Nhà chung cư Hà Nội: Xây không kịp... quản

Bắt được bệnh

Tính đến thời điểm hiện tại, Hà Nội đang dẫn đầu cả nước về tốc độ phát triển nhà chung cư. Thống kê cho thấy, Hà Nội có khoảng 40 khu đô thị mới, trong đó hơn 10 khu đã hoàn thành và đón người dân đến sinh sống, khoảng 80 dự án đầu tư nhà tái định cư (TĐC) được triển khai, cung cấp khoảng 20.000 căn hộ.

TP có hơn 320 nhà chung cư mới xây dựng từ năm 2001 đến nay đã đưa vào sử dụng, trong đó có 149 nhà chung cư TĐC. Đến cuối năm 2011, tổng diện tích nhà ở của Hà Nội đạt trên 139 triệu m2, bình quân diện tích nhà ở 20,8m2/người. Trong đó, tỷ lệ nhà chung cư đạt cao nhất cả nước với tỷ lệ 16,64%.

Tốc độc phát triển quá nhanh đang khiến Hà Nội phải đối mặt với những khó khăn phát sinh trong quá trình quản lý, điều hành. Hàng loạt xung đột, mâu thuẫn, thậm chí kiện tụng xảy ra tại các khu chung cư từ bình dân đến cao cấp, nhưng các cơ quan quản lý không tìm được cách giải quyết triệt để.

Trưởng ban Pháp chế HĐND TP Hà Nội Nguyễn Hoài Nam cho biết đã nhận được nhiều kiến nghị của cử tri phản ánh bức xúc khi hạ tầng các khu chung cư bị biến thành bãi đỗ xe, thiếu khu dịch vụ, chất lượng nhà TĐC chưa cao…

Tranh chấp giữa dân cư và ban quản lý chung cư Keangnam đầu năm 2012.

Báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội cũng thừa nhận nhiều dự án chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng đã lâu, nhưng chưa hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người mua, việc tranh chấp tại các chung cư vẫn thường xuyên xảy ra, các sở, ngành cũng chưa thường xuyên kiểm tra, giám sát...

Theo ông Đoàn Châu Phong, Phó Tổng giám đốc Tổng công ty Vinaconex, vấn đề khó nhất hiện nay trong quản lý chung cư là văn bản của Nhà nước chưa theo kịp sự phát triển của thị trường BĐS, đã khiến việc thương thảo, bàn bạc giữa người dân và chủ đầu tư rơi vào tình trạng không bên nào chịu nhường bên nào.

Theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Quốc Tuấn, có 3 nguyên nhân chính dẫn đến việc quản lý nhà chung cư còn bất cập.

Thứ nhất, văn bản pháp luật chồng chéo, khó thực hiện; mô hình quản lý nhà chung cư chưa rõ giữa quyền hạn và trách nhiệm của chủ đầu tư với ban quản trị; chưa có phương pháp xác định diện tích nhà chung, riêng...

Thứ hai, mâu thuẫn về quyền lợi và trách nhiệm của chủ đầu tư, đơn vị được giao quản lý và người dân trong quản lý và sử dụng nhà chung cư.

Thứ ba, nhiều dự án chung cư đã bàn giao đưa vào sử dụng, nhưng trong quá trình đầu tư còn thiếu thủ tục nên chưa hoàn thành được việc cấp giấy chứng nhận sổ đỏ, sổ hồng.

“Chúng ta mới chỉ tập trung làm sao để có được quỹ nhà mà dường như quên việc quản lý sau đầu tư, dịch vụ. Nhiều quy định quản lý đã không theo kịp tốc độ phát triển”- ông Tuấn nói.

Ngổn ngang cách “chữa”

Mặc dù đã “bắt” được “bệnh” nhưng việc tìm “thuốc” để chữa dứt điểm không hề dễ. TP Hà Nội đã có nhiều văn bản điều chỉnh nhưng xung đột quanh sở hữu chung riêng, phí bảo trì... không những không giảm mà còn có xu hướng tăng lên. Đã có nhiều phương án được đưa ra để “gỡ bí” cho việc quản lý nhà chung cư, trong đó có một số phương án được học tập từ nước ngoài nhưng “bí vẫn hoàn bí”.

Thậm chí một số ý kiến còn cho rằng nên bỏ khái niệm sở hữu chung để tránh rắc rối, bảo trì công trình là thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư, hoặc bỏ luôn quy định về việc thành lập hội đồng nhà ở và ban quản trị nhà chung cư.

Theo nhiều chuyên gia, việc không thành lập được ban quản trị tòa nhà đã trở thành một “nút thắt” khiến tiếng nói giữa người dân và chủ đầu tư trở nên khó khăn. Tại nhiều khu nhà chung cư đang thiếu tổ dân phố và các tổ chức chính trị-xã hội.

Do vậy khó thành lập ban quản trị và nếu có thành lập hoạt động cũng khó khăn do không được địa phương công nhận, không có tư cách pháp nhân, chức năng kinh doanh... Thậm chí 100% nhà TĐC đang ở vào tình trạng “trắng” ban quản trị. Vì thế, dù TP có ban hành các quy định để “dẹp loạn”, việc cân bằng lợi ích giữa cư dân và chủ đầu tư vẫn trở nên xa vời.

Trước mắt Sở Xây dựng sẽ yêu cầu các chủ đầu tư phải lập ban quản trị các tòa nhà. Tuy nhiên cũng cần có một cách nhìn nhận khác về việc quản lý nhà chung cư hiện nay, đó là không thể có một mức giá quản lý chung cho tất cả chung cư trên địa bàn.

Hiện nay TP đang hướng tới mô hình chủ đầu tư chịu trách nhiệm chính, người dân thi hành và giám sát, chính quyền địa phương đôn đốc kiểm tra.

Bên cạnh đó, UBND TP Hà Nội đã báo cáo Bộ Xây dựng về những bất hợp lý này và đề nghị điều chỉnh theo hướng ban hành đơn giá dịch vụ. Dự kiến giá trần sẽ chỉ kéo dài đến hết quý I-2013.