Ảo giác giá nhà đất

Chuyển nghề kinh doanh bất động sản

Tân có một công ty chuyển phát nhanh, một công việc mang lại cho anh khoản thu nhập tương đối khá. Tuy nhiên, đây là công v’ệc khá vất vả và rủi ro. Đã không ít lần công ty của Tân phải đền tiền cho khách hàng vì món hàng chuyển đi bị hỏng. Và cũng không ít lần Tân phải đền tiền vì nhân viên thu hộ tiền khách hàng rồi “bùng”.

Công việc kinh doanh chuyển phát nhanh ngày càng cạnh tranh hơn khi có rất nhiều đối thủ mới ra đời nên công việc của Tân ngày càng khó khăn hơn. Trong cái khó ló cái khôn, cách đây ba năm, Tân chuyển hướng sang đầu tư bất động sản.

Với số vốn không nhiều nhưng nhờ vay được tiền ngân hàng, Tân đang có trong tay số bất động sản trị giá vài chục tỉ đồng. Ở thờ’ kỳ sôi động nhất của thị trường bất động sản, Tân đầu tư đâu thắng đấy. Căn nhà Tân mua ở quận Bình Tân chỉ sau một năm đã tăng giá gấp đôi và anh dễ dàng kiếm được 3 tỉ đồng. Còn căn nhà anh mua ở quận Gò Vấp cách đây gần ba năm cũng mang đến cho anh khoản lãi hơn 2 tỉ đồng khi bán lại vào đầu năm 2019.

Không chỉ đầu tư bất động sản ở TP HCM, Tân còn tìm đến các khu vực xa hơn như Nhơn Trạch - Đồng Nai hay Phan Thiết - Bình Thuận. Cơn sốt đất đầu năm vừa qua cũng giúp Tân kiếm được không ít tiền từ những phi vụ lướt sóng bất động sản nơi đây.

Đất sân bay được đem ra bán

Sau ba năm đầu tư bất động sản, tình hình tài chính của anh đã hoàn toàn khác. Tân mua thêm nhà to hơn, sắm xe mới đắt tiền hơn. Tân ra dáng đại gia chứ không còn vẻ bề ngoài vất vả như dạo nào. Hiện tại, Tân đã có số vốn vài chục tỉ đồng trong tay và cả căn nhà anh đang ở cũng gần 7 tỉ đồng. Đó quả là một thành công ngoài mong đợi. Cách đây tám tháng, Tân đã đóng cửa công ty chuyển phát nhanh mà anh đã gầy dựng trong bảy năm qua để chuyển hẳn sang lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Thừa thắng xông lên, Tân đã góp vốn cùng với hai người trong giới kinh doanh bất động sản để mua lô đất gần 5.000m2 ở Lái Thiêu, Bình Dương. Đây là mảnh đất nông nghiệp, nằm trên con đường hiện hữu có chiều rộng 5,5m.

Nhóm của Tân tính toán, mảnh đất này bám theo chiều dài mặt đường hiện hữu, nên có thể “chạy” thủ tục để chuyển đổi lên thành đất thổ cư. Giá đất mua khoảng 15 triệu đồng/m2, tương đương với chi phí 75 tỉ đồng. Sau khi chừa lộ giới, chuyển đổi lên thổ cư, diện tích đất có thể bán là 4.000m2, với giá trung bình từ 30 đến 35 triệu đồng/m2.

Tại thời điểm giữa năm 2019, việc bán đất nền khu vực này khá dễ dàng và không sợ “tồn kho”, do đó khoản lợi nhuận gần như chắc chắn thu được từ phi vụ này ước tính khoảng 20-40 tỉ đồng sau khoảng bốn tháng đầu tư.

Tuy nhiên, không may cho nhóm của Tân, khi đang làm thủ tục tách thửa, chuyển đổi đất thổ cư thì tỉnh Bình Dương rà soát lại việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, phân lô bán nền. Do đó, nhóm của Tân không thể phân lô, chuyển mục đích sử dụng đất như dự định. Để tránh bị khách hàng kiện, nhóm của Tân đã buộc phải trả lại tiền cọc và đền bù cho hơn 20 khách hàng đã ký hợp đồng mua đất.

Để có tiền góp vốn làm “chủ đầu tư” trong phi vụ này, Tân đã phải dùng toàn bộ 15 tỉ đồng vốn liếng tiền mặt của mình, đồng thời thế chấp ngôi nhà anh đang ở và ngôi nhà đang cho thuê để vay ngân hàng thêm 12 tỉ đồng. Như vậy, toàn bộ số tiền 27 tỉ đồng của anh đang chôn trong một “dự án” đang bị treo không biết bao giờ mới gỡ ra được.

Giờ đây, mỗi tháng Tân phải trả số tiền lãi và gốc cho khoản vay 12 tỉ đồng lên đến gần 200 triệu đồng. Đây là một gánh nặng không hề nhỏ khi mà dòng tiền kinh doanh của anh không còn.

Tuy nhiên, liệu rằng thị trường bất động sản có bền vững hay không khi mà chỉ trong vòng một thời gian ngắn giá bất động sản đã tăng 2-3 lần, thậm chí cả chục lần? Hiện nay, không ít nhà đầu tư bất động sản đang đối mặt với nhiều rủi ro bởi thị trường thiếu thanh khoản và gánh nặng lãi vay ngày càng lớn.

Rất nhiều người, nhiều doanh nghiệp đã thành công trong việc đầu tư bất động sản bằng cách mua đất nông nghiệp rồi chuyển đổi sang đất thổ cư, phân lô bán nền. Tuy nhiên, cũng có rất nhiều người đã kẹt vốn, phá sản, thậm chí rơi vào vòng lao lý vì rủi ro khi tìm kiếm siêu lợi nhuận từ cách thức kinh doanh này.

Sự sụp đổ của Tập đoàn địa ốc Alibaba với khoảng 7.000 khách hàng bị lừa hơn 2.500 tỉ đồng là hồi chuông cảnh tỉnh cho những người đang cuốn theo cơn ảo giác nhà đất.

Không như kỳ vọng

Trở lại câu chuyện của Tân, căn nhà thứ hai của anh cho thuê ở quận Phú Nhuận đang được định giá khoảng 11 tỉ đồng và anh đang thế chấp vay ngân hàng khoảng 7 tỉ đồng. Tuy nhiên, thu nhập từ cho thuê hàng tháng từ căn nhà này cũng chỉ có khoảng 35 triệu đồng. Số tiền này chỉ bằng phân nửa lãi Tân phải trả cho khoản vay khoảng 7 tỉ đồng. Điều này cho thấy lợi nhuận từ việc khai thác tài sản thấp hơn rất nhiều so với lãi của khoản vay chỉ bằng khoảng 60% trị giá căn nhà.

Xét ở góc độ kinh tế, việc giá cả cho thuê nhà, mặt bằng kinh doanh, văn phòng thường rất linh động bởi đây là nhu cầu thực của thị trường. Cá biệt có một số mặt bằng phù hợp với xu hướng thương hiệu vận hành chuỗi nhà hàng, cà phê mở rộng kinh doanh và cạnh tranh lẫn nhau tăng mạnh trong thời gian qua. Trong khi đó, nhìn chung, từ năm 2014 đến nay, mặc dù giá nhà đất ở nhiều nơi đều tăng rất mạnh, nhưng tốc độ tăng giá thuê nhà cửa, mặt bằng ở tất cả các phân khúc đều tăng thấp, thậm chí còn giảm.

Báo cáo của Công ty CBRE Việt Nam cho thấy, giá thuê văn phòng hạng A từ năm 2016 đến nay chỉ tăng khoảng 4%/năm và giá thuê trung bình chỉ khoảng 46 USD/m2/tháng. Trong khi đó, cũng trong giai đoạn này, giá thuê văn phòng hạng B chỉ tăng khoảng 2%/năm, và hiện đang ở mức 22 USD/m2/tháng. Các phân khúc khác như mặt bằng bán lẻ thì giá thuê gần như không tăng trong suốt năm năm gần đây.

Về mặt lý thuyết tài chính, khi chi phí vốn giảm, tức là lãi suất giảm và rủi ro biến động giá, rủi ro pháp lý giảm thì giá bất động sản sẽ tăng, dù dòng doanh thu không tăng. Tuy nhiên, chúng ta thấy suốt năm năm qua lãi suất giảm không đáng kể dù lạm phát ở mức thấp. Thậm chí vào năm 2019, lãi suất có chiều hướng tăng khá mạnh. Nhiều doanh nghiệp phải huy động vốn từ phát hành trái phiếu với lãi suất lên đến 14%/ năm. Nhiều người mua nhà cũng phải vay vốn với lãi suất trên 12%. Như vậy, giá thuê bất động sản là một chỉ báo đáng tin cậy để đo lường giá trị bất động sản.

Mảnh đất nông nghiệp mà Tân mua cùng bạn của mình để làm dự án cách đây ba năm có giá chỉ khoảng 2 triệu đồng/m2, còn đất thổ cư khu vực đó chỉ tầm khoảng 5-7 triệu đồng/m2. Giờ đây, giá đất đã tăng lên 5-7 lần. Có lẽ không một ai có thể dự báo được giá đất một tỉnh đa số lao động làm việc trong các khu công nghiệp với mức lương 7 đến 10 triệu đồng/tháng lại cao đến vậy.

Dù đã nhận ra được những rủi ro này, nhưng nhóm của Tân vẫn quyết định đầu tư. Vì nếu hoàn thành việc chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thổ cư cho khu đất, họ kiếm được khoản lợi nhuận rất lớn. Nhưng rất không may cho Tân và nhóm bạn của mình, chính sách thay đổi đã khiến số vốn gần 100 tỉ đồng của họ mắc kẹt trong khu đất nông nghiệp chưa tạo ra giá trị gì nhưng hàng tháng họ vẫn phải trả lãi suất hàng tỉ đồng cho ngân hàng.

Câu chuyện của Tân không phải là trường hợp cá biệt. Thời gian qua, rất nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản đã chôn vốn của mình trong đất đai. Rất nhiều tiền đã được đầu tư vào các khu đất nền nhưng hàng chục năm sau vẫn chưa thể xây nhà, tức chưa tạo ra giá trị cho nền kinh tế. Rất nhiều dự án khu đô thị đã hoàn thành hàng chục năm chưa có người ở, tức chưa tạo ra giá trị cho xã hội nhưng chủ nhân của nó vẫn phải oằn lưng trả lãi suất cho ngân hàng.

Khác với Tân, Minh đang sống trong căn nhà chục tỉ và không phải trả lãi cho ngân hàng nhưng vẫn phải còng lưng làm việc vất vả. Cách đây hai năm sau khi cưới vợ, Minh được bố mẹ cho tiền mua căn nhà khá rộng rãi ở quận 8 với giá gần 4 tỉ đồng. Rất may cho vợ chồng Minh, sau khi bỏ thêm 500 triệu đồng vào sửa chữa, con đường trước nhà được mở rộng thêm. Giá nhà trong khu vực tăng mạnh đã nâng giá trị ngôi nhà của Minh lên gần 10 tỉ đồng. Như vậy, nếu bán ngôi nhà đó, vợ chồng Minh lời được gần 6 tỉ đồng.

Điều đáng nói là mức thu nhập của vợ chồng Minh mỗi tháng chỉ khoảng 25 triệu đồng và do có con nhỏ nên cuộc sống khá chật vật, phải thường xuyên nhờ giúp đỡ của bố mẹ. Thời gian gần đây, công việc của vợ Minh gặp khó khăn, con nhỏ lại hay bị bệnh nhưng vợ Minh vẫn không dám nghỉ việc vì sợ ảnh hưởng đến thu nhập của gia đình. Dù sống trong ngôi nhà có giá trị cao, nhưng vợ chồng Minh thường xuyên lục đục vì kinh tế và không có thời gian chăm sóc con cái.

Nhiều lúc vợ chồng Minh bàn với nhau nên bán ngôi nhà này rồi tìm mua một ngôi nhà mới có giá khoảng 3-4 tỉ đồng. Còn lại 6 tỉ đồng họ sẽ đầu tư kinh doanh hoặc gửi ngân hàng. Số tiền lãi hàng tháng cũng gấp nhiều lần thu nhập của họ. Với phương án này hy vọng vợ chồng Minh sẽ sống thoải mái hơn, thậm chí có thể đi du lịch nhiều nơi trên thế giới, tận hưởng cuộc sống và nghỉ việc dành thời gian chăm sóc con cái.

Tuy nhiên, sau sáu tháng bàn bạc họ vẫn không dám quyết vì sợ bán rồi sẽ tiêu hết tiền, đồng tiền mất giá, giá nhà có thể tăng... Do đó, họ vẫn đang phải làm việc vất vả, vẫn căng thẳng trong cảnh thiếu thốn tiền nong, không có thời gian chăm sóc con trong ngôi nhà có giá hàng chục tỉ đồng của mình.

Bài học vẫn còn nguyên giá trị

Chỉ trong vòng ba năm ngắn ngủi vừa qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã chứng kiến sự phát triển vượt bậc và là một trong những yếu tố quan trọng giúp GDP tăng trưởng trên 7%. Nhiều khu vực đã “lột xác” nhờ các dòng vốn đầu tư vào bất động sản đổ về. Nhiều doanh nghiệp tận dụng được thời cơ đã có sự phát triển mạnh mẽ.

Tuy nhiên, kèm theo những tín hiệu tích cực đó cũng có không ít quan ngại. Hàng triệu tỉ đồng tiền vốn đang chôn vùi trong đất đai mà chưa tạo ra giá trị cho nền kinh tế. Hàng triệu tỉ vốn tín dụng đang đổ vào thị trường nhà đất. Khi giá đất ngừng tăng, thanh khoản sụt giảm thì cũng là lúc nhiều nhà đầu tư cũng không thể cầm cự được.

Bất động sản vốn có tính chu kỳ rất lớn. Thường sau một số năm bùng nổ sẽ có khoảng thời gian tương đối dài đóng băng, thậm chí có thể sụt giảm mạnh để lập lại mức cân bằng, phù hợp với nhu cầu thị trường hơn.

Đối với Tân, sự tăng giá nhà đất đã biến anh thành triệu phú. Nhưng giờ đây anh cũng đang đối mặt với nhiều khó khăn bởi khoản tiền gốc và lãi phải trả hàng tháng cho ngân hàng lên đến gần 200 triệu đồng. Tân tính toán, nếu tiếp tục “gồng mình trả lãi”, thì sau vài năm nữa anh sẽ mất nửa căn nhà.

Tân tính bán căn nhà để trả bớt lãi ngân hàng. Có vẻ như đó là giải pháp tốt nhất lúc này. Tân cũng rút ra được bài học từ việc mạo hiểm đầu tư vào đất để phân lô bán nền quá rủi ro. Gần như toàn bộ của cải anh làm ra trong cơn sốt của thị trường bất động sản đang phải chôn vùi trong mảnh đất chưa nhìn thấy tương lai.

Ảo giác quá lớn từ sự tăng giá bất động sản, sự giàu lên nhanh chóng của không ít người trong khi những giá trị tạo ra chưa tương xứng sẽ tạo ra những cạm bẫy cho nền kinh tế. Bài học về cảnh vỡ nợ trên thị trường nhà đất năm 2008 và 2013 dường như vẫn còn nguyên giá trị.