Ngóng…hiệu quả

Ở nước ta hiện nay thừa nhà to, nhà sang nhưng lại thiếu nhà nhỏ, vừa sức mua Ảnh: Hoàng Long

Dân còn nghèo mà quy hoạch toàn nhà to, nhà sang

Tại 2 cuộc họp với 2 thành phố lớn nhất nước là Hà Nội và Tp Hồ Chí Minh cách đây ít ngày, Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Tấn Dũng đã thẳng thắn chỉ ra những hạn chế, yếu kém của thị trường BĐS. Bên cạnh những nguyên nhân khách quan phải nói đến nguyên nhân từ công tác quản lý còn kém, đặc biệt là quy hoạch. "Dân còn nghèo mà quy hoạch dự án toàn nhà to, nhà sang, nên thừa nhà to, nhà sang nhưng lại thiếu nhà nhỏ, vừa sức mua”. Nhìn vào thực trạng tại 2 thành phố lớn nhất nước cũng có thể thấy những mảng tối của thị trường BĐS. Kết quả khảo sát thị trường cho thấy từ năm 2008 đến nay, tỷ lệ đầu tư BĐS đã giảm từ 80% xuống còn 10%, trong khi cùng thời gian trên, tỷ lệ khách hàng có nhu cầu thực lại tăng mạnh từ 20% lên 90% thị trường.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho biết: Hiện khối lượng hàng tồn kho BĐS trên địa bàn còn rất lớn với khoảng 15.000 căn hộ chung cư. Ngoài ra, còn trên 300.000m2 đất nền, gần 60.000m2 văn phòng chưa giao dịch được với tổng giá trị 30.242 tỷ đồng. Những con số trên vẫn chưa phản ánh hết được tình hình thực tế, bởi hiện nay nhiều dự án đã huy động vốn một phần cũng như đã giải phóng mặt bằng nhưng phải dừng lại. Các nhà đầu tư thứ phát đã mua hàng nhưng không bán dẫn đến số vốn tồn đọng trong BĐS lớn hơn rất nhiều so với số liệu báo cáo. Đại đa số doanh nghiệp (DN) nợ BĐS khó có khả năng thanh toán khi đến hạn do không bán được sản phẩm. Các chỉ số chứng khoán liên quan đến nhà đất triền miên trong sắc đỏ.

Nguyên nhân thị trường khô quắt là do tình hình kinh tế suy giảm, sức mua giảm sút. Giá nhà tăng mạnh chủ yếu do đầu cơ, nhiều nhà đầu tư chưa tuân thủ quy luật kinh tế thị trường, chỉ tập trung vào những phân khúc có sinh lời cao mà không quan tâm đến nhu cầu thực sự của thị trường. Bên cạnh đó, là do chính sách tài chính, tín dụng cho thị trường BĐS chưa hoàn chỉnh, vốn đầu tư trong địa ốc chủ yếu từ nguồn vốn ngân hàng nhưng thời gian vay ngắn hạn.

Rất nhiều đề xuất

Chưa bao giờ, các bộ, ngành lại dồn sức vào BĐS như hiện nay. Theo chỉ đạo,Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) cần sớm tiến hành làm thí điểm với một vài địa phương trong việc đưa lãi suất cho người mua nhà vay xuống mức 4 - 5% khi lạm phát ở mức 5 - 6%. Đối với Hà Nội, Thủ tướng đề nghị TP phải có chính sách cụ thể để người thu nhập thấp mua, thuê được nhà… Thủ tướng nhấn mạnh: Cần phải minh bạch thông tin để tạo niềm tin không chỉ trên thị trường BĐS mà trên tất cả các lĩnh vực và các giải pháp cần được đưa vào nghị quyết của Chính phủ để triển khai ngay từ đầu năm 2013.

Đưa ra thông tin đáng khích lệ, Thống đốc NHNN Nguyễn Văn Bình cho biết: Kế hoạch năm 2013, NHNN sẽ dành 100 - 150 nghìn tỷ đồng để giải quyết nợ xấu có tài sản thế chấp bằng BĐS. Bên cạnh đó sẽ có chính sách để đưa lãi suất cho vay đối với người mua nhà về mức hợp lý với thời hạn vay 10 năm. Đây là hai hướng đi sẽ giúp thị trường BĐS tích cực hơn. Tuy nhiên, đây vẫn chỉ là giải pháp trước mắt, cần có thêm những giải pháp lâu dài để khó khăn không quay trở lại, trong đó, có vấn đề quản lý Nhà nước nói chung về thị trường BĐS, quy hoạch, cấp phép, về quy định đối với các DN được tham gia vào thị trường BĐS. Thống đốc nhấn mạnh: "không thể để tình trạng DN thiếu năng lực, "tay không bắt giặc” tham gia làm BĐS như hiện nay”... Cũng bàn về việc lấy lại niềm tin, Thống đốc kiến nghị: Cần chứng minh được giá BĐS đã về ở mức hợp lý, không thể thấp hơn được nữa, như vậy người dân sẽ bỏ tiền mua nhà. Ông phân tích: "Với lượng hàng tồn kho hiện nay, người dân có mua nhà thì ngân hàng mới cho vay được. Điều kiện để người dân mua nhà chính là giá bán và lãi suất, thời hạn vay vốn hợp lý”.

UBND TP Hà Nội đề xuất tăng tỷ lệ nhà chung cư cao tầng, hạn chế nhà thấp tầng, nâng tỷ lệ nhà chung cư lên 80%, hạn chế nhà cao cấp, biệt thự liền kề. Ngoài ra, tiếp tục thực hiện quy định giãn nộp tiền sử dụng đất theo Nghị quyết 13 của Chính phủ; xem xét giảm thuế VAT đối với người mua nhà lần đầu. Ban hành bộ quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn thiết kế chung cư căn hộ vừa và nhỏ để DN có cơ sở thực hiện. Xem xét điều chỉnh quy định tỷ lệ căn hộ trong chung cư, để DN tự lựa chọn...

Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) cũng đề xuất giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. Cụ thể, Chính phủ xem xét chấp thuận việc thành lập Công ty tài chính tái cho vay thế chấp nhà ở quốc gia để tạo ra nguồn vốn trung, dài hạn cho thị trường, giải quyết lượng tồn kho BĐS cũng như nợ xấu cho các ngân hàng. Nhà nước cần có cơ chế hỗ trợ để người mua nhà ở xã hội chỉ phải trả mức lãi suất bằng khoảng 2/3 lãi suất huy động của các tổ chức tín dụng (6 - 7% mỗi năm)…

Niềm tin vẫn chưa trọn vẹn!

Dưới góc nhìn của DN, chuyên gia BĐS thì những giải pháp này giải cứu thị trường là giải pháp tình thế cấp bách nhưng tương đối muộn. Đại diện một DN cho rằng: "Thông điệp về căn hộ diện tích nhỏ từ tháng 6 nhưng mãi đến tháng 11 thì mới trình Nghị định về Nhà ở xã hội trong đó quy định cho phép diện tích căn hộ tối thiểu 25m2. Còn diện tích căn hộ thương mại được phép xây nhỏ hiện tại có xuống được tới 25m2 hay không hiện vẫn chưa rõ. Một giải pháp khác là chia tách căn hộ được nhắc tới nhiều nhưng hiện nay vẫn chưa có quy định tiêu chí cụ thể dự án nào được chia tách, dự án nào không. Vùng dự án chia tách được lãnh đạo Bộ Xây dựng xác định tương đối mơ hồ như vùng ven đô…”.

Về giải pháp dùng tiền ngân sách mua lại nhà thương mại làm nhà xã hội thì được các chuyên gia đầu ngành chỉ rõ ngân sách cũng không có tiền để giải cứu. Chuyên gia kinh tế Lê Đăng Doanh đặt ra giả thiết: "Giả sử có chuyện mua lại nhà thương mại làm nhà xã hội thì vấn đề đặt ra là ai bù lỗ, và Nhà nước sẽ bán lại cho ai, cho ai thuê hay mua xong thì Nhà nước cũng để trống? Người dân được đền bù tái định cư liệu có đủ tiền để mua nhà với giá cao như giá nhà thương mại? Cho dù mua để cho thuê đi nữa thì giá thuê chắc cũng sẽ đội lên cao. Còn nếu dùng để làm nhà công vụ thì ngân sách phải bỏ ra mà hoàn toàn không thu lại được đồng nào. Trong trường hợp này thì liệu Bộ Tài chính có sẵn sàng chi ra một khoản tiền không nhỏ để có nguồn tiền mua lại”.

Còn ở phía người có nhu cầu nhà ở thực sự thì sao? Niềm tin vẫn chưa được trọn vẹn. Mới đây, một công ty xây dựng đưa ra đơn giá xây dựng hoàn thiện trọn gói, nguyên vật liệu do công ty này tự mua, là 4,2 triệu đồng mỗi mét vuông sàn xây dựng. Đây là giá kinh doanh và lợi nhuận của công ty đã được hạch toán trong đó. Nếu lấy đơn giá này làm chuẩn và phân bổ thêm tiền sử dụng đất cùng các loại chi phí khác, giá thành mỗi mét vuông sàn chung cư có lẽ không vượt quá 9 triệu đồng. So sánh với mức giá tham chiếu tạm tính này có thể thấy, giá bán lần đầu các căn hộ chung cư, kể cả nhà thu nhập thấp, đang quá cao. Qua tay mỗi lượt nhà đầu tư, giá bán chung cư lại bị đẩy lên cao hơn nữa. Như vậy khi nào những người có nhu cầu nhà ở thực sự mới đủ điều kiện để sở hữu được ngôi nhà mơ ước?