Nhân vụ bà Thu Nga: Ngẫm về chuyện liên danh

Từ năm 2011, thị trường BĐS chính thức chìm sâu trong tồn kho sản phẩm, thanh khoản về cực tiểu cùng đa số lượng DN địa ốc giải thể, chuyển nghề. Giữa guồng quay "gạn đục khơi trong" sau thời gian sốt nóng, nhiều đơn vị phải rời cuộc chơi, nhưng cũng không ít anh tài trụ lại với thị trường bằng liên danh, liên kết để tự cứu mình – một "chiêu" kinh điển.

Vì đâu đứt gánh giữa đường

3-4 năm trước, xu thế liên danh là nhằm tận dụng ưu thế giữa các bên (thi công, phân phối và thương hiệu sẵn có) chưa nhắc tới vai trò của "vốn rẻ" (nhà băng tham gia hỗ trợ, tài trợ như hiện nay – PV).

Điều đó xuất phát từ quy trình vay vốn ngân hàng... quá dễ khiến giới tạo lập lẫn nhà đầu tư lạm dụng đòn bẩy tài chính cho địa ốc. Vậy nên, chỉ cần có chút thương hiệu, kiểu DN thuộc một bộ, ngành nào đó, thì pháp nhân (trong liên danh chủ đầu tư) sẽ đủ sức thuyết phục Thượng đế xuống tiền.

Đặc biệt, nếu phía đối tác là một đơn vị ngoại quốc, được cho là "mạnh vì gạo, bạo vì tiền" thì chắc chắn dự án sẽ đắt khách như tôm tươi. Trường hợp của Vinaconex với siêu dự án Park City là điển hình cho tính hiệu quả của "liên danh" thời gian trước.

Năm 2009, Tiểu khu 1 của Park City là một trong nhiều điểm nóng nhất thị trường nhà đất Hà Nội với đơn giá lên tới 75 triệu đồng/m2 căn hộ liền kề. Liên danh chủ đầu tư của dự án quy mô 17 tiểu khu rộng 77ha (quận Hà Đông) là Vinaconex Hoàng Thành – Perdana ParkCity (Malaysia) theo tỷ lệ góp vốn tương ứng 40-60%.

Tới năm 2012, hạn bàn giao cận kề, nhưng dự án vẫn "dậm chân" tại Tiểu khu 1. Nguyên nhân khách quan cho sự chậm trễ tiến độ, theo nhiều người, nằm ở khâu khắc phục sự cố không nhận được sự thông cảm, đồng thuận giữa các bên trong liên danh.

Mua nhà để ở, đầu tư dài hạn vào những dự án kiểu "con chung", chỉ phù hợp với những ai ưa mạo hiểm

Tìm hiểu kỹ cả hai bên pháp nhân, nguồn cơn của mọi việc được hướng về "khả năng tài chính" thực sự. DN đến từ Malaysia, theo chính lãnh đạo Vinaconex Hoàng Thành, chủ yếu vay vốn từ ngân hàng Việt Nam cũng như huy động từ khách hàng để lo tài chính dự án (!)

Cũng chẳng vừa, Vinaconex Hoàng Thành được hình thành từ rất nhiều thành phần (Tổng Vinaconex sở hữu 25%; Công ty CP Hạ tầng Hoàng Thành 43,5%…).

Tới 30/6/2012, báo cáo tài chính của Vinaconex Hoàng Thành thể hiện DN này chỉ còn chưa tới 850 triệu đồng tiền mặt và các khoản tương đương tiền, nợ phải trả là …29 tỷ đồng.

Tiền đã thu của khách hàng, tới hạn chẳng thể bàn giao, cuối năm 2012, Vinaconex chính thức "rút" toàn bộ vốn khỏi liên danh với Perdana sau hai năm "mặn nồng".

Tương tự, Tổng công ty này cũng rêu rao chuyển nhượng cổ phần tại Liên danh An Khánh JVC (giữa Vinaconex và Posco E&C sở hữu vốn điều lệ ngang nhau trong dự án Splendora) nhưng bất thành.

Khác Park City, Vinaconex và Posco không ăn ý trong việc triển khai/ghìm tiến độ dự án… May thay, dự án "Nơi ước đến – Chốn mong về" của An Khánh JVC mới đây đã cán đích – sau chuỗi lình xình kiện cáo giữa khách hàng với liên danh phức tạp này xoay quanh tiến độ, chất lượng, phương thức thanh toán sản phẩm dự án.

Tương lai mong manh

Ngoài trường hợp Vinaconex nêu trên, còn có những minh chứng thực tế khác cho hành trình chật vật của các dự án đứng tên liên danh chủ đầu tư. Đơn cử, Tổng công ty Sông Hồng – Công ty Điện tử Hà Nội, mất hơn 3 năm kiện nhau do mâu thuẫn tranh chấp ở dự án 165 Thái Hà. Tới 2014, 1.350 sàn thương mại tại dự án mới bắt đầu được khách thuê mặt bằng – "sức khỏe" và danh tiếng của Sông Hồng Land đã xuống dốc trông thấy bởi sự cố "liên danh" này.

Năm 2015, doanh nhân Châu Thị Thu Nga bị bắt giữ và điều tra với nhiều hành vi sai phạm liên quan tới huy động vốn mua nhà ở thương mại tại một số dự án đình đám. Nét chung, đa số các dự án "bánh vẽ" của vị Chủ tịch Hội đồng quản trị Housing Group đều mang yếu tố liên danh liên kết đầu tư.

Điển hình, Thượng Đình Plaza dưới liên danh 3 đơn vị, Phú Thượng Tây Hồ với 2 pháp nhân kết hợp; dự án nhà ở 25 Vũ Ngọc Phan (chỉ là đối tác hợp tác, nhưng Housing rao bán, ký hợp đồng góp vốn với khách hàng sản phẩm hoàn toàn không có trong dự án)….

Tội danh và mức độ vi phạm sẽ được cơ quan chức năng xác minh làm rõ. Nhưng điều chưa thể rõ là số phận những dự án núp bóng "liên danh" sẽ đến đâu? Giả sử Housing Group không còn giá trị trong liên danh, phần trách nhiệm thực hiện nốt dự án dang dở sẽ thuộc về bên còn lại.

Hoặc giả, một pháp nhân khác sẽ trám chỗ theo các hình thức hợp pháp. Viễn cảnh đó, trong giai đoạn thị trường tiếp nhận khung pháp lý mới, lại càng cần thêm "lộ trình" – thời gian dài dài, đó là tâm thế của những cá nhân khách hàng đã vác đơn kiện chủ đầu tư suốt vài năm qua.

Tiếp tục mạch này, địa ốc Thủ đô đang chứng kiến thêm các dự án hoành tráng xuất hiện trở lại (chậm tiến độ hoặc không) trong tấm áo liên danh chủ đầu tư.

Đó là Goldmark City sau 3 năm "nằm chơi xơi nước" với Công ty Việt Hân sát cánh cùng TNR Holdings (DN mới tinh, có ưu thế "duy nhất" là đội ngũ nhân sự nhiều kinh nghiệm!).

Đó là Diamond Blue với mối quan hệ nhập nhằng giữa HT Land – Traco – TVI Group khiến nhiều người chưa hiểu pháp nhân dự án thực sự là đơn vị nào.

Đó là Sapphire Palace (quận Thanh Xuân) trở lại giữa cái bắt tay của Sông Hồng Land và Tân Hồng Hà và lập tức gặp "chuyện" ngay từ khâu PR, bán hàng dự án…