Nhà đầu tư có gặp khó khi ngân hàng cấm cho vay đặt cọc bất động sản hình thành trong tương lai?

Ngân hàng Nhà nước vừa công bố Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39/2016/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng.

Theo đó, Ngân hàng Nhà nước dự kiến bổ sung một loạt nhu cầu vốn mà các ngân hàng không được phép cho vay.

Cụ thể, không được cho vay góp vốn hợp tác đầu tư, kinh doanh mà vốn góp hình thành vốn điều lệ hoặc không hình thành vốn điều lệ; không cho vay nhận chuyển nhượng vốn góp; không cho vay thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch tương lai chưa đủ điều kiện; không cho vay bù đắp vốn tự có/hoàn tiền vay để mua bất động sản/hàng hóa.

Theo Ngân hàng Nhà nước, các tổ chức tín dụng cấp tín dụng cho khách hàng để đặt cọc hướng đến các công ty này chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên hầu hết dự án này lại chưa đủ điều kiện để thực hiện, như chưa có giấy phép xây dựng, chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...

Sau khi ngân hàng cấp tín dụng, khách hàng và chủ đầu tư hủy hợp đồng đặt cọc do không hoàn thiện được thủ tục pháp lý để ký hợp đồng chuyển nhượng, dẫn tới việc kiểm soát mục đích sử dụng vốn khó khăn, tiềm ẩn rủi ro.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng cho rằng, cần thiết bổ sung quy định tổ chức tín dụng không được cho vay thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật.

Chẳng hạn, không cho vay để thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai như các trường hợp phân lô bán nền trái phép, hoặc các dự án nhà chung cư chưa xây dựng xong phần móng, chưa hội đủ các điều kiện.

Các dự án kinh doanh bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai hội đủ các điều kiện huy động vốn thì khách hàng vẫn được vay tín dụng để thanh toán tiền đặt cọc.

Đồng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE cho biết, hiện có nhiều nhà đầu tư sử dụng vốn vay để đặt cọc bất động sản hình thành trong tương lai chủ yếu cho mục đích đầu cơ lướt sóng.

Do đó, việc Ngân hàng Nhà nước bổ sung quy định cấm cho vay như trên sẽ giúp thanh lọc thị trường, giảm rủi ro cho ngân hàng lẫn người vay.

Theo ông Kiệt, tỉ trọng các giao dịch sử dụng vốn vay ngân hàng để đặt cọc chiếm tỉ lệ từ 20 – 30% trên tổng giao dịch trên thị trường. Do đó, quy định này sẽ không quá ảnh hưởng đến nhà đầu tư. Đặc biệt, với những khách hàng mua nhà ở vì phần lớn họ đã chuẩn bị nguồn vốn cơ bản của mình để giao dịch.