Những điều kiện mua nhà xã hội đã lỗi thời

Theo quy định, những người được mua nhà xã hội gồm: người có công với cách mạng; hộ gia đình nghèo, cận nghèo ở nông thôn và đô thị; người thu nhập thấp tại đô thị; lao động tại khu công nghiệp; sĩ quan, quân nhân, công nhân thuộc đơn vị công an, quân đội; hộ gia đình, cá nhân thuộc diện thu hồi đất mà chưa được bồi thường.

Trong đó, điều kiện để trở thành "người thu nhập thấp" ở các thành phố lớn là mọi thành viên trong gia đình thu nhập thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, tức không quá 11 triệu đồng một tháng.

Chị Triệu, 32 tuổi, giáo viên hợp đồng ở TP HCM, thỏa mãn điều kiện này khi tổng thu nhập hai vợ chồng khoảng 21 triệu đồng mỗi tháng.

Nhưng "được mua" không có nghĩa là chị "mua được". Chị tính, để mua được một căn nhà ở xã hội giá khoảng 1,5 tỷ đồng, hai vợ chồng sẽ phải đóng trước 20% giá trị căn nhà (khoảng 300 triệu), đồng thời vay ngân hàng 1,2 tỷ đồng trong khoảng 20 năm. Nếu được vay với lãi suất 8,2% mỗi năm, mỗi tháng phải trả khoảng 10 triệu đồng cả vốn vay và lãi. Số tiền còn lại hàng tháng chỉ còn chục triệu đồng, không đủ cho gia đình 4 người, chưa kể đến các khoản dự phòng rủi ro. Không có khoản thu nào khác ngoài lương, dù được vay vốn ưu đãi, chị Triệu cũng lo khó trả được ngân hàng.

Những người thu nhập thấp bị mắc kẹt giữa tiêu chí được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội và khả năng vay ngân hàng như chị Triệu không phải ít.

Theo ông Vũ Minh Tiến, Viện trưởng Công nhân Công đoàn, một khảo sát của cơ quan này vào cuối năm 2022 cho kết quả tổng thu nhập bình quân của công nhân gồm tiền lương, tăng ca, phúc lợi khoảng 8,74 triệu mỗi tháng, trong khi mức chi tiêu 10,3 triệu đồng.

"Thu nhập chỉ đáp ứng được 83% chi tiêu thì tích lũy mua nhà là điều rất khó. Gia đình vợ chồng làm công nhân đang nuôi con nhỏ, có mức thu nhập 6-9 triệu mỗi tháng, nếu thắt lưng buộc bụng cũng mất khoảng 20 năm mới mua được nhà ở xã hội. Thậm chí có gia đình không thể mua vì làm đến đâu tiêu đến đấy, không có tích lũy", ông Tiến nói.

Khảo sát do VnExpress và Ban IV thực hiện mới đây với hơn 15.600 người cho thấy, không đủ tài chính cho khoản đóng góp mua nhà ban đầu là khó khăn lớn thứ hai những người đủ điều kiện mua gặp phải.

Bên cạnh đó, họ phải đối mặt với một loạt khó khăn khác như: hồ sơ giấy tờ chứng minh phức tạp, khó cạnh tranh suất mua, khó tiếp cận vốn vay...

Hộ nghèo, cận nghèo - một nhóm khác đáp ứng tiêu chí được mua nhà xã hội - cũng gặp khó khăn tương tự. Gia đình ông Long thuộc hộ cận nghèo, ở thuê một căn nhà nhỏ tại huyện Ứng Hòa, Hà Nội. Khi biết thông tin một dự án ở quận Nam Từ Liêm, Hà Nội chuẩn bị mở bán, ông đã chuẩn bị hồ sơ để đăng ký. Tuy nhiên, với giá bán 19,5 triệu đồng một m2, để mua căn nhỏ nhất giá 1,4 tỷ đồng, ông Long cần 280 triệu đồng nộp đối ứng. Số tiền còn lại nếu được Ngân hàng chính sách xã hội cho vay với lãi suất 4,8% một năm, mỗi tháng gia đình ông phải có hơn 6 triệu đồng trả khoản vay, trong khi thu nhập hai vợ chồng không quá 4 triệu. Chưa kể, ông cũng không thể chứng minh khả năng trả nợ bởi không có hợp đồng lao động. Do đó, cửa vay vốn của ông cũng khó.

Trong 5 năm từ 2016 đến 2020, 18.000 người ở TP HCM cần vay vốn nhà ở xã hội để mua hoặc xây nhà nhưng chỉ có 1,7% (tương ứng 310 người) được vay, theo số liệu được ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP HCM, nêu tại một hội nghị sơ kết về phát triển nhà ở hồi tháng 3. Lãnh đạo Sở nhìn nhận người mua nhà ở xã hội rất khó tiếp cận và hầu như không được hưởng gói chính sách liên quan mà phải vay từ nguồn khác với giá thương mại, lãi vay cao hơn.

Khu nhà ở xã hội Lê Thành An Lạc, quận Bình Tân, TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

Với nhóm người thu nhập thấp, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng nên tăng mức thu nhập tối thiểu không phải chịu thuế thu nhập cá nhân từ 11 lên 13 triệu đồng và tăng mức giảm trừ gia cảnh từ 4,4 triệu lên 5,5 triệu đồng để phù hợp hơn với thu nhập thực tế sau 8 năm Luật Nhà ở 2014 đi vào thực tiễn.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty đầu tư Bất động sản Việt An Hòa, cũng cho rằng điều kiện trên hiện rất lỗi thời. Tiêu chí xác định "thu nhập thấp" đang áp dụng chưa tính đến tỷ lệ chi phí trả cho ngôi nhà trên tổng thu nhập hộ gia đình (thông thường không được quá 50%). Trong khi giá nhà ở xã hội đã tăng gấp đôi sau 5 năm, còn khung thu nhập dưới thuế vẫn giữ như 8 năm trước dẫn đến việc người mua nhà phải chi trả quá nửa thu nhập hàng tháng cho khoản vay ngân hàng.

Một bất cập khác, là nhiều đối tượng có nhu cầu mua nhà khác không được đề cập, theo chuyên gia.

Cũng theo Khảo sát của VnExpress và Ban IV, 39% các câu trả lời từ những người muốn tiếp cận nhà ở xã hội cho thấy, khó khăn lớn nhất với họ là không đáp ứng đủ các điều kiện hiện nay. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), đây là những người thuộc nhóm không phải thu nhập thấp theo quy định hiện tại, nhưng cũng không đủ tài chính để mua nhà ở phân khúc cao hơn.

"Họ đang bị 'lãng quên'", ông nói và cho rằng đã đến lúc điều chỉnh và phân cấp lại đối tượng mua nhà ở xã hội, đồng thời nới một số điều kiện về thu nhập, cư trú để người có nhu cầu dễ tiếp cận phân khúc này hơn.

Ông Quang gợi ý giải pháp từ mô hình Quỹ tiết kiệm nhà của Đức theo hướng tư nhân hóa và hợp tác theo hình thức công - tư (PPP). Ông cho biết, mô hình này được xây dựng trên nguyên tắc tự nguyện tham gia, đóng góp và xã hội hóa nên không sử dụng vốn chính sách mà từ vốn tư nhân và tiền nhàn rỗi của người dân. Quỹ này sẽ phân tầng để phù hợp với mỗi nhóm đối tượng. Ví dụ nhóm người nghèo và cận nghèo sẽ được hỗ trợ cho thuê nhà - phù hợp với khả năng chi trả, còn nhóm thu nhập trung bình, thấp được hỗ trợ mua nhà.

"Chúng ta không nên gộp chung người nghèo, cận nghèo và thu nhập thấp vào một nhóm rồi tìm sản phẩm đáp ứng điều kiện cả hai, tạo ra vòng luẩn quẩn", ông Quang nói.

Bên cạnh vấn đề thu nhập, cư trú cũng là một trong những điều kiện để có được suất mua nhà xã hội. Thuộc nhóm thu nhập thấp, song chị Hồng Vân, 28 tuổi, (Cầu Giấy, Hà Nội), vẫn bị loại từ vòng hồ sơ do không đủ điều kiện về cư trú. Một trong những giấy tờ đầu tiên mà người thuê trọ như chị phải làm là đăng ký tạm trú một năm trở lên tại Hà Nội. Trước đây là sổ tạm trú (KT3) và nay là xác nhận thông tin cư trú.

"Tôi không hiểu sao lại phải đặt giới hạn một năm trong khi người đi thuê nhà đương nhiên thuộc nhóm tạm trú, công an cũng xác nhận người đó đang sinh sống đúng khu vực này. Dữ liệu dân cư liên thông hết rồi mà thủ tục vẫn rất phức tạp", chị băn khoăn, đồng thời cho rằng trong quy định nên bỏ điều kiện thời gian tạm trú vì chị đang làm việc cho một doanh nghiệp tại Hà Nội nhiều năm nay.