Nguy cơ rủi ro từ việc cá nhân được nhận thế chấp sổ đỏ

Từ ngày 15/5/2021, theo Nghị định 21 thì cá nhân, tổ chức được phép nhận thế chấp quyền sử dụng đất

Anh Nguyễn Văn X, tại Quốc Oai (Hà Nội) cho biết, trước đây gia đình anh đã vướng vào tranh chấp không đáng có liên quan đến việc để vay được hơn 100 triệu đồng từ một cá nhân chuyên cho vay tại địa phương anh đã được hướng dẫn làm hợp đồng “giả cách” bán thửa đất đang ở cho phía cho vay.

“Khi đó họ nói chỉ có ngân hàng mới được thế chấp sổ đỏ, tôi có hỏi qua một số người thì thấy đúng nên đã làm hợp đồng “giả cách” mua bán để vay tiền xử lý việc gấp” - anh X cho biết.

Tuy nhiên, theo anh X hơn 1 tháng sau, người nhà anh đã thu xếp được tiền trả nợ để lấy lại sổ đỏ thì bên cho vay lại gây khó khăn, đòi lãi cao hơn so với thỏa thuận lúc vay. “Dù hợp đồng “giả cách” bán đất kia chỉ là viết tay và chưa làm công chứng nhưng cũng đã có chữ ký của tôi, do đó tôi và gia đình cũng đành trả thêm một khoản để lấy sổ đỏ về”, anh X cho biết.

Trước đây, việc các cá nhân làm dịch vụ cho vay tài chính hướng dẫn người vay tiền làm hợp đồng bán nhà đất “giả cách” để lách luật nhận tài sản thế chấp là sổ đỏ, sổ hồng diễn ra khá phổ biến. Điều này cũng vô tình dẫn đến những tranh chấp phát sinh liên quan đến các hợp đồng “giả cách” này.

Mới đây, theo Nghị định số 21/2021 về việc thi hành Bộ luật dân sự về nghĩa vụ bảo đảm, có hiệu lực từ ngày 15/5 đã cho phép người dân được nhận thế chấp quyền sử dụng đất. Cụ thể, theo điều 35 của Nghị định trên thì “Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ".

Nhiều ý kiến cho rằng quy định này sẽ giúp các cá nhân, hộ gia đình có thêm quyền định đoạt với tài sản là nhà đất cũng như sẽ giúp hạn chế tình trạng người đi vay phải thông qua các hợp đồng “giả cách” bán nhà đất để đưa tài sản của mình vào làm tài sản đảm bảo.

Về vấn đề này, luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó chủ nhiệm Đoàn luật sư TP.HCM cho rằng quy định rõ ràng cụ thể sẽ khiến cho người dân thực hiện được quyền sở hữu bất động sản của mình, hợp pháp hóa nhiều giao dịch vay mượn nhỏ lẻ không thuộc ngân hàng và tránh những vụ lừa đảo diễn ra xoay quanh câu chuyện vay mượn như trước đây.

Bên cạnh những ý kiến ủng hộ cũng có không ít lo ngại về các nguy cơ có thể có khi cho phép cá nhân được nhận thế chấp sổ đỏ, sổ hồng.

Tuy nhiên, bên cạnh việc cởi mở hơn cho các người đi vay và người cho vay trong việc nhận thế chấp tài sản nhà đất (thông qua sổ đỏ, sổ hồng) thì cũng có không ít ý kiến lo ngại về các nguy cơ phát sinh có thể xảy ra khi cho phép cá nhân, tổ chức (không phải tổ chức tín dụng) được nhận cầm cố, thế chấp sổ đỏ, sổ hồng.

Theo luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law firm, với các tổ chức tín dụng thì vấn đề xử lý nợ thu hồi nợ đã có nhiều nghị quyết, còn đối với cá nhân thì việc kiểm soát sẽ thế nào? Cơ chế nào để xác định khâu đầu vào từ việc thẩm định giá cho vay, giải ngân cho đến việc xử lý tài sản nợ. Nếu không có những hướng dẫn chi tiết thực hiện thì sẽ phát sinh những hệ lụy lớn.

Tìm hiểu về quy định này, luật sư Trần Minh Hải cho rằng, quy định mới sẽ giải quyết ách tắc trong thủ tục hành chính, giúp cá nhân dễ dàng tiếp cận khoản vay khi không đáp ứng đủ điều kiện từ phía ngân hàng, đặc biệt là khoản vay nhỏ lẻ. Tuy nhiên, nếu giao dịch không rõ ràng về pháp lý hoặc dựa vào biểu mẫu có sẵn dễ phát sinh rủi ro khi có sự xuất hiện từ một bên thứ ba.

"Nếu như tài sản là một bên thứ ba đưa vào nhưng chúng ta không trói buộc, ràng buộc đảm bảo cho những nghĩa vụ xác định giao dịch chính là giao dịch gì, rất có khả năng là không chỉ vô hiệu, mà còn không được toà án chấp nhận để xử lý tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ khi bị vị phạm", luật sư Trần Minh Hải nói.

Tương tự, Luật sư Đặng Hoài Vũ, Trưởng văn phòng luật sư Đặng Hoài Vũ đặt ra một số vấn đề như khi ngân hàng thực hiện nhận thế chấp tài sản của khách hàng phải qua phòng công chứng xác nhận giao dịch, tài sản được đăng ký tại trung tâm đăng ký giao dịch đảm bảo.

"Vậy khi các tổ chức, cá nhân thực hiện nhận thế chấp tài sản có phải thực hiện các bước này hay không? Trong trường hợp tài sản không được đăng ký giao dịch đảm bảo, người đứng tên trên giấy tờ thực hiện thế chấp cho nhiều tổ chức, cá nhân khác thì giải quyết tranh chấp như thế nào?..." - Luật sư Vũ băn khoăn.