhuận, khối tư nhân vẫn đang tập trung ở các phân khúc cao hơn mà chưa chú trọng đến thị trường quan trọng này.

“Khi so sánh lợi nhuận 10%/năm khi đầu tư vào nhà ở xã hội với những rủi ro trong quá trình phát triển dự án, các doanh nghiệp có thể dễ dàng thu được 9,5%/năm từ việc gửi tiền ngân hàng, vị chuyên gia đánh giá đây chưa hẳn là một kênh đầu tư có thể hấp dẫn các doanh nghiệp”, ông Troy nói thêm.