Mua nhà thời “bão giá”

Trên thực tế có rất nhiều người mua phải căn nhà với giá quá cao do không tìm hiểu đầy đủ thông tin và thiếu kỹ năng trong định giá bất động sản cần mua.

Người mua nhà có thể tự định giá một cách tương đối qua các kênh thông tin rao vặt về nhà đất khá phổ biến.

“Méo mặt” vì vội vàng

Mua căn nhà phố ở phường Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức, TP.HCM vào giữa cơn sốt đất năm 2017 với giá 2,1 tỉ đồng, anh Tùng chỉ mất hơn một tuần để đến xem là quyết định đặt cọc. Căn nhà nằm kề bên khu dân cư quy hoạch đường sá nội bộ bài bản, đường thông suốt nên đi vào trung tâm cũng thuận tiện.

Nhà được xây dựng một trệt, một lầu, lại mới được tu sửa và bày biện nội thất đẹp mắt, và quan trọng nhất là xe hơi có thể vào tận cửa, nên mọi thủ tục mua bán được tiến hành nhanh chóng sau đó.

Đến khi nhận nhà về ở anh Tùng mới vỡ lẽ khi hàng xóm cho biết, trước đó chủ căn nhà này rao bán chỉ 1,8 tỉ đồng trong suốt nửa năm trời mà chẳng có người nào mua. Dù nhà mới sửa sang đẹp mắt nhưng khu vực này có nền đất thấp, lại gần một con kênh nhỏ nên vào những đợt triều cường lên đỉnh điểm sẽ bị ngập. Dù tình trạng này không diễn ra thường xuyên nhưng cũng ảnh hưởng không nhỏ đến quyết định rời đi của chủ nhà.

Cũng quyết định giao dịch nhà đất khi thị trường đang trong cơn nóng sốt, chị Tâm đặt cọc căn nhà phố nằm ở hẻm xe hơi, một xuyệt tại quận Gò Vấp, TP.HCM. Căn nhà có diện tích đất hơn 110m2 với giá 10,8 tỉ đồng. Nhà mới hẻm xe hơi, cách ba căn là ra đường lớn, ở không quá ồn ào mà cho thuê cũng rất tiện nên chị Tâm cùng gia đình bàn bạc quyết định xuống tiền ngay sau khi xem.

Thế nhưng, khi dọn về ở được hơn nửa năm, công ty gia đình cần vốn làm ăn nên thế chấp căn nhà để vay vốn thì ngân hàng chỉ định giá được hơn 7 tỉ đồng. Dù vẫn biết giá mà ngân hàng thẩm định để cho vay thường thấp hơn giá giao dịch thực tế trên thị trường, nhưng chị Tâm vẫn sốc vì đã qua nửa năm mà giá trị căn nhà vẫn thấp hơn nhiều so với giá lúc mua.

Theo giới trong ngành, thẩm định giá là bước quan trọng, ưu tiên cho mỗi quyết định mua bán giao dịch bất động sản, bất kể đối tượng đi mua là nhà đầu tư hay người mua để ở.

Đặc biệt khi giao dịch bất động sản lúc thị trường đang trong cơn sốt, người mua càng phải thận trọng gấp đôi. Cơn sốt đất bên bán thường đưa ra mức giá cao nhất có thể và họ cũng thường có lợi thế khi đàm phán. Do vậy, người mua cần ránh tâm lý sợ vuột mất cơ hội, cố mua cho bằng được.

Chị Quế, một môi giới nhà đất có nhiều năm kinh nghiệm tại TP.HCM, cho biết phần lớn người mua thường có những tiêu chí riêng nhất định khi đi mua nhà. Trong đó, có người yêu cầu nhà nằm trong hẻm xe hơi mới mua, có người lại cần nhà nằm trong khu dân cư văn minh yên tĩnh.

Thế nên khi tìm được căn nhà ưng ý họ có tâm lý sợ vuột mất mà quyết định mua trong tình thế vội vàng, chưa thẩm định giá kỹ càng. Do đó, giá mua của họ cũng thường ở mức cao hơn khá nhiều so với mặt bằng thị trường thời điểm đó.

Tuy nhiên, khi thị trường đang sốt, chỉ một thời gian rất ngắn là đã xác lập được mặt bằng giá mới. Nên nếu nói để mua hớ hay không cũng cần xem đó có phải là giá có giao dịch không hay chỉ là giá ảo.

Cũng theo chị Quế, để đảm bảo an toàn khi giao dịch, người mua nên nhờ đến các công ty thẩm định giá độc lập, bộ phận thẩm định giá của ngân hàng vì họ có chức năng chuyên môn căn cứ theo quy định. Bên cạnh đó, họ có sự am hiểu về quy hoạch và pháp lý nhà đất giúp cho người mua giảm được rủi ro.

Bên cạnh việc nhờ giới chuyên môn, người mua cũng có thể tự định giá một cách tương đối qua các kênh thông tin rao vặt về nhà đất khá phổ biến. Người mua chỉ cần một cú click chuột là có thể tra khảo thông tin về giá nhà, giá đất trong khu vực và các địa bàn lân cận, nên có thể xem đây là kênh thông tin thẩm định giá miễn phí có thể tham khảo.

Nếu có thời gian, người mua có thể tự thẩm định giá cho tài sản của mình hoặc giám sát quá trình này dựa trên phương pháp cơ bản là so sánh giá trực tiếp với các bất động sản lân cận.

Đi nhiều mua ít

Theo chuyên gia đầu tư bất động sản cá nhân Phan Công Chánh, định giá là một câu chuyện còn nhiều khó khăn trên trên thị trường Việt Nam. Ở các quốc gia khác, chẳng hạn như ở Mỹ, họ có hệ thống cho phép người truy cập xem được lịch sử toàn bộ giá cả căn nhà đó từ thời điểm hình thành cho đến khi đến tay người chủ hiện tại. Tất cả giá cả được niêm yết rất rõ ràng. Việt Nam chưa làm được như vậy nên định giá hiện nay đang bị sai số rất lớn.

Một dự án khu đô thị tại quận 2, TP.HCM. Ảnh: Thuận Nguyễn

Còn một khó khăn nữa mà những nhà đầu tư cá nhân hoặc người mua để ở thường gặp phải đó là động cơ của từng bên khi mua bán. Nếu một người sở hữu nhà và đang rất cần bán, giá họ đưa ra có thể dưới giá thị trường. Còn một người có nhà nhưng không cần bán thì sẽ đưa ra một mức giá rất cao. Khi bên bán không cần bán mà bên mua vẫn cố mua thì chắc chắn phải đưa ra mức giá rất cao mới mua được.

Chính từ thực tế trên, dẫn đến phương pháp định giá rất phổ biến rất hay được sử dụng khi định giá đó là phương pháp so sánh. Nhưng phương pháp này lại thiếu mất yếu tố kỳ vọng giữa bên mua và bên bán hoặc những giá trị vô hình về mặt lịch sử, văn hóa của bất động sản đó.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản liên tục biến động, trong đó có nhiều khu vực bất động sản bị sốt ảo, ngay cả những cơ quan định giá chuyên nghiệp như ngân hàng cũng rất ngần ngại.

“Các nhà đầu tư nên đi nhiều, mua ít”, vị chuyên gia này khuyên.

Đối với nhà đầu tư cá nhân, định giá là kỹ năng quan trọng hàng đầu khi quyết định mua hoặc bán, vì vậy bắt buộc nhà đầu tư phải đi nhiều, xem nhiều sản phẩm nhưng khi muốn ra quyết định mua thì cần mua ít.

“Đi xem nhiều sẽ tìm hiểu được tường tận thị trường đang diễn biến thế nào, pháp lý ra sao. Đó là những yếu tố cực kỳ quan trọng cấu thành nên giá. Vì vậy, phải đi nhiều, xem nhiều, nhà đầu tư mới có cơ sở để so sánh giá một cách tốt nhất”, ông Chánh phân tích.

Đi xem nhiều sẽ tìm hiểu được tường tận thị trường đang diễn biến thế nào, pháp lý ra sao. Đó là những yếu tố cực kỳ quan trọng cấu thành nên giá. Vì vậy, phải đi nhiều, xem nhiều, nhà đầu tư mới có cơ sở để so sánh giá một cách tốt nhất.

Còn theo ông Trần Bảo Huy, Giám đốc điều hành Rever khu vực Phú Mỹ Hưng, có nhiều thiếu sót mà đa số người đi mua bất động sản gặp phải khi định giá bất động sản. Trong đó, đối với nhóm khách hàng tham gia vào thị trường sơ cấp chủ yếu là nhà đầu tư lướt sóng.

Người định giá lúc này chính là chủ đầu tư và phần lớn người mua không có quyền trả giá. Họ phải tuân thủ “luật chơi” của chủ đầu tư đưa ra nếu muốn tham gia vào thị trường này. Hạn chế lớn nhất của người mua trong trường hợp này là họ không dành nhiều thời gian để đa dạng hóa sự lựa chọn các sản phẩm chuyển nhượng (thứ cấp) khi ra quyết định đầu tư.

Còn đối với thị trường thứ cấp, người mua trong trường hợp này sẽ nhận chuyển nhượng lại từ khách hàng đã mua từ chủ đầu tư. Việc định giá trong thị trường thứ cấp sẽ càng trở nên khó khăn hơn vì phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như: pháp lý, số tiền thanh toán, số lượng sản phẩm đang bán tại thời điểm định giá. Nếu người mua không dành nhiều thời gian đi xem nhiều sản phẩm và so sánh các sản phẩm tương đồng sẽ khó tìm được bất động sản có giá tốt.

Cũng chính vì vậy “lời khuyên đối với người mua thứ cấp là nên đi xem nhiều sản phẩm để đa dạng sự lựa chọn, và so sánh giá bán giữa sản phẩm chuyển nhượng và sản phẩm mở bán mới để đưa ra quyết định đúng đắn hơn”, ông Huy khuyên.

Ông Huy lưu ý nhà đầu tư cá nhân nên tỉnh táo khi đưa ra lựa chọn các sản phẩm bất động sản. Cần dành nhiều thời gian để kiểm tra quy hoạch, pháp lý của sản phẩm. Sau đó, cần so sánh giá bán của sản phẩm so với các sản phẩm tương đồng đang rao bán trên thị trường trong cùng thời điểm trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, từ đó mới đưa ra được giá mua phù hợp.

Hơn nữa, để tìm ra giá trị thực của bất động sản, nhà đầu tư cá nhân có thể dựa vào một số chỉ số cơ bản về kinh tế, mật độ dân số tại khu vực bất động sản tọa lạc. Để từ đó, họ có thể dự đoán được sự gia tăng của giá trị bất động sản dự định đầu tư dựa vào tính hữu dụng của nó trong tương lai.