Năm 2023, bất động sản Trung Quốc “phục hồi nhỏ giọt”

Doanh số bán bất động sản tại Trung Quốc dự kiến giảm trung bình 8% trong năm 2023, một cuộc khảo sát của Reuters với 8 chuyên gia kinh tế và nhà phân tích, chậm lại đáng kể so với mức giảm khoảng 25% vào năm 2022.

Các chuyên gia tin rằng những nhà hoạch định chính sách sẽ đưa ra nhiều biện pháp hỗ trợ hơn để kích thích nhu cầu mua nhà trong năm 2023, như một phần trong mục tiêu chung của Bắc Kinh nhằm thúc đẩy nền kinh tế trị giá 17.000 tỷ USD sau một năm tăng trưởng chững lại.

Họ cho biết thêm rằng những chính sách đó có thể bao gồm việc hạ lãi suất vay thế chấp và các khoản trả trước nhà ở hình thành trong tương lai, cũng như nới lỏng các hạn chế mua nhà tại những thành phố hàng đầu của Trung Quốc.

Hy vọng về sự phục hồi của nền kinh tế vào cuối năm nay đã được thúc đẩy bởi việc Trung Quốc dỡ bỏ chính sách Zero-Covid nghiêm ngặt vào tháng 12, có khả năng kéo tăng trưởng GDP xuống chỉ còn 3% vào năm ngoái, một trong những năm tồi tệ nhất trong gần nửa thế kỷ.

Tuy nhiên, sự đảo ngược này đã gây ra một làn sóng lây nhiễm Covid-19, dự kiến sẽ gây thêm gián đoạn kinh tế và căng thẳng cho các hộ gia đình trong ít nhất vài tháng nữa.

Những tín hiệu tích cực

Lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc, chiếm 1/4 nền kinh tế đất nước, đã bị ảnh hưởng nặng vào năm ngoái khi các nhà phát triển bất động sản không thể hoàn thành việc xây dựng căn hộ, khiến một số người mua nhà tẩy chay thanh toán thế chấp.

Đầu tư bất động sản chỉ tính riêng trong tháng 11/2022 đã chứng kiến giảm nhanh nhất kể từ khi cục thống kê bắt đầu tổng hợp dữ liệu vào năm 2000, giảm 19,9% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tuy nhiên, đã có những dấu hiệu cho sự thay đổi. China Index Academy cho biết doanh số bán nhà mới đã tăng hơn 20% trong kỳ nghỉ Tết Dương lịch 2023 kéo dài 3 ngày so với một năm trước nhờ các chương trình khuyến mãi, chính sách hỗ trợ và giải tỏa dần nhu cầu bị dồn nén sau dịch Covid-19.

China Index Academy cho biết các thành phố lớn như Bắc Kinh và Thượng Hải đã chứng kiến doanh số bán hàng tăng so với kỳ nghỉ Tết Dương lịch năm 2022, nhưng tâm lý của người mua ở các thành phố nhỏ vẫn ở mức thấp.

Định giá lại thị trường

Giá cổ phiếu của các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đang gặp khó khăn đã tăng 86% kể từ mức thấp nhất vào tháng 10/2022, nhờ một loạt các biện pháp nới lỏng chính sách về bất động sản và Zero-Covid.

Một chỉ số theo dõi trái phiếu bằng USD lợi tức cao của các nhà phát triển Trung Quốc đã tăng hơn gấp đôi so với mức thấp nhất vào ngày 3/11/2022, nhưng vẫn thấp hơn 30% so với đầu năm 2022 và thấp hơn 58% so với mức đỉnh vào tháng 5/2021.

Tim Gibson, đồng giám đốc bộ phận cổ phiếu doanh nghiệp bất động sản toàn cầu tại Janus Henderson Investors, cho biết: “Tôi nghĩ rằng thị trường đã hoạt động hiệu quả trong việc định giá lại ngành bất động sản. Tôi nghĩ rằng điều này mang lại thông tin tích cực cho phía nhu cầu".

Gavekal Dragonomics dự kiến doanh số bán bất động sản tại Trung Quốc sẽ tăng từ 5% đến 10% trong năm 2023, trong khi Citi dự báo mức giảm 21%, với lý do cần thêm thời gian để kỳ vọng vào tình hình việc làm và giá nhà phục hồi, cũng như nguồn cung mới giảm.

Sheldon Chan, nhà quản lý danh mục đầu tư của T Rowe có trụ sở tại Hong Kong, cho biết có khả năng quá trình phục hồi của ngành bất động sản "có thể chậm hơn so với mức mà thị trường định giá hoặc có khả năng định giá".

Cuộc khảo sát kinh tế tư nhân mới nhất của China Beige Book đưa ra kết luận thẳng thừng hơn: “Hãy quên thời hoàng kim trong quá khứ và đừng hy vọng nhiều. Ngành bất động sản cần có sự hỗ trợ nhiều hơn vào năm 2023 để thoát khỏi đáy vực”.

Thị trường trái phiếu bằng đồng USD

Mặc dù nhu cầu mua nhà trong năm nay có thể được cải thiện, nhưng sự phục hồi của lĩnh vực bất động sản tại Trung Quốc dự kiến sẽ kéo dài và gặp nhiều sóng gió bởi những gì xảy ra trong quá khứ vẫn đề nặng áp lực lên ngành.

Nhiều nhà phát triển bất động sản dự kiến ​​sẽ phải vật lộn để tồn tại kể từ khi xuất hiện chính sách siết chặt nguồn vốn, khiến họ phải cân nhắc đến khả năng mua đất mới và trả nợ cho các chủ nợ nước ngoài.

Đối với nhiều nhà phát triển tư nhân, việc vắng mặt trên thị trường đất nền năm ngoái cũng đồng nghĩa với việc họ có thể có ít dự án chào bán hơn vào năm 2023, từ đó hạn chế dòng tiền.

Ngoài ra, vào năm 2023 sẽ chứng kiến ngưỡng kỳ hạn nợ ở nước ngoài cao với tổng trị giá 141 tỷ USD, so với 120,7 tỷ USD vào năm 2022, theo dữ liệu của Refinitiv.

Do đó, Cosmo Zhang, nhà phân tích tín dụng tại Vontobel Asset Management, cho biết lĩnh vực bất động sản Trung Quốc sẽ chứng kiến nhiều doanh nghiệp cơ cấu lại các khoản nợ hơn trong năm nay.

"Còn một vài cái tên chúng tôi cho rằng dù chưa vỡ nợ, nhưng có lẽ họ vẫn cần tái cấu trúc cơ cấu vốn trong những năm tới để đạt được mục tiêu phát triển bền vững. Cơ cấu cả nguồn vốn và nợ của họ chưa bền vững", ông Cosmo Zhang cho biết.