Nguy cơ nhiễu loạn thị trường

Ồ ạt thành lập

Dẫn nguồn từ báo cáo của Cục Quản lý đăng ký kinh doanh, báo cáo của Hiệp hội BĐS Việt Nam cho thấy trong quý I-2015, cả nước có 19.049 doanh nghiệp đăng ký thành lập mới với tổng số vốn đăng ký 111.218 tỷ đồng, tăng 3,8% về số doanh nghiệp và tăng 13,5% về số vốn đăng ký so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, đáng chú ý lĩnh vực kinh doanh BĐS tăng 50% so với quý I-2014.

Ngược lại, số doanh nghiệp BĐS giải thể, chấm dứt hoạt động kinh doanh, tạm ngừng hoạt động của cả nước lại sụt giảm đáng kể. Ngoài ra, chỉ riêng trong 2 tháng đầu năm, đã có tới 81 doanh nghiệp kinh doanh BĐS quay trở lại hoạt động, tăng 53% so với năm 2014.

Theo các chuyên gia BĐS, không khó để tìm nguyên nhân lý giải cho việc doanh nghiệp BĐS ồ ạt thành lập mới. Thứ nhất là yếu tố thị trường. Thị trường BĐS đang hồi phục, người mua đã tích cực hơn, các giao dịch mua bán tăng lên, đây là điều kiện rất hấp dẫn. Thứ hai, nhiều doanh nghiệp sẽ đẩy nhanh việc thành lập trước khi Luật Kinh doanh BĐS 2014 có hiệu lực vào ngày 1-7-2015. Theo luật, từ thời điểm 1-7, để thành lập doanh nghiệp BĐS cần có vốn pháp định 20 tỷ đồng trở lên, gấp 3 lần so với trước (6 tỷ đồng).

Thị trường thêm ảo

Trên thực tế, việc doanh nghiệp BĐS ồ ạt thành lập đang tạo ra nhiều nỗi lo cho thị trường BĐS. Bởi trong số hàng ngàn doanh nghiệp đăng ký mới này, đa phần là doanh nghiệp vừa và nhỏ, trong đó sẽ có không ít doanh nghiệp tiếp tục thực hiện kinh doanh theo kiểu “tay không bắt giặc”, không có vốn, không có thực lực tài chính.

Theo TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, điều này hoàn toàn không lạ, bởi số lượng doanh nghiệp theo kiểu phù du, khi thị trường khó khăn thì chết, khi thị trường tốt lên hoạt động trở lại đang rất phổ biến. “Nếu BĐS không lành mạnh, không bền vững, việc kinh doanh “hớt váng, ăn xổi” gây hại cho thị trường lại tiếp tục” - TS. Liêm nói.

Một thống kê của Bộ Xây dựng cũng cho thấy các doanh nghiệp kinh doanh BĐS khi thành lập có vốn dưới 20 tỷ đồng hiện chiếm khoảng 60%. Như vậy, chỉ có trên 40% doanh nghiệp BĐS có vốn pháp định trên 20 tỷ đồng - mức được xem chưa phải là cao nếu muốn triển khai dự án.

Tại một cuộc hội thảo góp ý cho Luật Kinh doanh BĐS mới diễn ra, nhiều chuyên gia BĐS đã thẳng thắn thừa nhận dù đã tăng vốn pháp định lên gấp 3 lần, số tiền này thực tế vẫn chưa đủ để giải phóng mặt bằng đối với một số dự án.

Dự án B5 Cầu Diễn - trái đắng của doanh nghiệp kinh doanh không có vốn.

Điều này đã được thể hiện rõ trên thị trường trong khoảng 3 năm trở lại đây với hàng ngàn dự án bị bỏ hoang, nhiều chủ đầu tư vướng vào vòng lao lý, bởi doanh nghiệp không có tiềm lực nhưng lại kinh doanh dự án tràn lan, huy động vốn trái phép. Điển hình có thể kể đến Housing Group với hàng loạt dự án bỏ hoang dù đã thu tiền.

Báo cáo mới nhất của công ty này cho thấy, chỉ riêng số tiền Housing Group và Công ty TNHH MTV Xuất nhập khẩu - Đầu tư xây dựng phát triển Hà Nội (HAIC) huy động từ dự án B5 Cầu Diễn đã lên đến hơn 630 tỷ đồng từ 1.063 căn hộ. Tuy nhiên, theo quy hoạch được phê duyệt, tổng số căn hộ tại dự án B5 Cầu Diễn chỉ có 720 căn hộ, trong đó liên danh chủ đầu tư phải dành 328 căn hộ bàn giao cho TP Hà Nội bố trí nhà ở tái định cư. Như vậy, số ảo HAIC và Housing Group huy động khống lên tới 671 căn hộ. Điều này đồng nghĩa với việc chủ nhân của những căn hộ ảo này sẽ rơi vào tình cảnh tiền mất, nhà không.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng bộ phận nghiên cứu và tư vấn của Savill Việt Nam, thị trường BĐS đang chứng kiến sự quay lại của giới đầu cơ và họ trở nên mạnh hơn trước. Thị trường thứ cấp cũng đang có những chuyển biến theo xu hướng tăng giá bán. Nhiều chuyên gia cũng dự báo điều này sẽ còn nóng hơn trong thời gian tới và có thể sẽ có những đợt làm giá trên thị trường BĐS khi các doanh nghiệp mới đi vào hoạt động, bởi phần lớn trong số này là các sàn giao dịch hoặc các đơn vị thứ cấp.