Nhà đầu tư bất động sản cần làm gì để tồn tại trong bất ổn?

Thị trường bất động sản hiện tại “có quá nhiều chỉ dấu dẫn đến quá nhiều hướng đi”, theo ông Alan Kaplan, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn của Grant Thornton.

Mặc dù bị ảnh hưởng bởi các xu hướng kinh tế vĩ mô, nhưng thị trường có sự khác biệt đáng ngạc nhiên giữa các khu vực địa lý, lĩnh vực và loại hình bất động sản. Các điều kiện thị trường có thể khác nhau trong một thành phố lớn, ví dụ như các vùng ngoại ô phát triển mạnh trong khi khu thương mại trung tâm lại gặp khó khăn.

Nhiều thách thức, ít giao dịch

Sau 10 năm hoạt động mạnh mẽ, khối lượng giao dịch bất động sản đã giảm đáng kể. Các ngân hàng, đặc biệt là các ngân hàng khu vực, đang chịu áp lực lớn trong việc thắt chặt tiêu chuẩn cho vay. Mặc dù lạm phát đã giảm từ mức đỉnh, nhưng vẫn vượt quá các ngưỡng từng có trong lịch sử và lãi suất cũng tiếp tục tăng.

Vì nhiều người đang làm việc tại nhà, nên không ít tòa nhà văn phòng đang bị bỏ trống. Tuy nhiên, cũng có nhiều nhân viên đang dần trở lại. Dù thực tế thay đổi theo từng thị trường, thời gian và chính sách của các nhà tuyển dụng lớn, hầu hết nhà đầu tư đều dự báo sự suy thoái vào năm 2023, điều này sẽ gây thêm bất ổn cho thị trường.

Trong khi không gian chất lượng cao tại các thành phố lớn vẫn có giá thuê và tỷ lệ lấp đầy cao, nhiều bất động sản cấp hai và cấp ba tại các khu trung tâm thương mại lại đang gặp khó khăn. Kaplan nhận xét: “Một số tòa nhà không còn hoạt động và cần được chuyển đổi công năng”.

Mặt khác, thương mại điện tử đang thúc đẩy bất động sản hậu cần và kho vận phát triển mạnh, nhất là khi các trung tâm phân phối khu vực, địa phương và siêu địa phương nâng công suất hoạt động. Với sự gia tăng xu hướng onshoring (doanh nghiệp sản xuất tại chỗ hoặc chuyển cơ sở sản xuất về nước), bất động sản công nghiệp cũng sẽ hoạt động lành mạnh.

Thận trọng nhưng nhanh nhẹn

Thị trường hiện tại sẽ tưởng thưởng cho những nhà đầu tư thận trọng, đa dạng hóa, mua theo cơ hội và đổi mới sáng tạo. Theo một chuyên gia tại Grant Thornton, “Hầu hết các nhà đầu tư hiện đang có tư duy chờ đợi. Tuy nhiên, những nhà đầu tư sẵn nguồn vốn đang ở thế có lợi”.

Thị trường hiện tại vẫn tồn tại nhiều cơ hội sinh lời. Các thị trường nhỏ hơn, chưa có quá nhiều dự án bất động sản đang trở nên hấp dẫn hơn khi nhân viên văn phòng rời khỏi các thành phố lớn hơn. Tương tự, xu hướng làm việc tại nhà thay vì trở lại trụ sở công ty ở khu vực trung tâm có thể thúc đẩy xây dựng các văn phòng ở ngoại ô.

Bên cạnh đó, cách tư duy đổi mới có thể giúp nhà đầu tư cứu vãn các bất động sản hoạt động kém hiệu quả. Ví dụ, họ có thể thu hẹp không gian văn phòng và bổ sung các tiện nghi như phòng tập thể thao hoặc các cơ sở chăm sóc vào ban ngày để thu hút khách thuê. Ngoài ra, cũng có thể thay thế khách thuê dài hạn đã rời đi bằng khách thuê ngắn hạn, những người sẵn sàng trả phí cao hơn để có thời hạn thuê linh hoạt hơn. Xét cho cùng, xu hướng làm việc linh hoạt vẫn sẽ tồn tại.

Đối với nhà thuê, nhiều chủ nhà đã hỗ trợ khách thuê trong đại dịch bằng nhiều biện pháp như như miễn phí hoặc giảm tiền nhà, hoặc trả lại tiền đặt cọc nếu khách thuê chấm dứt hợp đồng sớm. Những sáng tạo này mang lại sự cân bằng về nguồn thu cho chủ nhà và giảm áp lực tài chính cho khách thuê, từ đó thúc đẩy hoạt động của thị trường.

Với bất động sản thương mại, các ý tưởng như trên không dễ áp dụng bởi các hợp đồng thuê thường dài hạn, có thể đến 20-30 năm. Thực tế này đòi hỏi hai bên phải cùng bàn bạc để tìm ra một giải pháp cùng có lợi. Nếu không, nhà đầu tư có thể rơi vào tình trạng vỡ nợ do các áp lực tài chính vì sử dụng đòn bẩy, hoặc chịu thiệt hại khi phải chuyển nhượng bất động sản hoạt động thua lỗ cho một nhà đầu tư khác.