Mua căn hộ không chính chủ: Xuống tiền rồi ngủ không yên

Đang có nhu cầu tìm mua căn hộ, anh Ngô Thanh Lâm (Hà Đông, Hà Nội) tình cờ đọc được lời quảng cáo trên một trang rao vặt bán suất căn hộ chung cư tại đường vành đai 3 với mức gía chỉ 19 triệu đồng/m2. Theo giới thiệu của người bán, đây là suất căn hộ thuộc dự án nhà dành cho cán bộ công nhân viên mà anh này được một suất mua. Dự án đang làm móng và dự kiến bàn giao nhà vào cuối năm sau.

Với mức giá hơn 1 tỷ đồng một căn 70m2, anh Lâm thấy khá vừa túi tiền. Tuy nhiên, khi gọi điện trực tiếp hỏi người mua, anh mới biết được căn hộ này chỉ vào tên chính chủ, không được sang tên nên có mức giá như vậy. Chủ nhà sẽ đảm bảo các thủ tục để người mua nhận nhà và sang tên khi có sổ đỏ. Với kiểu mua bán khá mập mờ như vậy nên anh Lâm lăn tăn.

Trên thị trường, giá căn hộ chung cư này đang rao bán từ 19 triệu đồng/m2, trong khi đó mức giá được cho là tạm tính trên hợp đồng là 17 triệu đồng/m2.

Tìm hiểu một dự án khác ở Tây Hồ, anh Lâm cũng giật mình bởi căn hộ tại đây cũng bán theo hình thức tương tự. Đây là dự án dành cho cán bộ công nhân viên một cơ quan nhà nước được hợp tác với doanh nghiệp xây.

Mặc dù dự án đang trong quá trình triển khai nhưng nhiều suất cán bộ công nhân viên đã bán ra nhưng chưa được vào tên hợp đồng chính chủ. Giá gốc của dự án này là 20 triệu đồng/m2 nhưng giá thị trường đã lên tới 24-26 triệu đồng/m2.

Khảo sát trên thị trường nhiều dự án nhà cán bộ công nhân viên đang được rao bán. Đơn cử dự án tại Xuân Phương, giá hợp đồng là 16,9 triệu đồng/m2, mức giá chênh từ 180 đến 300 triệu đồng/căn. Dự án căn hộ chung cư này mới đang làm móng.

Chưa được vào tên chính chủ nên người mua sẽ phải chấp nhận kiểu mua bằng niềm tin với chủ nhà thông qua giấy tờ viết tay giữa hai bên. Điều này sẽ phát sinh nhiều rủi ro nếu xảy ra tranh chấp.

Người mua nên cẩn trọng

Trao đổi với phóng viên, đại diện chủ đầu tư dự án quận Tây Hồ cho hay, dự án chung cư này là hợp tác đầu tư nên các suất cán bộ công nhân viên hiện tại không được chủ đầu tư vào tên hợp đồng nếu bán lại. Việc mua bán ở bên ngoài, chủ đầu tư không có trách nhiệm đảm bảo quyền lợi.

“Những đối tượng cán bộ công nhân viên chỉ được bán khi dự án đã có sổ đỏ. Người mua nếu không tin cậy nhau thì rất rủi ro, tuy nhiên doanh nghiệp không cấm được”, ông cho hay.

Liên quan tới mức giá bán vẫn được ghi là tạm tính, chủ đầu tư giải thích rằng: Đây là hình thức đầu tư theo kiểu cơ quan nhà nước góp đất, doanh nghiệp góp vốn. Mức giá dự án triển khai có thể tăng vì phát sinh nên sẽ có điều khoản thay đổi về giá bán.

Dưới góc độ về pháp luật, luật sư Trương Thanh Đức, chủ tịch Công ty luật Basico cho rằng, cả người bán và người mua đều không hợp pháp, hợp lệ (trừ trường hợp cơ quan bán nhà cho phép chuyển nhượng), vì vậy không được pháp luật bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Nếu bị phát hiện hay thắc mắc, kiện cáo về việc mua bán sai đối tượng, thì có thể người bán không còn được tiêu chuẩn mua nhà, dẫn đến giao dịch mua bán nhà với người mua lại cũng bị vô hiệu kéo theo;

Bên cạnh đó, người mua hoàn toàn phụ thuộc vào người bán, nếu người bán thay đổi hay yêu sách thêm thì người mua bất lợi, nhất là khi giá nhà tăng lên và khi tiến hành làm thủ tục công nhận và chuyển nhượng quyền sở hữu;

Theo ông Đức, nếu người bán chết, thì hợp đồng mua bán dở dang phụ thuộc hoàn toàn vào ý chí của những người thừa kế. Những người thừa kế không bắt buộc phải thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng trước đó vì hợp đồng không hợp pháp. Đặc biệt, nếu có các hợp đồng uỷ quyền làm thủ tục pháp lý thì sẽ lập tức hết hiệu lực vào thời điểm người uỷ quyền chết;

Ngoài ra, còn có thể có nhiều rủi ro pháp lý khác, như người bán có thể có nghĩa vụ về tài sản theo bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền hoặc mang thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà, dẫn đến phải xử lý tài sản là căn nhà hoặc tranh chấp quyền lợi, thiệt hại cho người mua.

Có thể nói, nhà dành cho cán bộ công nhân viên luôn có mức giá rẻ hơn so với giá các căn hộ thương mại nhưng theo hình thức mua bán trên tồn tại nhiều rủi ro. Người mua nhà cần cân nhắc kỹ lưỡng để tránh gặp rắc rối. Hay như một dự án ở đường vành đai 3, toà nhà chung cư đã xây xong phần thô nhưng mấy năm nay vẫn chưa thể giao nhà vì đang có mâu thuẫn về việc tăng giá.