Mua đất đã thế chấp sổ đỏ: Lợi thì có lợi, nhưng…

Trong xu hướng tìm mua các BĐS giá rẻ của những người có nhu cầu bức thiết về nơi ở, sản phẩm nhà đất đã bị thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng là một trong những lựa chọn của họ. Giá rẻ hơn giá thị trường đáng kể, thủ tục mua bán đã có ngân hàng chỉ dẫn, nhưng chỉ những ai trong cuộc mới thấy nhiều rủi ro đang chờ.

Ngân hàng – "kho" thế chấp

Vợ chồng chị An (cùng làm trong một công ty về truyền thông) đã "để mắt" tới một mảnh đất khá ưng ý và phù hợp với nhu cầu, khả năng tài chính của mình, cách trung tâm Hà Nội chừng 9km về phía Tây. Mảnh đất này đã được chủ sở hữu dùng sổ đỏ thế chấp vay tiền ở ngân hàng. Tuy nhiên, mảnh đất chính chủ sổ đỏ có diện tích tổng cộng 110m2, người mua chỉ mua 40m2, với giá 1,8 tỷ đồng.

Vay ngân hàng 700 triệu đồng, đáo hạn vay, đến nay nhà chị An còn nợ ngót 1 tỷ đồng (cả gốc và lãi). Ngân hàng hướng dẫn: bên mua lập 1 tài khoản tại ngân hàng, sau đó ký thỏa thuận 3 bên (ngân hàng, chủ đất và người mua); tiền thanh toán của bên mua gửi vào tài khoản (coi như được dùng để giải chấp sổ đỏ); cuối cùng, thực hiện hợp đồng công chứng bán đất với sự tham gia của ngân hàng.

Khách hàng sẽ tìm được những sản phẩm hợp lý nếu tỉnh táo tìm hiểu kỹ về BĐS đó và quy trình thủ tục

Tuy nhiên, theo ông Lâm, chuyên viên tài chính của một tổ chức tín dụng có uy tín, sự vụ này cần tìm hiểu kỹ trước khi quyết định giao dịch. Về lô gic, không ai dại gì cầm cố sổ đỏ trị giá 3-4 tỷ để vay 700 triệu đồng từ ngân hàng (trừ trường hợp bất khả kháng). Người mua đất thế chấp kiểu này nên bình tĩnh, tìm hiểu kỹ hơn về khoản vay của chủ nhà là bao nhiêu? Với mục đích gì? Ngân hàng đó thuộc dạng gì (TMCP hay trực thuộc NHNN)? Khả năng "đi đêm" giữa chủ đất và chi nhánh, nhân viên phụ trách giao dịch cho vay?

Anh Minh, từng chật vật trong 3 tháng để mua bán thành công một mảnh đất 40m2, tách sổ đỏ từ 200m2 ở Cầu Diễn, chia sẻ kinh nghiệm: người mua cần "soi" thật kỹ nội dung chi tiết các hợp đồng liên quan tới việc lập tài khoản, tách sổ (gửi tiền vào 1 tài khoản ngân hàng với mục đích gì? Khi thực hiện tách sổ đỏ, tài khoản tiền đó ở trạng thái nào?).

Nếu ngân hàng đóng dấu vào văn bản cam kết để đảm bảo giao dịch giữa người mua và người bán thì không phải lo nghĩ (vì ngân hàng muốn tránh nợ xấu). Nếu giao dịch không thành công, khách mua có thể yêu cầu phía ngân hàng trả tiền và bồi thường theo văn bản giao kết.

Tuy nhiên, thực tế chứng minh, rất hiếm trường hợp ngân hàng trả tiền bồi thường cho khách, nếu không thực hiện đúng cam kết. Vậy nên, thị trường BĐS mới có cảnh khách mua, ngân hàng, người bán cùng "thi gan" chờ… phát mãi tài sản thế chấp.

"Nắm dao đằng lưỡi"

Thực chất, giao dịch dạng này là đảo chấp tài sản trong ngân hàng. Cơ sở pháp lý chắc chắn nhất cho người mua là sổ đỏ hiện nằm trong ngân hàng, vì sổ này đã được Phòng TN&MT rà soát, kiểm tra. Còn lại, rủi ro tiềm ẩn chủ yếu nằm ở khả năng chủ nhà sẽ "lật kèo": rút sổ đỏ dựa vào tài khoản cầm cố của khách, nhưng sau đó phá giao dịch. Vậy nên người mua bắt buộc phải tìm hiểu rõ nguồn gốc, thời gian sinh sống của chủ đất. Bên cạnh đó, ngoài giấy viết tay thỏa thuận giữa bên mua và bên bán, người mua cần có mặt ở mọi khâu thực hiện thủ tục đảo chấp (của chủ nhà) với ngân hàng, đặc biệt là thời điểm lấy sổ và làm giải chấp tại phòng TN&MT sở tại.

Như vậy, quy trình không hề đơn giản theo lối tư duy thông thường của người dân. Điểm mấu chốt chính là giữa hai bên mua – bán đất có cơ sở pháp lý (giấy tờ, hợp đồng, cam kết làm chứng…) để đảm bảo sau khi rút sổ thành công phía người bán không "giở trò bẩn". Có người nhận định "mua đất thế chấp như nắm dao đằng lưỡi" cũng không sai. Theo đó, khoảng thời gian rủi ro nhất là từ lúc giải chấp xong đến lúc ra được sổ đỏ sang tên người mua (đất đang tranh chấp, không tách được sổ đỏ cho người mua, tiền của khách coi như bị chiếm dụng).

Cách giải quyết đưa ra là sử dụng lệnh phong tỏa tài sản. Theo đó, người mua thương lượng kí hợp đồng với ngân hàng để phong tỏa tài khoản tiết kiệm. Tài khoản này chỉ được giải tỏa nếu: thứ nhất, giao dịch mảnh đất thành công (sau khi kí hợp đồng chuyển nhượng ở phòng công chứng), tài khoản tiết kiệm sẽ thuộc về ngân hàng; thứ hai, mảnh đất giao dịch không thành công, hoặc tới trước khi hai bên hoàn thành hợp đồng chuyển nhượng đất, tài khoản tiết kiệm vẫn bị khóa, sau đó tùy điều kiện mà rút ra hoặc mua BĐS khác.

Không nên tin nhân viên ngân hàng hoàn toàn

Vì mục đích của ngân hàng là thu hồi thành công nợ, nên có những "góc khuất" nhân viên tín dụng, cán bộ ngân hàng không nói cho khách biết. Người mua đất thế chấp cần lưu tâm các vấn đề: tình trạng pháp lý của mảnh đất (có tranh chấp, lấn chiếm…); tình trạng thừa kế của mảnh đất (những người có liên quan); tình hình khoản nợ (ngoài khoản nợ đó ra còn khoản nào khác, có bảo lãnh thêm cho khoản vay khác không… nhiều con nợ còn bảo lãnh cho người khác vay tiền dựa trên mảnh đất thế chấp của họ); các điều khoản cam kết trong hợp đồng: trình tự các bước, các trường hợp phát sinh khi không thể tách sổ, công chứng, khi giải chấp ai là người giữ sổ.