Nhà phố-biệt thự: Sơ cấp nhộn nhịp, thứ cấp đìu hiu

Nhiều bất động sản liền thổ bị bỏ trống bất chấp giao dịch sơ cấp khởi sắc.

Giao dịch đã nhộn nhịp trở lại

Số liệu của một đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy mức độ quan tâm bất động sản tại TP.HCM trong 7 tháng đầu năm nay tăng 7% so với cùng kỳ năm 2021. Trong đó, nhu cầu tìm mua nhà mặt phố và biệt thự liền kề tăng lần lượt 18% và 9%.

Nhu cầu tìm thuê nhà mặt phố cũng tăng 61%. Các con số này phản ánh các bất động sản với nhu cầu ở thực và hoạt động kinh doanh, sản xuất của người dân đã dần phục hồi sau tác động của dịch bệnh.

Theo Savills Việt Nam, trong quý 2/2022, lượng giao dịch bất động sản liền thổ đạt hơn 370 căn, tăng 54% theo quý với tỷ lệ hấp thụ là 64%. TP.Thủ Đức dẫn đầu thị trường với 52% tổng lượng giao dịch.

Các sản phẩm trên 18 tỉ đồng chiếm ưu thế với 64% lượng giao dịch. Đây là kết quả của các chính sách ưu đãi, chiết khấu của các chủ đầu tư trong các đợt mở bán mới.

Cho thuê không dễ, bán lại cũng khó

Tuy nhiên, tính thanh khoản chỉ khả quan trên thị trường sơ cấp do áp lực của nguồn cung ngày càng khan hiếm.

Ở thị trường thứ cấp, thanh khoản kém sôi động, giá bán thứ cấp không có nhiều biến động so với tháng trước, các giao dịch tập trung chủ yếu vào những dự án đã bàn giao nhà, theo CBRE.

Tại khu vực Nhà Bè, các căn biệt thự liền kề thuộc một dự án nằm trên trục đường Nguyễn Hữu Thọ đang được chào bán với giá 17-19 tỉ đồng tùy theo diện tích và nội thất. Dù đã hoàn thiện nhưng phần lớn căn nhà ở đây hiện đang bỏ trống, chưa có chủ.

Tình trạng tương tự diễn ra tại khu dân cư gần đó. Các biệt thự liền kề ở đây có giá bán 13 tỉ đồng/căn nhưng không có nhiều giao dịch thành công.

Ở TP.Thủ Đức, bất động sản liền thổ cũng đang vắng bóng khách thuê lẫn khách mua. Tại một dự án ở khu vực An Phú, quận 2, mức giá cho thuê một căn shophouse 4 tầng với diện tích 100m2 khoảng 26-30 triệu đồng/tháng. Giá của dòng sản phẩm này nếu hỏi bán là khoảng 240 triệu đồng/m2 (tương đương 24 tỉ đồng/căn).

Dù là khu vực có sức tiêu thụ lớn nhất TP.HCM nhưng mật độ sử dụng bất động sản liền thổ ở TP.Thủ Đức vẫn chưa cao.

Vắng vẻ, heo hút, ít người sử dụng thật cũng là hình ảnh có thể quan sát tại dãy nhà mặt phố trên đường Đồng Văn Cống (quận 2). Tuyến đường được đánh giá sẽ hưởng lợi nhờ kết nối giao thông với khu vực cảng Cát Lái. Mức thuê cho căn nhà mặt phố 3 tầng với diện tích 100m2 là khoảng 25 triệu đồng.

Hay tại vị trí “đắc địa” như Khu đô thị cao cấp Sala, dãy shophouse có mức giá thuê 4.000 USD cũng có tỷ lệ lấp đầy còn thưa thớt. Nguyên nhân là số lượng dân cư trong khu vực vẫn chưa đông đúc, chưa đủ sức thu hút các cơ sở kinh doanh bán lẻ tới sử dụng.

Theo chuyên gia Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), dòng shophouse không nằm trong danh sách ưu tiên của các đơn vị kinh doanh do sự bất tiện trong di chuyển cùng e ngại không đủ lưu lượng khách vãng lai, từ cả trong và ngoài khu dân cư.

Sự tăng trưởng của dòng sản phẩm cho thuê phụ thuộc rất lớn vào mật độ cư dân.

Sự tăng trưởng của dòng sản phẩm cho thuê phụ thuộc rất lớn vào mật độ cư dân tại các khu đô thị. Tuy nhiên, với mức giá vượt quá giá trị thực như hiện tại, tỷ lệ lấp đầy các căn biệt thự và nhà phố vẫn không mấy khả quan.

Biệt thự, nhà liền kề có chiều hướng chững lại khi thanh khoản thị trường thấp do vượt khả năng chi trả của khách hàng, bên cạnh đó là các yếu tố như mức hấp dẫn ở sản phẩm và độ cạnh tranh với sản phẩm tại các địa phương lân cận

Chỉ phù hợp với dân nhà giàu

Ông Hồ Đắc Duy, Quản lý Bộ phận kinh doanh nhà ở Savills Việt Nam, cho rằng bất chấp thanh khoản xuống thấp, bất động sản liền thổ vẫn có khả năng tiếp tục tăng giá.

Theo ông Duy, nhu cầu sở hữu bất động sản vẫn sẽ duy trì ở mức cao trong bối cảnh lạm phát tiếp tục tăng, các nhà đầu tư thiếu kênh trú ẩn tài sản. Bên cạnh đó, các yếu tố khan hiếm quỹ đất, nguồn cung hạn chế cũng sẽ là cơ sở để bất động sản nội thành tăng giá trị.

Dù là loại hình bất động sản có tỷ suất sinh lời cao, ông Duy cho rằng dòng sản phẩm này chỉ phù hợp với nhà đầu tư có dòng tài chính ổn định, có thể đầu tư trong trung và dài hạn.

Chuyên gia cho rằng đây là dòng bất động sản phù hợp với những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính lớn và bền vững.

Với việc hoạt động tín dụng vẫn bị kiểm soát chặt chẽ, các nhà đầu tư vốn nhỏ sẽ khó chen chân vào thị trường này do đặc điểm chôn vốn lâu. Đặc biệt, việc vay mức vốn lớn sẽ mang đến nhiều rủi ro trong bối cảnh lãi suất vay vẫn ở mức cao và sẽ tiếp tục tăng.

Trong nửa cuối năm 2022, dự kiến khu vực TP.HCM sẽ có 3 dự án mới và 6 dự án giai đoạn tiếp theo tại TP.Thủ Đức, quận 12, Bình Chánh và Nhà Bè với hơn 2.200 căn/nền.

Nguồn cung tương lai tại TP.Thủ Đức đến từ các chủ đầu tư lớn như The Rivus Elie Saab của Masterise Homes, The Classia của Khang Điền, các giai đoạn tiếp theo tại The Global City Soho của Masterise Homes và The 9 Stellars của Sơn Kim Land.