Sau khoảng thời gian “nín thở” chờ đợi, nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư đã có câu trả lời về nguồn vốn tín dụng được cấp cho những tháng cuối năm 2022. Dù là tin vui, song với nhiều ý kiến lo ngại mức bổ sung tương đối khiêm tốn, nguồn tín dụng này chỉ có tác dụng “giải khát” tức thời cho thị trường.

Dữ liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, 8 tháng đầu năm, tăng trưởng tín dụng đã ở mức 9,3%. Như vậy, với mục tiêu tăng trưởng 14% trong năm 2022, dư địa còn lại cho tăng trưởng là 4,7 điểm %, tương đương còn khoảng 450.000 tỉ đồng sẽ được rót thêm vào các hoạt động sản xuất, kinh doanh trong 4 tháng cuối năm.

Trong đợt nới room này, Sacombank (STB) là ngân hàng được cấp thêm room tín dụng nhiều nhất trong năm nay với 4%. Room tín dụng được cấp cho Agribank là 3,5%; HDBank (HDB) 3,4%; MBBank (3,2%); OCB (3,1%); VIB (3%). Vietcombank và Techcombank cùng được cấp thêm 2,7%. TPBank được bổ sung thêm 1,2%. Một số ngân hàng khác cũng được nới room nhưng ở mức khiêm tốn hơn.

Tại buổi họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 8, ông Đào Minh Tú, Phó Thống đốc thường trực NHNN cho biết, với hạn mức tín dụng một trong những yêu cầu cao nhất đặt ra là tránh việc lạm phát, ổn định giá trị đồng tiền. Đây không chỉ là chỉ đạo của Chính phủ, Quốc hội mà còn là Nghị quyết của Trung ương bởi vì điều kiện quan trọng là tiếp tục ổn định kinh tế xã hội của đất nước.

Chính vì thế, nhiệm vụ duy trì tỉ lệ lạm phát được đặt ra từ đầu năm là dưới 4% và mục tiêu đặt ra là từ 6-6,5%. Ngân hàng Nhà nước cũng đặt ra mức 14% tùy điều kiện thực tế để thay đổi linh hoạt. Để thực hiện việc này, ngay từ đầu năm, trong điều kiện nền kinh tế không có những biến động, đặc biệt là giá cả xăng dầu, một số hàng hóa ảnh hưởng chung cả nước hiện nay thì 14% này có thể nói được tính toán tương đối đầy đủ. Từ đầu năm cũng đã ra chỉ tiêu hạn mức tín dụng cho các tổ chức tín dụng.

Anh Chính, một nhà đầu tư bất động tỏ ra vui mừng khi nghe thông tin ngân hàng sẽ được bổ sung thêm tiền cho vay. Anh thừa nhận, dù không hiểu hết các chính sách tài khóa vĩ mô song anh cảm nhận được sự khó khăn của thị trường như thế nào khi thiếu hụt dòng tiền.

Anh Chính cho biết, mấy tháng qua đã rất vất vả tìm đủ mọi cách nhưng không thể bán được mảnh đất mua từ năm 2021. Thậm chí, anh chấp nhận bán lại bằng giá lúc mua vào vẫn không tìm được người mua.

“Người muốn bán chấp nhận giảm giá để cơ cấu lại danh mục đầu tư, trả lãi ngân hàng nhưng người mua dù có thiện chí cũng không thể mua vì không thể vay tiền”, anh Chính nói.

Quan sát thực tế trên thị trường, kể từ khi dòng tiền từ nhà bang bị “tắc” thì những thông tin rao bán bất động sản giảm giá, cắt lỗ cũng xuất hiện nhiều hơn. Thậm chí, nhiều chuyên gia dự đoán, nếu tín dụng vẫn khó khăn thì khả năng bất động sản sẽ giảm giá từ 15 – 30% trong những tháng cuối năm.

Tại nhiều diễn đàn, hội thảo liên quan đến bất động sản thời gian qua, nhiều doanh nghiệp cũng cũng thừa nhận gặp khó khăn lớn khi khả năng tiếp cận vốn của ngân hàng bị hạn chế. Trong khi những kênh huy động vốn khác như trái phiếu cũng bị ảnh hưởng sau những bê bối sai phạm bị phanh phui.

“Việc tín dụng bị ngắt quãng khiến nhiều doanh nghiệp thiếu hụt dòng tiền để duy trì bộ máy, triển khai các chương trình mở bán, nguy cơ dự án chậm tiến độ, dừng thi công, nợ tăng lên. Khách hàng muốn mua dự án cũng không thể vì không được vay ngân hàng”, Giám đốc một doanh nghiệp địa ốc nói.

Có thể thấy, bất động sản đang là lĩnh vực đang “khát vốn” hơn cả. Nhiều ý kiến lo ngại, nếu tín dụng không được bổ sung hợp lý thì nguy cơ thị trường đổ bể và gây hệ lụy lớn cho nền kinh tế.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, khả năng tiếp cận vốn của lĩnh vực bất động sản trong đợt này khá mong manh. Nguyên nhân chính là bởi Chính phủ đang tập trung kìm chế lạm phát, dòng tiền giải ngân chủ yếu hỗ trợ cho các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, hỗ trợ người dân sau covid… Ngược lại, dòng vốn sẽ hạn chế và được kiểm soát chặt chẽ đối với lĩnh vực có rủi ro cao, trong đó, có bất động sản.

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển nhận định, trong thời gian qua các ngân hàng đã quá "dễ dãi" với bất động sản. Theo ông Hiển, các kết quả khảo sát cho thấy, vốn ngân hàng đang chiếm đến 70% giá trị vốn bất động sản. Với mô hình kinh doanh hiện nay, ngân hàng càng tăng tín dụng, doanh nghiệp địa ốc sẽ càng tăng thâm dụng vốn.

“Hơn 70% nhà đầu tư là lướt sóng, trong khi bất động sản khai thác chiếm tỷ lệ nhỏ. Do vậy khi giá chững lại thì thanh khoản giảm mạnh, ảnh hưởng tức thời tới dòng tiền thu hồi của ngân hàng. Chưa kể, thời hạn quay vòng vốn trong lĩnh vực bất động sản rất dài, bình quân 10 năm, cao gấp 4 lần các ngành sản xuất kinh doanh khác. Về lâu dài, điều này sẽ gây bất ổn, vì vậy khả năng dòng vốn tín dụng đổ vào nhà đất được nới rộng trong ngắn hạn là rất khó có thể xảy ra”, ông Hiển phân tích.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), lại cho rằng mặc dù ngân hàng đã có động thái nới “room” song điều này không mới và chưa hẳn là tin vui vì hạn mức tín dụng này chỉ là con số còn lại trong mức trần 14% của năm 2022. Trước đó, HoREA đã từng đề xuất Ngân hàng Nhà nước xem xét tăng trần dư nợ tín dụng năm 2022 thêm 1-2% so với mục tiêu tăng trưởng tín dụng 14%.

Ông Châu cho rằng ngoài nhóm doanh nghiệp được ưu tiên cho vay theo chính sách chiếm số ít trong nền kinh tế, cần tạo điều kiện cho các doanh nghiệp không thuộc đối tượng ưu tiên nhưng họ là doanh nghiệp làm ăn bình thường. Vì vậy, cần được tạo điều kiện để tiếp cận tín dụng bình thường, trong đó còn các doanh nghiệp bất động sản.

Tổng Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản TP.HCM chia sẻ, dù chưa biết khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng của lĩnh vực bất động sản trong thời gian tới như thế nào nhưng tín hiệu nới “room” là cú hích cho thị trường trong giai đoạn hiện nay.

Tuy nhiên, bên cạnh yếu tố dòng tiền thì những khó khăn khiến thị trường bất động sản đang trì trệ còn đến từ nhiều nguyên nhân khác. Thậm chí, nếu những vấn đề này sớm được giải quyết thì tác động của nó sẽ bùng nổ và giúp thị trường phát triển bền vững hơn.

Cụ thể, khó khăn lớn nhất mà đại diện doanh nghiệp này nói đến là những vướng mắc về pháp lý. Chỉ tính riêng TP.HCM hiện đã có khoảng hơn một trăm dự án nằm bất động suốt nhiều năm vì phải rà soát pháp lý. Dự án không thể thi công suốt thời gian dài khiến chủ đầu tư tốn thêm nhiều chi phí, mất cơ hội kinh doanh, tăng vốn đầu tư… từ đó khiến thị trường thiếu hụt nguồn cung, giá bán tăng cao và khoảng cách cung cầu ngày càng chênh lệch.

Đồng quan điểm, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao SaVills Việt Nam, cho rằng, khó khăn lớn nhất của thị trường hiện nay bên cạnh nguồn vốn là vấn đề pháp lý của dự án vì yếu tố này tác động trực tiếp đến tiến độ của dự án bất động sản tại Việt Nam. Nhiều dự án đã được chuyển nhượng thành công nhưng để phê duyệt dự án từ bước có chủ trương cho đến khi có được giấy phép xây dựng lại mất từ 3-5 năm.

Vì vậy, Chính phủ cần đưa ra những hướng giải quyết để giúp doanh nghiệp bất động sản có cơ hội tạo ra giá trị và bổ sung nguồn cung mới, phục vụ nhu cầu nhà ở cho người dân.

Theo Tiến sĩ Khương, trong bối cảnh các quy định về tín dụng cho ngành bất động sản có nhiều thay đổi, việc kêu gọi vốn thông qua hình thức M&A vẫn được các nhà đầu tư tin tưởng và tìm đến những đơn vị tư vấn M&A tiêu chuẩn quốc tế để được hỗ trợ kết nối với những đối tác phù hợp.

Nhìn về xu hướng M&A của các nhà đầu tư nước ngoài tại thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, đây là cơ hội lớn dành cho các doanh nghiệp trong nước. Việc liên kết giữa các nguồn lực tài chính khác nhau giúp cho doanh nghiệp cải thiện năng lực phát triển các dự án và thu hút nguồn khách hàng mới do các nhà đầu tư nước ngoài đem lại.

Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Asian Holding cho biết, không thể phủ nhận những khó khăn của thị trường bất động sản kể từ khi nguồn tín dụng có dấu hiệu “thắt lại”. Tuy nhiên, đây cũng là một cơ hội thanh lọc dành cho cả doanh nghiệp, nhà đầu tư để hướng đến một thị trường phát triển minh bạch, bền vững hơn.

Cũng theo ông Hậu, với những doanh nghiệp bất động sản uy tín, có năng lực, nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn thì khoảng thời gian vừa qua chỉ là khó khăn tạm thời. Ngược lại, với những doanh nghiệp, nhà đầu tư có tầm nhìn ngắn hạn, phát triển dự án, đầu tư chủ yếu dựa vào vốn vay ngân hàng thì siết tín dụng đồng nghĩa với việc hết đường sống.

Do đó, thời gian qua, hiện tượng bán cắt lỗ bất động sản diễn ra cục bộ ở một vài phân khúc, khu vực trên thị trường là điều không tránh khỏi.

Tuy nhiên, Tổng giám đốc Asian Holding cũng cho rằng, phần lớn các nhà đầu tư đều tin tưởng và lạc quan vào thị trường bất động sản Việt Nam. “Với tốc độ đô thị hóa cao, mạng lưới cơ sở hạ tầng đang được đầu tư ở khắp nơi thì tiềm năng của bất động sản Việt Nam là rất lớn”, ông Hậu nói.

Đại diện một doanh nghiệp khác cũng cho biết, dù có những “trục trặc” buộc ngân hàng, cơ quan quản lý phải có biện pháp can thiệp, kiểm soát song bất động sản vẫn là lĩnh vực quan trọng và có đóng góp lớn cho nền kinh tế của đất nước.

Bằng chứng là trong thời gian qua, lãnh đạo Chính phủ cùng nhiều địa phương đã có các buổi gặp gỡ, trao đổi nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản, giúp thị trường hồi phục phát triển bền vững. Trong đó, Chỉ thị 13 của Thủ tướng Chính Phủ về chủ trương không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý, công khai minh bạch thông tin quy hoạch… cùng với động thái nới “room” của ngân hàng mới đây cho thấy sự quan tâm của các cấp lãnh đạo với thị trường bất động sản.

Nhiều nhà đầu tư bất động sản trên thị trường, khoảng thời gian khó khăn vừa qua cũng mang lại cho họ nhiều bài học có giá trị. Đặc biệt là cách cân đối nguồn vốn với tỉ lệ vay phù hợp và lựa chọn các sản phẩm đầu tư có giá trị thật.

Đặc biệt, cú sốc tín dụng cũng sẽ giúp thị trường lọc bớt nhà đầu tư F0 – lực lượng đông đảo trong hai năm gần đây tham gia thị trường với tâm lý làm giàu nhanh, bất chấp rủi ro sử dụng đòn bẩy quá trớn để lao vào các cơn sóng đất.