Năm bết bát của đất nền phía Nam

Ghi nhận của VnExpress cho thấy từ quý III/2022, thị trường đất nền các tỉnh, thành phía Nam bắt đầu rơi vào thoái trào, giao dịch kém nhưng giá chưa giảm sâu. Sang năm 2023, loại hình này dần trượt dài trong trạng thái mất dần thanh khoản, nhiều nhà đầu tư loay hoay cắt lỗ.

Cụ thể, giá đất nền giao dịch thứ cấp trong quý I ghi nhận mức giảm trung bình 10%, tối đa là 15-20%. Sang quý II, đà giảm mạnh dần lên mức 30-50% so với cùng kỳ năm ngoái do nhiều nhà đầu tư ngộp tài chính chịu áp lực lãi suất vay 14-16%.

Hiện tượng cắt lỗ giảm nhẹ trong hai quý cuối năm nhưng giá bán không cải thiện. Với loại hình đất nông, lâm nghiệp, đất nền diện tích lớn, xu hướng giảm vẫn kéo dài đến cuối năm vì ít được quan tâm. Phần lớn giao dịch "chốt kèo" thành công, giá thấp hơn tầm 10-15% trên mức đã giảm của quý II.

Dữ liệu của Batdongsan cũng cho biết 9 tháng đầu năm nay, giá rao bán đất nền trung bình giảm 26% so với cuối năm ngoái. Một số khu vực như huyện Bàu Bàng, Bến Lức, Bến Cát (Bình Dương), Chơn Thành, Bình Long (Đồng Nai), có lúc giá giảm mạnh tới hơn 30-40%. Các tỉnh Tây Nguyên như Lâm Đồng, Đăk Lăk, Gia Lai tình trạng cắt lỗ đất nền từ 30-50% với các lô đất nông nghiệp, đất rừng diện tích lớn diễn ra phổ biến.

Theo DKRA Group, bên cạnh giảm giá trực tiếp, hàng loạt chính sách bán hàng với mức chiết khấu, khuyến mãi lên đến 20-30%, ưu đãi lãi suất vay từ 3-4 năm được áp dụng phổ biến, đây cũng là hình thức giảm giá gián tiếp khác của các chủ đầu tư.

Thị trường đất nền năm nay không chỉ chứng kiến giá lao dốc mà giao dịch cũng giảm mạnh. Báo cáo của DKRA Group chỉ ra, tiêu thụ đất nền cả trên thị trường sơ cấp (chủ đầu tư lần đầu mở bán) lẫn thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại) đều xuống mức thấp kỷ lục. Tính đến tháng 11, đất nền phía Nam (TP HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bình Phước...) thanh khoản giảm trung bình từ 80-98% so với cùng kỳ 2022. Sức cầu xuống mức cực thấp, lượng giao dịch phát sinh khiêm tốn, cao điểm nhất cũng chỉ bán được tối đa 40% rổ hàng.

Xét trên từng quý, 3 tháng đầu năm, toàn miền Nam có 385 nền đất chào bán mới, tiêu thụ được vỏn vẹn 78 nền. Quý II, nguồn cung có cải thiện với khoảng 867 nền bán, tiêu thụ được 378 nền, tương đương 40%. Đây là giai đoạn thanh khoản đất nền tích cực nhất trong cả năm vì sang quý III, chỉ còn 271 nền mở bán và bán được 68 nền, sức mua giảm 89%. Hai tháng cuối năm, thị trường có thêm 318 nền bán mới, 88 nền được tiêu thụ. Lũy tiến 11 tháng năm nay, có khoảng 694 nền đất bán ra, chỉ bằng 15% so với lượng tiêu thụ cùng kỳ 2022.

Lượng tìm kiếm đất nền cả nước năm nay theo dữ liệu của Batdongsan cũng giảm mạnh 45% so với năm 2022. Giảm ở hầu hết loại đất và mạnh nhất là đất nền dự án. Nếu so với giai đoạn cao điểm "sốt đất" tháng 3/2022, đất nền các tỉnh phía Nam giảm 71%.

Hình ảnh một dự án đất nền tại Đồng Nai vào tháng 9/2023. Ảnh: Bích Trần

Phân tích về thực trạng khó khăn của đất nền 2023, ông Hoàng Anh Tuấn, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản MaxReal, cho biết cả năm chỉ một vài dự án ở tỉnh có giao dịch, con số khiêm tốn này không thể kéo lại một thị trường đang "chạm đáy". Thanh khoản thấp, doanh nghiệp có dự án cũng không dám tổ chức bán hàng vì thu không đủ bù chi.

Theo ông Tuấn, suốt từ năm 2017 đến 2021, đất nền luôn trong chu kỳ tăng giá mạnh, chỉ bắt đầu mạch giảm từ giữa cuối năm 2022. Làn sóng giảm giá thứ cấp này với người bán đã là "giảm sâu" nhưng bị người mua đánh giá là chưa đáng kể. Tuy tổng giá trị đất nền thuộc dòng vốn trung bình và nhỏ nhưng do từng bị thổi giá sau những cơn sốt đất nửa thập kỷ qua, hiện người mua vẫn còn tâm lý hoài nghi, sợ mua hớ khi thị trường được dự báo còn tiếp tục khó khăn.

Ông Tuấn cho rằng loại đất nền đỡ "bi đát" nhất năm nay là nhóm tự tách thửa do người dân và các doanh nghiệp nhỏ rao bán. Đây là đất không lập dự án, tự phân lô tự do nên diện tích đa dạng, nằm rải rác trong các khu dân cư hiện hữu, giá rao bán thường thấp hơn các dự án có quy hoạch từ 10-15%, lại có thể linh hoạt tăng - giảm theo nhu cầu thị trường mà không sợ "phá giá". Nhờ vậy, loại này ít nhiều có thanh khoản, nhưng so với cả thị trường như "muối bỏ bể".

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Thị trường DKRA Group, cũng nhìn nhận đất nền năm nay không chỉ miền Nam, mà ngay cả miền Bắc cũng trượt dốc cả cung và cầu. Nếu giai đoạn đầu năm, câu chuyện lãi suất, sức ép từ gánh nặng chi phí tăng, kinh tế chậm lại làm nhiều người e ngại, thì cuối năm, việc chờ đợi những thay đổi về chính sách luật mới và kỳ vọng giá sẽ giảm thêm, khiến nhà đầu tư chưa thiết tha xuống tiền mua đất nền.

"Nếu bất động sản nghỉ dưỡng chịu tác động từ du lịch, tiêu dùng thì sự trượt dốc của đất nền thuần túy về tâm lý và nhu cầu đầu tư hạ nhiệt. Đây vốn là kênh đầu cơ, mua đi bán lại tích lũy tài sản chứ không nhắm đến mục đích sử dụng ngay. Vì vậy không ngạc nhiên khi thị trường đầu tư đóng băng, đất nền chết đầu tiên", ông Thắng cho hay.

Còn theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, hướng phát triển của thị trường đất nền năm 2023 ảm đạm hơn nhiều so với các dự báo trước đó. "Theo khảo sát tâm lý người mua nhà mà chúng tôi thực hiện cuối năm ngoái, đất nền dẫn đầu về loại hình bất động sản được quan tâm và có tỷ lệ chờ bắt đáy cao nhất. Nhưng thực tế phân khúc này lại bị thị trường bỏ quên, sức mua thấp, thanh khoản kém. Người mua thích 'ngắm' hơn là xuống tiền", ông nói.

Phân khúc này được các chuyên gia dự báo còn gian nan trong năm 2024, khi tâm lý đầu tư vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi tích cực. Theo ông Tuấn, tín dụng năm sau dành cho đầu tư bất động sản vẫn ở mức rất thấp, tốc độ giải ngân đầu tư công dự kiến đến năm 2025 mới bùng nổ, Luật Đất đai dự kiến đến cuối 2024 mới được thông qua và mất một thời gian để đi vào thực tế.

"Tâm lý người mua còn thấp với các phân khúc thuộc loại đầu tư, đầu cơ, ít phục vụ nhu cầu ở thực. Do đó, đất nền khả năng là phân khúc có sự cải thiện chậm nhất thị trường. Nhanh phải cuối năm 2024, thậm chí là sang đầu năm 2025 mới tìm thấy cơ hội tăng trưởng trở lại", ông Tuấn đánh giá.