Mốt bất động sản xanh tại Việt Nam

Ít dự án xanh vì nhiều rào cản

Theo số liệu của Hội đồng Công trình xanh Việt Nam (VGBC), hiện nay trên thế giới có đến 36.000 dự án thương mại và trên 38.000 công trình nhà ở đạt chuẩn xanh. Trong khi đó tại Việt Nam chỉ có chưa đến 100 công trình xanh đang phát triển ở các giai đoạn khác nhau. Con số này quá thấp so với mức hơn 2.100 dự án ở Singapore và hơn 750 công trình xanh tại Úc.

Dự án đầu tiên tại Việt Nam đạt chứng chỉ LEED là cao ốc President Place tại TP.HCM vào năm 2012. Hiện nay cũng chỉ có thêm một vài dự án như Ehome 5 của Nam Long, Diamond Lotus Riverside của Phúc Khang, The Ascent Thảo Điền của Tiến Phát, khu căn hộ Orchard Garden của Novaland. Ở phía Bắc có một số dự án như Ecohome của Capital House, Forest In The Sky của Hùng Vương Group.

Theo giới chuyên gia, ngoài các lợi ích trong việc giảm chi phí vận hành, công trình xanh còn mang lại lợi thế cạnh tranh lâu dài cho các chủ đầu tư. Không phải ngẫu nhiên mà trong thời gian gần đây không ít chủ đầu tư chọn các thông điệp xanh, sinh thái, môi trường trong lành, gần với thiên nhiên làm thông điệp chủ đạo khi quảng bá về dự án của mình. Chỉ riêng thực tế này cũng đã chứng minh giá trị thương hiệu vượt trội của các công trình xanh, một yếu tố quan trọng quyết định doanh số bán hàng của các doanh nghiệp trong thời điểm mà mức độ cạnh tranh trong lĩnh vực bất động sản ngày một mạnh mẽ và đi vào chiều sâu.

Tuy nhiên, đại diện một số chủ đầu tư cho rằng, việc phát triển công trình xanh ở Việt Nam còn ít vì gặp nhiều rào cản. Là người đi sau nên các chủ đầu tư trong nước còn phải học hỏi rất nhiều.

Bà Lưu Thị Thanh Mẫu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng Phúc Khang, cho biết “ngay từ khi quyết định triển khai dự án Diamond Lotus Riverside theo tiêu chuẩn LEED, bản thân tôi phải vừa học vừa làm, tự đọc và tìm hiểu nhiều tài liệu để hiểu về công trình xanh và ứng dụng vào dự án của mình. Trong quá trình thi công dự án, tôi cũng phải trực tiếp vào công trình để kiểm tra các thiết bị sử dụng có đáp ứng đúng tiêu chuẩn hay không”.

Tổng Giám đốc Phúc Khang nói thêm rằng, việc phát triển công trình xanh ở Việt Nam còn hạn chế là do nhận thức về lợi ích của công trình xanh chưa thực sự đúng và đủ. Các chủ đầu tư dự án trong nước vẫn còn e dè với chi phí đầu tư ban đầu hay quy trình chất lượng được thực thi và giám sát chặt sẽ làm thời gian thi công kéo dài, kéo theo việc giảm lợi nhuận.

Một dự án bất động sản xanh theo tiêu chuẩn LEED tại TP.HCM. Ảnh: Minh Tú

Bên cạnh đó, tâm lý nhiều người mua nhà vẫn có thói quen lấy giá bán làm tiêu chí quan trọng khi quyết định mua nhà để ở hay đầu tư. Yếu tố lợi ích lâu dài như tiết kiệm chi phí hay tính bền vững của công trình còn ít được quan tâm.

Đồng quan điểm này, ông Trịnh Tùng Bách, Giám đốc nghiên cứu và phát triển Capital House, cho biết khó khăn lớn nhất khi làm công trình xanh là tư duy. Nhiều người vẫn nghĩ rằng công trình xanh chỉ là nhiều cây, công trình xanh rất đắt tiền và khó thu hồi vốn. Rất nhiều chủ đầu tư nghĩ rằng công trình xanh sẽ có mức chi phí cao hơn từ 10 đến 30% so với công trình bình thường.

Theo ông Đỗ Hữu Nhật Quang, đồng sáng lập viên GreenViet, Phó chủ nhiệm Câu lạc bộ Kiến trúc xanh TP.HCM, ngoài những rào cản về mặt tư tưởng, nguyên nhân khiến số lượng công trình xanh tại Việt Nam chưa được phát triển đúng như tiềm năng đó là do sự hỗ trợ của Chính phủ chưa cụ thể.

Bên cạnh đó, các đối tác thực hiện dự án như thiết kế, nhà thầu cũng như những đơn vị cung cấp vật liệu xây dựng chưa nắm rõ yêu cầu về công trình xanh, cũng như chưa đề ra những giải pháp cụ thể để đáp ứng nhu cầu này. Và cuối cùng người mua nhà hoặc người thuê các công trình xanh để sử dụng chưa được truyền thông đúng mực về lợi ích của công trình xanh.

Chi phí đầu tư tăng, nhưng…

Theo nhiều chuyên gia, việc phát triển công trình xanh sẽ làm tăng chi phí ban đầu nhưng hiệu quả mang lại về lâu dài là rất lớn.

Từ thực tế phát triển dự án của Capital House, ông Trịnh Tùng Bách cho biết chi phí đầu tư tăng thêm tối đa chỉ ở mức 5% nhưng lợi ích mang lại nhiều hơn. Đó là giảm được tiêu thụ năng lượng, tiêu thụ nước. Chính vì những lợi ích mang lại lớn nên các nước đi trước họ đã phát triển công trình xanh từ rất lâu.

Còn bà Lưu Thị Thanh Mẫu cho biết, làm công trình xanh chi phí ban đầu tăng thêm khoảng 10% để thỏa mãn các tiêu chí đặt ra (tiêu chuẩn của LEED) nhưng tiết kiệm về lâu dài. Trong đó, hiệu quả giảm 30% sử dụng nước và tối thiểu 20% năng lượng.

Tương tự, bà Lê Thị Tú Anh, Tổng giám đốc Công ty TNHH Đồi Xanh Nha Trang, cho biết công trình xanh giúp giảm được khoảng 14% lượng nước sinh hoạt, 40% vật liệu xây dựng và 39% năng lượng so với các công trình thông thường.

“Bất động sản xanh ngoài việc sử dụng vật liệu kiến trúc, xây dựng thân thiện môi trường còn tập trung vào tái chế, giảm đến mức có thể lượng nước và năng lượng sử dụng, giảm thiểu khí thải ngay từ giai đoạn thiết kế đến xây dựng và vận hành, bảo trì, bảo dưỡng về sau này”, bà Tú Anh nhấn mạnh.

Theo Trưởng đoàn tư vấn của Chương trình năng lượng sạch USAID Việt Nam, bà Vũ Thị Kim Thoa, lợi ích rõ ràng nhất của công trình xanh là có thể tiết kiệm 50% tiêu thụ năng lượng so với thiết kế ban đầu mà không làm tăng chi phí, giảm chi phí vận hành (thường chiếm hơn 80% chi phí đầu tư). Qua đó, công trình xanh làm tăng giá trị tài sản, mức hoàn vốn đầu tư nhanh, hấp dẫn khách hàng.

Khi được hỏi liệu các doanh nghiệp đầu tư dự án bất động sản có quan tâm phát triển công trình xanh hay không, bà Thoa cho rằng thực tế là có nhưng để bắt tay vào làm họ gặp nhiều trở ngại.

Theo bà, muốn xây dựng công trình xanh phải có kiến trúc sư am hiểu về nó, phải có tư vấn công trình xanh, phải có vật liệu xanh. Vì một công trình xanh không chỉ là phần xây xanh ở trên mái mà vật liệu cũng phải xanh, tức là quá trình làm ra vật liệu xây dựng đó tốn ít dầu, ít than, ít điện. Kiến trúc sư phải thiết kế xanh, kỹ sư phải thiết kế hệ thống kỹ thuật trong công trình giảm năng lượng và sử dụng được năng lượng xanh và năng lượng sạch.

“Những nhân tố này ở chúng ta chưa có đủ”, bà Thoa nhận định. Chính vì vậy, chủ đầu tư có muốn cũng phải đợi để cho thị trường có đầy đủ các yếu tố đó thì công trình xanh mới đi vào thực tiễn.

Xu thế bất động sản xanh

Dù có phản ứng chậm hơn thế giới, nhưng theo giới chuyên gia, chắc chắn việc phát triển công trình xanh ở Việt Nam sẽ sớm trở thành một xu thế thay vì dừng lại ở mức trào lưu hay như một hình thức quảng cáo để doanh nghiệp bán hàng.

Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng tư tưởng phát triển xanh đã trở thành một xu thế tất yếu ở các nước phát triển trên thế giới. Hàng loạt các giải pháp và tiêu chuẩn về công trình xanh đã được ghi nhận rất cụ thể để dần tiến đến tái tạo năng lượng ngay tại chỗ ở, hạn chế dùng năng lượng sản xuất.

Ông Võ nói thêm, ở trong khu vực, cho đến nay Singapore được xem là một trong những nước đạt được triết lý phát triển xanh khá thấu đáo. Ngay cả nhà ở xã hội ở nước này cũng yêu cầu phải đưa bao nhiêu diện tích cây xanh lên từng tầng nhà theo quy định.

Thế nhưng ở Việt Nam, bất động sản xanh vẫn còn ở dạng trào lưu nhất thời. Hiện nay ở Việt Nam đã hình thành một số dự án với triết lý phát triển xanh khá kiên định như Phú Mỹ Hưng ở TP.HCM hay Ecopark ở Hà Nội. Các đơn vị này đã lựa chọn khu đất hợp lý về giá trị để có đầu tư xanh hợp lý, phát triển hạ tầng kết nối để nâng cao giá trị.

“Đây là điều rất tốt, song xét kỹ thì những dự án này cũng mới chỉ đảm bảo diện tích cây xanh mặt nước, mang đến môi trường xanh cho người dân, còn những yếu tố khác về năng lượng, sử dụng nguồn nước thì chưa thể gọi là đạt chuẩn”, ông Võ nói.

Một tòa nhà được cấp chứng chỉ EDGE (của tổ chức IFC thuộc Ngân hàng Thế giới) về sử dụng tài nguyên hiệu quả. Ảnh: Thanh Thịnh

Còn theo ông Đỗ Hữu Nhật Quang, có nhiều lý do để tin rằng việc phát triển công trình xanh sẽ là một xu thế. Đầu tiên, hiện nay Nhà nước đã bắt đầu có những hành động để đưa việc phát triển công trình xanh vào khuôn khổ pháp lý. Mặt khác, GDP ngày càng tăng cao và nhu cầu về chỗ ở chất lượng cũng theo đó mà tăng cao.

Trong khi đó, các công trình xanh lại đảm bảo được yếu tố cung cấp chỗ ở và chỗ làm việc chất lượng hơn do chú trọng vào các chi tiết từ việc thiết kế đến đầu tư nội thất. Khi tất cả những yếu tố này được cân đo đong đếm kỹ càng thì rõ ràng dự án sẽ chất lượng hơn.

Ngoài ra, sau khi một vài chủ đầu tư xuất hiện và làm công trình xanh thì chắc chắn rằng các chủ đầu tư khác cũng phải làm để cạnh tranh. Và cuối cùng, hiện nay tài nguyên dần cạn kiệt và biến đổi khí hậu đòi hỏi phải có giải pháp để ứng biến và thích nghi với nó mà công trình xanh chính là một trong những giải pháp.

Biến tiềm năng thành hiện thực

Theo các chuyên gia, để gỡ khó cho doanh nghiệp, cần những hỗ trợ về mặt chính sách để thúc đẩy phát triển công trình xanh. Trong đó có việc hình thành các quy chuẩn kỹ thuật cụ thể về bất động sản xanh.

“Trước mắt cần có 1 chương trình về cách thức phát triển bất động sản xanh, cần đưa ra những chính sách ưu tiên hỗ trợ, bù đắp lại chi phí cho các chủ đầu tư dự án xanh như có thể miễn một số loại thuế. Bước dài hơn nữa thì còn rất nhiều việc phải làm”, ông Võ nói.

Ví dụ tại Singapore, các công trình xây dựng sẽ không được cấp phép nếu không làm theo tiêu chuẩn công trình xanh của họ từ thiết kế, thi công. Ông Quang cho rằng tại Việt Nam khó có thể làm được như vậy. Song chúng ta có thể mạnh dạn làm ở một số công trình sử dụng vốn ngân sách nhà nước, hoặc ở những vùng như Thủ Thiêm, chúng ta có thể mạnh dạn yêu cầu các nhà đầu tư làm theo tiêu chí này.

Đi xa hơn, bà Mẫu cho rằng để đẩy mạnh việc phát triển các công trình xanh tại Việt Nam, cần có những ưu đãi về vốn vay đối với các doanh nghiệp phát triển nguồn nguyên liệu để có nguyên liệu ở trong nước. Từ đó, doanh nghiệp có thể dùng vật liệu ở trong nước, giảm chi phí cho quá trình vận chuyển.

“Về phía khách hàng và người tiêu dùng, có thể ưu đãi đóng thuế thu nhập thấp nếu họ mua bất động sản xanh thay vì sản phẩm bình thường. Cũng cần ưu đãi phần nào thuế thu nhập đối với các doanh nghiệp đầu tư dự án bất động sản xanh”, bà Mẫu kiến nghị.

Đồng tình với quan điểm này, bà Tú Anh cho rằng muốn làm bất động sản xanh, doanh nghiệp cần có quỹ đất lớn, phải bỏ chi phí đầu tư nhiều hơn nên Chính phủ cần có những ưu đãi về thuế sử dụng đất và thuế thu nhập doanh nghiệp để khuyến khích các doanh nghiệp mạnh dạn làm.